位於調景嶺的私人屋苑都會駅日前被爆出現嚴重保安漏洞，大廈管理員涉嫌未有做任何身份查詢及核實下，批准一名疑患有認知障礙的陌生男子及鎖匠到一單位爆鎖並進入單位，令居民提心吊膽。及後該屋苑管理處向保安服務承辦商發警告信，要求該公司跟進及解釋事件。
該區的西貢區區議員張展鵬向《堅料網》透露，事件揭示了物業管理的質素每況愈下，以至保安服務存在安全隱患，亦顯示了招標過程可能有不公平的情況，導致質素牽強的承辦商亦能中標。
他續指，本屆政府重視物業管理現存的問題，並建議循三方面提升物業管理質素，包括善用科技，鼓勵居民在管理公司招標時踴躍投票，並杜絕假授權；設立中央資料庫供業主立案法團或業主委員會參考，杜絕潛在圍標行為；以及促請物業管理業監管局加強培訓前線管理人員，嚴格遵守業界操守守則，合法合規地工作外，更要傳授職業道德知識，為所有從業員在日常工作、決策和行為提供一個重要指南。
文：本刊記者 圖：黃冠華
「屋苑管理得好，可以讓市民獲得幸福感，所以物業管理是我們地區治理其中一個很重要的一環。」張展鵬說。在他負責的將軍澳「都善區」，是少有地沒有「三無大廈」（無業主立案法團、無居民組織、無管理公司的大廈）的地區，但仍有不少因屋苑管理問題，衍生嚴重居民糾紛， 所以屋苑管理文化及管理公司質素問題十分值得關注 。
居民 管理公司 法團三方需互相協作
「一個好的屋苑管理，其實就好像一張三腳凳的狀態，這三腳就是居民、管理公司和法團或業委會。這三個組成部分，隨便一個出現問題的話，都會令屋苑管理做得不好，甚至有可能被人提升到變成一個金錢利益及政治角力問題，破壞了屋苑的和諧。」
張展鵬指出，物業管理與居民生活質素息息相關，包括屋苑衞生清潔、保養維修、保安服務等，這些都由業委會或法團代表居民去決定。就早前在都會駅發生的陌生男子闖入民居及爆鎖事件，他認為除了保安公司的管理文化欠佳外，更可能是因為管理公司外判保安服務而沒有做好監管及培訓所引致。
倡增加網上平台供居民競投標書
張展鵬續指，管理公司在外判保安服務的招標過程中，可能會有一些不公平的情況發生：「譬如有些業主在被誤導之下填了授權票，然後由他人代為投票，或者有人偽造一些假的授權票，以至有某些投標的承辦商能夠成功投得標書。」他表示，立法會雖在7月初通過了《2023年建築物管理（修訂）條例草案》，以提高法團運作的透明度和問責性，但這條條例還未涵蓋如何加強認證授權書的真偽。
就提高業主在屋苑管理項目招標上的參與率，鼓勵他們親身投票，張展鵬建議政府設立一個手機應用程式平台，透過雲端讓全港屋苑申請使用，或透過增強現有的手機應用程式如「招標妥」、「智方便」等，讓業主可以靈活地以實名制進行網上投票，相信可提高投票的公平性和代表性。
建議設立工程合約資料庫增透明度
此外，要避免屋苑工程出現圍標行為，張展鵬建議政府可以設立一個中央資料庫，結集過去至少兩年內不同屋苑的各類維修保養工程合約內容，這些資料可免費供全港法團或業委會查看及對比，相信可有助找到較為貼合市價的工程承辦商。
張展鵬續指，管理公司的文化亦要改善：「公眾對於物業管理的要求越來越高，所以物業管理公司亦要與時並進，譬如有些人惡意在屋苑發放一些不實資訊而引起爭拗，管理處真的有責任及時向所有業主作出澄清，讓居民有充分的知情權。」
需改善管理公司欺善怕惡文化
為了提升物業管理水平，政府自2020年起實施物業管理業發牌制度，並於1年多前成立物業管理業監管局。但張展鵬透露，現時不少管理公司仍然欺善怕惡，「誰比較大聲，就聽誰說，因為不想被投訴。但一個有專業操守的管理公司不應該是這樣，應該維持專業判斷，以保障居民的利益和福祉為首去做考慮，合法合規地做事。」他促請當局能夠好好培訓前線管理人員，提升管理公司的質素水平。
