【水深火熱】業主任意加租濫收雜費 政府擬推租管 打救劏房戶

多年來飽受壓迫的劏房人口,眼前終於出現一線生機,政府宣布決定立法對劏房實施租務管制,研究小組最快3月底將提交報告予政府,而政府則希望在本立法年度內完成立法。目前坊間流出的方案是「2+2」優先續租,以及將每年租金升幅定為15%之內等等。
政府今次出手,租戶和關注團體大致表示歡迎,但正式條例未出,團體擔心新法例覆蓋面不足,有可能製造「法律罅」供業主逃避責任,提醒政府立法必須全面覆蓋每個部分,才能有效保障基層市民。有研究小組成員說,租金管制只能治標,最重要是盡快加建公營房屋,才是治本之法。

文:李向榮 圖:黃冠華

阿華表示無力繳交新租金。
阿華表示無力繳交新租金。

「喺香港生活真係好辛苦……有租交畀人,都要被趕走,我們只不過是想有一個落腳地方。」今年30出頭的阿華,想到在疫情之下,靠丈夫一人工作養活一家五口,所住的劏房卻被業主瘋狂加租,一時感觸落淚。

阿華2013年由內地來港,不經不覺在香港已生活8年。她憶述自己抱着數月大的長子來港和丈夫團聚時,一家三口和家姑就住在目前位於深水埗的兩個劏房。他們住唐8樓,沒有電梯,每次出入都要「行餐死」。阿華記得劏房每兩年加租一次,分別在2016年及2018年都加過租,目前每月兩房合共租金為6,500元,但到去年11月底收到業主通知,業主竟提出加租一萬元,為期半年。

討價還價都要加租八成

阿華的劏房所用的廚房和廁所,環境惡劣。
阿華的劏房所用的廚房和廁所,環境惡劣。

收到通知的阿華不明所以,以為業主是想向租客「開刀」,來補償物業裝修和外牆維修的費用:「政府說要外牆維修,但後來又聽說業主其實是想轉另一個地產經紀全包收租,所以要踢走完約的租戶。」

阿華憶述當日業主約租戶開會時的情況:「期間對方有人話收100萬(租)都可以,唔租畀你就唔租畀你,之後二話不說就走了。」當時租戶氣憤得想拉橫額抗議,但後來有人向他們傳話,叫他們不要「搞大件事」,否則就無屋住,他們才作罷。

經過阿華一家與其他租戶不斷爭取,業主終於提出加租八成,為期一年;第2及第3年回復原有租金但要加租一成;以後再每年加一成租。阿華屈指一算,單是第一年就要多付租金62,400元。

濫收雜費租戶百上加斤

三兄妹同睡一床。
三兄妹同睡一床。

「講真,疫情之下,點畀到每月萬幾蚊租?」阿華一家五口靠丈夫一人到地盤開工糊口,生活非常不易:「最好時(每月收入)有2萬多元,如果交了萬幾蚊租,仲要交水電、小朋友返學、坐校車,都是錢。」

一般租樓通常管理費、差餉和家電維修都由業主負責,但偏偏租劏房沒有這種規矩:「垃圾費都要由我們自己支付,屋內電器、冷氣有甚麼損壞之類,全部都要由租戶自己出錢維修,反正業主就是給我們一間空房。」

阿華說,為了省錢,丈夫早午晚三餐都是由她負責:「因為他要去屯門、元朗和機場等地開工,我朝早五點幾要起身給他煮早餐同午餐,畀佢帶飯返地盤食。」如果未來真的要大幅加租,阿華說在無辦法之下惟有搬走:「有錢租樓為何要行樓梯?小朋友常常跟我說很攰,要我揹上樓,有時想起都傷心。」說到這裏,作為一名3個子女的母親,阿華不禁落淚。

「如果跟出面一樣加都可以,但一下子加咁多,真係接受唔到。交了租我們吃甚麼?細路仔唔使食唔使着?」縱使艱難,但阿華始終不想搬走,因為到最後都是要再租房住,可以的話她寧願一動不如一靜。對於有消息指政府傾向接納劏房每年加租上限15%,阿華說比起現在要一次過加1萬元,還是可以接受。

排公屋人龍越長劏房越搶手

香港房屋供應一向緊張。﹙政府新聞處﹚
香港房屋供應一向緊張。﹙政府新聞處﹚

根據政府統計處2016年,即5年前的「最新資料」,香港約有92,000間劏房, 21萬人在內居住生活。劏房問題一直為社會垢病,除了每呎租金冠絕全港,居住環境卻異常擠迫外,租戶被業主壓迫的情況亦無日無之。業主除了收取基本租金,水、電費通常都會由業主「超額」代收。有地區人士透露,目前電力公司收取用戶每度電1.2元,但實際上業主以難以分錶為由,向租戶收取每度電1.6至2.5元不等,加上其他不同形式的雜費、手續費等,租戶每月要額外支出租金的一成至一成半左右。

排隊上公屋人龍越來越長,劏房市場就越見興旺,甚至有高官都被指「炒埋一份」。公眾打救劏房戶的呼聲高漲,政府於是在去年成立劏房租務管制研究工作小組,研究實施劏房租務管制,以限制業主任意加租「劏」租戶。

林鄭月娥:平衡業主與租戶權益

林鄭月娥在立法會答問會上表示會推動劏房租管立法。
林鄭月娥在立法會答問會上表示會推動劏房租管立法。

終於,行政長官林鄭月娥2月初在立法會上表示,政府計劃制定劏房租務管制,會在本立法年度向立法會提交條例草案。她透露工作小組原則上認為,政府應適當規管劏房租務,保障基層住戶,但也要小心平衡業主的權益。

林鄭月娥說,運輸及房屋局已在立法會會議上,聽取了議員對相關立法的意見,局長會於本立法年度提交已考慮小組建議和議員意見的條例草案。林鄭月娥更表示,根據《基本法》,她已同意麥美娟議員可提出私人條例草案,修訂《水務設施規例》,期望盡早保障租客,免遭業主濫收水費之苦。

據了解,工作小組專家三月底會開會,到時會向政府提交報告。事實上,如果政府希望在今個立法年度內完成立法工作,在本屆立法會結束前,時間已所餘無幾。

胡加沂:租管措施涵蓋面不足

胡家沂認為,整個租務管制立法必須要是「全套」方案推行才能有效。
胡家沂認為,整個租務管制立法必須要是「全套」方案推行才能有效。

目前流出的消息顯示,政府傾向接納「2+2」優先續租方案,即完成兩年租約後,原租戶可優先續租多2年;以及限制劏房每年加租幅度不能超過一成半。

「我們最擔心的是,如果政府沒有規管出一個標準租金,業主有可能會趕在租務管制實施之前先加租。」社區組織協會社區組織幹事胡加沂說,政府願意向劏房實施租務管制,可以說是「好過冇」,但擔心在執行上有困難:「目前『吹風』出來的消息,涵蓋面似乎並不足夠。」

另外,在租金管制方面,胡加沂認為每年15%的加幅仍然太高:「講緊6,000元租的地方,一加可以加900元,對租客的負擔仍是很大、很困難。」社區組織協會亦擔心,政府立法規管後會出現黑市租樓問題:「如果有人不打釐印(加蓋印花)、不簽租約,這些保障不到的部分又應該如何處理?暫時未聽到政府有回應。」

社區組織促以面積界定劏房定義

「籠屋」是香港獨有產物,世界「聞名」。
﹙來源:香港社區組織協會 攝影:Benny Lam ﹚
「籠屋」是香港獨有產物,世界「聞名」。 ﹙來源:香港社區組織協會 攝影:Benny Lam ﹚

更大的問題是,如何定義目前大眾口中所說的劏房?這方面在法例上沒有特別訂明,只是提出了「分間樓宇單位」這個名詞。根據社區組織協會的經驗,還有很多不同形式的「分租單位」並未計入當中,例如床位、板間房、共住單位,政府似乎至今仍未對劏房有一個「完美」定義。用胡加沂的說話來形容:「單位內有一條走廊、中間有幾間房就係。」

社區組織協會建議,政府可以用面積來作為界定「劏房」的定義,但目前差餉物業估價署最細面積類別單位為499平方呎。對此,胡加沂希望署方可以制訂更細面積,例如是100、200平方呎單位的租務價值、供市民參考。另外,胡加沂認為目前基本上沒有一些租務仲裁的法定機構,判定租務糾紛,土地審裁處通常處理業主提出的訴訟,租客遇上問題時,很難有一個「對口」政府部門來協助他們或要求執法,胡加沂促請政府將來亦要加以改善這方面的問題。

須兼顧租戶「最低生活標準」

不少工廠大廈被改裝成劏房出租,團體擔心新租管法例不包括這些違規劏房。﹙政府新聞處﹚
不少工廠大廈被改裝成劏房出租,團體擔心新租管法例不包括這些違規劏房。﹙政府新聞處﹚

整條租務管制法案,胡加沂認為必須要有「全套」方案來推行,即標準租金、租金調整幅度、列明雙方權責和搬遷期的「標準租約」、其他費用(水、電、垃圾費、行政費等)的限制等幾方面。

除了租務管制之外,胡加沂更希望政府同時關注劏房住戶的生活質素問題:「目前很多劏房單位都非常細,只能放下一張單人床,部分更無窗戶,生活質素惡劣。我們望政府能訂立『最低生活標準』,讓市民不要越住越細、越住越貴。」

租務管制對香港來說絕對不是新詞彙。其實早在上世紀的1921年,殖民政府因應由內地來港的難民增加,決定實施首項租務管制,凍結租金及阻止業主迫遷。1945年政府又推行新的《業主與租客條例》,限制租金升幅。1973年起,政府更為住宅租客提供「租住權保障」。直至1998年,租金管制被取消,2002年政府為穩定樓市推出九項房屋政策(孫九招),其中一招正是「全面檢討《業主與租客(綜合)條例》。最終,「租住權保障」在2004年7月正式撤銷,租戶的租住權保障及租金增幅等限制全面放寬,導至今日租戶任由業主宰割的困境。

招國偉:劏房租戶水浸眼眉

招國偉希望政府能全面採納研究工作小組的報告。
招國偉希望政府能全面採納研究工作小組的報告。

「基本上3份研究報告都已經完成,現在是最後撰寫階段。」劏房租務管制研究工作小組成員、公屋聯會總幹事招國偉說,小組即將提交的部告,是就劏房戶的居住狀況、租管對經濟和法律的影響三部分的研究結果。他本人認為,劏房租務情況對租戶來說的確是水浸眼眉:「目前輪候公屋的時間,到去年12月底時已經要去到5.7年,所以我估計不少正在輪候公屋的居民,都是住在劏房中。恢復租務管制措施,希望可解燃眉之急。」

招國偉透露,小組成員在「標準租約」的訂立方面已取得共識,希望日後有一份租約範本可供市民使用,這有助於釐清業主和租客之間的權責,避免濫收水電雜費等情況。此外,租金加幅方面亦是小組十分關注的範圍,招國偉期望政府能夠推行這些有關租務管制方面的措施。

租管及興建公屋須同步進行

劏房租務管制研究工作小組曾舉行諮詢會收集意見。﹙政府新聞處﹚
劏房租務管制研究工作小組曾舉行諮詢會收集意見。﹙政府新聞處﹚

政府過去常用專家小組提交報告的方式,尋找施政方向。香港大學社會行政學系退休教授周永新,就曾受扶貧委員會委託,研究全民退休保障。周永新提出設立每位長者無資產限制派發老年金,但未得到政府同意。然而2018年土地供應專責小組提出的8大方案,卻獲政府全數接納。

招國偉說,希望政府能全面採納他們的報告,因為目前基層市民的住屋問題已經非常嚴峻,而且預見未來5年,公屋供應都不能大幅提升,故希望政府加快立法工作,透過租務管制等措施來「治標」,起到紓緩作用,但要治本的話就只能透過增建公屋解決。招國偉認為租管及興建公屋兩大方向應該同步向前走。

對於會否擔心政府以租管作為興建公屋的「緩兵之計」,以減低公眾對加快興建公屋的呼聲?招國偉說,政府去年已聲稱找到330公傾土地,足夠在未來10年興建316,000間公營房屋,但其中三分之二單位要在2026年之後的5年才會出現,如果一旦有所延誤,目標便難以達成。因此,招國偉希望政府不要光說「找到地」,而是要切實加快建屋進度。

公屋聯會建議全方位保障租戶

除了劏房,不少板間房環境亦十分擠迫,僅能容下一人入內。
除了劏房,不少板間房環境亦十分擠迫,僅能容下一人入內。

在這段基層大眾等待公屋落成的真空期,公屋聯會建議,劏房租戶最長可有6年租賃期保障,即「2+2+2」方案。

租金加幅方面,公屋聯會建議可參考公屋租戶入息作為指數,並「借用」公屋租金調整機制,設立加租10%封頂上限機制,因為大部分劏房住戶都是公屋輪候者,公屋聯會希望能做到「類比」作用。此外,公屋聯會認為必須要定立「起始租金」,以防業主在簽新約時「加定租」,令租戶利益蒙受損失。

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