【房策困局】(1)劏房租務管制 基層更淒涼 業主會:被迫加租

全港估計最少有20萬人居於劏房,不但居住環境惡劣,亦經常面對加租、迫遷、濫收水電費等情況,政府過往一直以不符合租戶及社會整體利益為由,反對推行任何形式的租務管制。

但今年初政府突然「展示決心」,指劏房住戶難以受惠於政府提供的補貼援助,宣布研究推行劏房租務管制。爭取租管多年的關注基層團體認為,租管雖可減少租戶被剝削,但認為只是「雷聲大、雨點小」,做亦不會「太辣」;業主團體則認為,規管只會做成政府、業主及劏房戶三輸局面,最終令劏房供應大減,基層人士只會更加淒涼。

文:陳明 圖:黃冠華、資料圖片

單身人士居住數十呎的板間房,環境十分惡劣。(香港社區組織協會提供)
單身人士居住數十呎的板間房,環境十分惡劣。(香港社區組織協會提供)
有劏房單位出現廚廁合一的情況。(香港社區組織協會提供)
有劏房單位出現廚廁合一的情況。(香港社區組織協會提供)

全港究竟有多少劏房及劏房住戶,其實沒有確實數據。政府統計處2016年中期人口統計顯示,全港約有27,100個屋宇單位分間成劏房,估計約有92,700個劏房,有逾20萬人居住,當中以油尖旺、深水埗最多。不過,審計署曾批評有關統計的訪問成功率偏低,過於倚賴「設算」,數據未必可靠。

政府自2004年全面撤銷租務管制後,多年來不少基層團體反映劏房住戶面對種種問題,要求政府重推租管。但政府立場一直認為,任何形式的租管均可能會帶來反效果,例如減少供應、業主嚴格揀選租客等,並不符合租戶及社會整體利益。

戚居偉:房策失敗劏房大增

戚居偉指,政府過往曾多次就租務 管制進行研究,但最終未見落實。
戚居偉指,政府過往曾多次就租務 管制進行研究,但最終未見落實。

不過,特首林鄭月娥今年一月中宣布紓解民困措施時,指現時公屋供應不足,主動承認不少劏房住戶需承擔沉重租金及其他不利的租務安排,而即使政府向他們提供租金津貼或水電費減免等援助,他們亦難以受惠,決定成立工作小組研究推行劏房租務管制。小組已於4月底召開首次會議,將聘請顧問進行研究,包括研究劏房定義、實施租管所帶來的經濟影響等,預計明年上半年向政府提交報告。

政府表面看似「讓步」為劏房進行租管研究,但香港社區組織協會社區組織幹事戚居偉卻指,政府並非第一次做這類研究,立法會秘書處在2014年已進行詳細研究,更比較其他海外國家的實施情況,最終政府仍是反對重推租管,質疑政府今次決定是政治考慮,藉此應付部分基層問題。

「要做便做,又不是真的做到很辣,怕甚麽?又不是辣到全港(業主),範圍已經細,9萬幾間劏房,大概得3萬個單位,政府如果連3萬個業主都搞不好,怎算?」

劏房戶非全屬低層市民

政府近月向「劏房」戶派發抗疫物資,可見居住環境狹窄。
政府近月向「劏房」戶派發抗疫物資,可見居住環境狹窄。

戚居偉認為,政府長遠房屋政策失敗致令劏房大增,劏房客不再只是最低層市民,部分月入兩、三萬元的打工仔或因未能負擔整個單位的租金,轉而投身劏房,增加劏房市場壓力。「這班人居屋抽不中,私樓又買不到,公屋又不合資格申請,確實會『塞』在劏房市場內。」

以現時深水埗一個大約150呎的劏房為例,月租約4,000至5,000元,電費一般每度收取1.6至1.7元,每立方米食水則收取14至15元或按人頭收取月費,兩者均較中電電價及水務署收費為高。

戚居偉批評,政府過去多年未有正視劏房住戶面對的問題,單是「一戶一電表、一戶一水表」至今仍未有積極處理,只不時透過各項津貼「塞住租戶把口」,認同租管可減低租戶的損失:「總是有好過沒有,因為他們本身是損失一方,設立租管後他們的損失應會減少。」

預期最終「雷聲大、雨點小」

劏房租管除了限制租金調整外,戚居偉建議亦要着重租客的租住權保障,包括延長搬遷通知期至兩個月,現有住客有優先續租權,不會輕易被迫遷,政府亦應加強處理租務糾紛,減少不必要的法律程序。但他承認,劏房租管並非只為租客「度身訂造」,亦要考慮業主的承受能力,因此要視乎小組的研究結果,預期最終只是「雷聲大、雨點小」。

佘慶雲:政府業主租戶三輸

佘慶雲認為,推行「劏房」租管最終會導致三輸局面。
佘慶雲認為,推行「劏房」租管最終會導致三輸局面。

一直反對設立租管的「劏房租務管制研究工作小組」成員、「香港業主會」會長佘慶雲直指,若政府強行實施劏房租管,最終會導致三輸:「政府是自己『捉蟲』,如果規管劏房,政府如何做都死,還有劏房租戶死、低收入人士死,業主死得最少,是三面都輸。」

他解釋,現時有不少劏房屬違法建築,例如在平台或露台僭建而成,但這類劏房最大賣點是平租,即使租客明知是違法建築,又或者業主表明會隨時收回,不少租客亦甘願承租,質疑政府若推行劏房租管,是否會將這類建築由「不合法變成合法」,若指明是違法,業主便要清拆,劏房戶要搬走,劏房供應亦會減少。

供應低迷變相價高者得

深水埗區內有不少舊樓,當中不乏「劏房」單位。
深水埗區內有不少舊樓,當中不乏「劏房」單位。

佘慶雲又指,若政府以租金水平釐定租管範圍,業主為避納入租管必定瘋狂加租:「你如何去畫一條線,即係迫業主瘋狂加租,本來7,000元亦會加到一萬元,佢要避這個法網,最後只會令低收入人士更加淒涼。」

政府設立租管目的是增加劏房戶保障,但業主始終是物業持有人,佘慶雲認為,若業主感到租管過於繁複,或會選擇封盤甚至將單位還原,改以整個單位出租。他指,現時改建一間劏房市價約8至12萬元,假設一個單位分間4間劏房,每間以10萬元計算,即業主要投資40萬元,起碼數年後才有回報:「如果是這樣,會令有些計劃分間劏房出租的業主即時取消,影響供應,市場劏房量多,是因為政府公屋供應有問題,政府搞得好,劏房就不會這麽流行,如果供應一直低迷,低收入人士找不到劏房,便會價高者得。」

政府為政策失誤轉嫁責任

佘慶雲不滿政府將房屋政策失誤,透過一些壓力團體將問題歸咎於劏房業主,以業主濫收水電費,政府發放補助劏房戶未能受惠為藉口,要求重推租管:「業主是有權不減免,但亦有些人取了津貼不交租,政府又如何監管?」他承認,劏房業主自訂水電費比例只是方便計算,大部分不知這種行為違法,建議政府可透過勸喻方式教導業主,認為簡單地以包水電方式已可解決問題。

謝偉銓:幫到的人少之又少

謝偉銓指「劏房」定義界線模糊。
謝偉銓指「劏房」定義界線模糊。

建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓亦認為,政府提出今次研究是令人「摸不着頭腦」,最終或會白費心機。「其實想怎樣呢?如果是違規違法那些,去研究如何管制它的租金或租約,但本身並不承認它的存在,如何透過法律去管制呢?要管制就是取締。相反合符法例那些,是否政府想管制的目標?對於急切需要幫助的人,這個管制是否有幫助呢?最後幫到的人只是少之又少。」

謝偉銓指,根據屋宇署有關劏房定義,是指一個住宅單位被分間成兩個或以上的獨立房間,但界線模糊,部分劏房更位於工廈或天台,屬違法違規的不適切住房,理應要取締,而政府提出最重點要幫助的人,便是居住在這類不適切住房的住戶,認為政府長遠要增加公屋單位安置這批人,而現時唯一可做便是增加過渡性房屋供應,但批評政府力度及積極性不足。

過渡性房屋必須快且多

社區組織協會調查發現,「劏房」水電費較市價高。
社區組織協會調查發現,「劏房」水電費較市價高。

翻查資料,政府在去年2月公布的《財政預算案》提出預留20億元成立基金,支援非政府機構興建過渡性房屋,至去年10月特首林鄭月娥公布的《施政報告》中,再提出增建過渡性房屋,在未來3年提供10,000個單位,並將預留款項加碼至50億元。不過,至今只有622個單位可入住,正在興建則有960個,另有約4,500個在規劃中。

謝偉銓指,政府將興建過渡性房屋的責任推卸給非政府機構,卻不主動提供土地自行興建,是沒有承擔:「其實全部都是內地已做好運過來的組合屋,只是政府最重要做好個基礎,做好水電煤,政府其實可以積極些,總好過非政府機構本身並非這個範疇,要外出找顧問協助。」謝偉銓認為,政府造地建屋需時甚久,過渡性房屋是一條出路,但一定要快及要多,相信可紓緩部分劏房住戶問題,令劏房需求減少,業主亦自然不會「獅子開大口」。

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