西九文化區管理局持續面對財赤問題，最新估算，現金流將於明年中耗盡。文化體育及旅遊局局長楊潤雄昨日（17日）宣布，特區行政長官會同行政會議已於周二（16日）批准放寬西九管理局的加強財務安排，包括允許管理局出售西九第二區的住宅發展項目，批標予私人發展商售得的住宅項目收益可全數保留，而現行發展圖則所准許的住宅總樓面面積上限17萬平方米則維持不變，相信可讓管理局有足夠資金營運約十年。
由於擬議出售的第二區土地正進行平整地庫，管理局料兩年後才可討論賣地時間表。 而根據行政長官會同行政會議於2016年批准的加強財務安排，管理局獲授予西九用地中所有酒店／辦公室／住宅部分的發展權，涉及36.6萬平方米樓面面積。住宅發展部分的樓面面積上限為17萬平方米，但管理局必須按照BOT（即建造、營運、移交）模式發展相關項目，並以攤分租金的方式獲取經常收入。
楊潤雄昨日在會見傳媒時表示，由於招標結果不理想，反映市場對BOT模式發展並不如政府預期，西九內高質量的文化藝術設施需相當資源營運，但與區內商業發展項目推展時間長期不相配，加上3年疫情，使西九財政面對挑戰。
根據文化體育及旅遊局向立法會提交的文件顯示，截至今年3月，管理局的現金結餘淨額為52億元，預測將於明年中耗盡，現時需要依賴商業借貸以填補短期資金差額，並需在BOT以外獲取其他還款來源。
故此，楊潤雄指出，行政長官會同行政會議是次決定放寬安排，條件是賣地收益要獨立存放於一個新設指定賬戶，同時，管理局須嚴格遵守政府制定的多項財務紀律關鍵績效指標，包括每3年的營運赤字上限以及員工成本佔總營運開支的比例上限等。
楊潤雄還表示，隨着多項文化建設逐步落成，西九已成為香港一個文化地標，推動中外文化藝術交流，相信放寬安排可為西九的營運提供經濟條件，令管理局可繼續運作約十年，但管理局須制定和實施強而有力的創造收入和商業化措施，嚴控經營成本，落實以自負盈虧的方式營運西九的承諾，特區政府會根據關鍵績效指標密切監察管理局的財務狀況和表現。
西九文化區管理局董事局主席唐英年指，管理局在沒有任何經常性撥款資助的情況下，需要依靠特區政府於2008年撥出216億元的一筆過撥款發展、營運和維護。面對高鐵香港段項目延遲交還佔用的西九第二區用地，引致管理局創造營收項目發展延誤、建築費急劇上升，以及受新冠疫情影響下，管理局面臨資金流短缺。而西九區內的酒店/辦公室/住宅，以及零售、餐飲和消閒項目至今仍未帶來足夠收入。
唐英年認為，放寬安排可讓管理局在無須政府直接撥款的前提下，獲得充足的現金流，應付未來約十年的營運及預計資本開支，惟擬議出售的第二區土地剛進行平整地庫，料兩年後才能討論賣地時間表，管理局將參照港鐵鐵路上蓋發展模式，招標前亦會尋求發展局的意見，包括招標底價等細節。
管理局及後解釋，在高息及辦公室市場充分供應下，租金面臨下行壓力，從發展商角度而言，BOT模式下只能以出租方式獲取住宅項目的收入，投資回收期既長亦缺乏靈活性的發展方案，降低參與意慾。從管理局角度，收入分攤期長達逾40年，無法解決短期資金流問題，住宅銷售項目，可將收入分成期縮短至數年。為了讓住宅項目能夠盡快招標，管理局暫無意向城規會申請增加地積比或高度限制。
西九文化區財務放寬安排內容：
●解除第二區住宅發展項目「只能以建造、營運及移交模式發展」的限制，允許出售住宅發展項目。
●容許保留出售第二區住宅發展項目中所得的全部收益。
●發展圖則已准許的170,280平方米住宅總樓面面積維持不變。
附帶條件：
●設立獨立的指定銀行賬戶，存放出售第二區住宅發展項目中所得的全部收益。
●嚴格遵守政府制定的多項財務紀律關鍵績效指標，包括每三年的營運赤字上限以及員工成本佔總營運開支的比例上限。
●就新發展項目，須向政府證明並讓政府信納任何新建議的成本預算合理。
●每項涉及住宅的發展項目須向發展局提交招標時間表並獲同意，而底價釐定機制和批出標書的建議，亦須徵詢發展局意見。
資料來源：文化體育及旅遊局、西九管理局
