丟空近20年的中環街市，終於在8月底重開，經活化後的中環街市，成為一個有百多間零售和食肆的市集、中環人的「唞氣位」。
中環街市的保育和活化項目，多年來一直為人詬病，主要原因是街市地皮糾纏在「賣與不賣」的爭議之中，決定保育後又遭到司法挑戰，保育設計一改再改，工程造價升完再升。可幸，最終以還原整固為主的保育活化工程終究完成，但歷時已近20年。
塞翁失馬焉知非福，有建築保育專家表示，項目拖拉多年，反而「錯有錯着」孕育出一個真正得到保育活化的中環街市，形容是「符碌」之作。眼見其他項目走了「設計主導」的冤枉路，卻等到了2010年左右才開始有國際公約和保育準則。不過亦有專家對街市失去原有功能感到可惜，期望營運者可以改善，以免中環街市變成只剩下外殼的建築物。
文：李向榮 圖：黃冠華
一個尋常的工作日，超過80年歷史的中環街市再次出現人山人海的景像，和以往不同的是，菜檔已換成文青商店，豬肉佬換成咖啡師，買餸師奶換成上班和「打卡」族。
關閉了一段長時間的中環街市，變成新時代的新市集，它既非市場也非商場，而是中環人透氣的聚腳點，貫通德輔道中和半山扶手電梯的連接點，經此地進出的人潮不減。
保育完成首階段 出租率超過8成
經過活化後的中環街市，8月23日重開試業，據中環街市的網頁介紹，中環街市將保育元素融入場地設計，以「無邊界空間」概念提供100多間零售和食肆店面，大樓內1,000平方米的綠化休憩空間，可舉辦藝術展覽、表演等文化活動，成為「Playground for All」（給所有人的遊樂場）社區熱點。據悉街市首階段出租率超過8成，有70間不同類型商店進駐，包括街頭小食、特色食肆、本地品牌以至文青小店等。
目前在市民眼前的中環街市，其實已是「第3代」建築物，它於1939年5月落成，當年耗資90萬港元，街市在日治時期曾改稱為中央市場，及後回復舊名，直到2003年關閉為止。中環街市1990年獲古物諮詢委員會列為三級歷史建築，由政府擁有。
政府曾將街市納入2004年勾地表
中環街市位處港島黃金地段，價值甚鉅，故早在回歸前，港府就想打中環街市地皮的主意，欲拆掉街市，將地皮出售套現。1994年，中環至半山自動扶梯系統啟用後，政府曾協議將街市遷至荷李活道，但後來計劃擱置。到回歸後的1998年，審計署再打響拆樓第一槍，批評中環街市使用率太低，是浪費及不合理安排，但政府到2003年才將街市停運，並計劃出售地皮獲利。
2002年12月，政府首次將街市納入2004年勾地表，但由於有團體要求政府保育街市而收回。及至2006年11月，政府再公布賣地章程，可是3年後又急轉軚，2009年時任行政長官曾蔭權發表《施政報告》，宣布將街市剔出勾地表，改為由市區重建局全面保育和活化，政府斥資5億元，宣稱要將活化後的中環街市變成上班族的「城中綠洲」。
2011年，市區重建局為「城中綠洲」活化方案公開招標，並選出AGC Design負責項目。2013年7月，城市規劃委員會通過活化項目，更批准放寬建築物高度限制，由原來的23米增加至40米，又准許在中環街市大樓頂加建一個稱為「漂浮綠洲」的大型玻璃屋。不過這決定遭市民入稟高等法院作司法覆核。
市建局放棄「漂浮綠洲」計劃
事件一直拖至2015年，項目傳出工程成本越拖越貴，估計超過10億元，超出最初預算一倍。當時發展局曾要求市建局停止「飄浮綠洲」設計方案，改以簡約活化以節省開支，而在爭議同時，項目又引發一輪「補地價爭議」，令計劃險些胎死腹中。到了2016年，當估算造價高達15億港元之際，市建局終於叫停項目。有指是當時市建局時任主席蘇慶和主動叫停，更有人因事件而下台。
2016年9月，最初的活化方案被推倒重來，市建局董事會通過6億元簡約方案， 放棄「漂浮綠洲」計劃，改以只作加固地基及加裝消防系統的方式完成活化保育。市建局於2015年12月向城規會提交申請，城規會於2016年3月有條件通過簡約方案。2017年10月，當局正式授權承建商進行活化工程，至今年8月重開，項目現由市建局及華懋集團共同管理和營運。
黃澤恩：實際保育只進行了2至3年
「我覺得差不多20年的過程，應該分為兩部分。」曾任城市規劃委員會副主席，又當過古物諮詢委員會委員、工程師學會前會長黃澤恩清楚記得當時的情況。他指整個項目第一部分是由2003年至2009年，當時政府將中環街市列入「勾地表」，爭議着賣地與不賣地、有條件（保留街市外牆）賣地等方案，之後又就如何保育等問題拖拖拉拉。
「實際保育項目只是進行了2、3年左右。10多年時間是過長的，以往的活化項目都是2至4年不等。」黃澤恩說，時間太長不合理，當時工程造價由3億升到12億時，最後由當時的主席蘇慶和一鎚定音否決工程，將工程費用設回起初的數億元，結果造就今日的中環街市。
李浩然：保育不能一味求快求「返本」
「當『漂浮綠洲』方案推出之後，原本市建局和政府的協議是（項目）不補地價，因這不是個賺錢項目，政府本來是答應的，怎料在準備收地之際，地政總署一方反悔，說要補地價。」市區重建局非執行董事、香港大學建築學院建築保育副教授李浩然，解釋中環街市活化為何可以「搞」足20年。
李浩然說，政府當年突然反口不肯免補地價：「市建局怎能負擔得起？結果在這個問題上紏纏了好幾年。」幾年後，政策局終於出面，表明不用補地價，市建局才得以收地，項目才得以繼續：「其實並不是一件壞事，因為保育不能像甚麼都要快，求『返本』，保育的事慢慢來反而更好。」
李浩然回顧中環街市整個保育歷程，他覺得其實是很幸運，甚至「錯有錯着」。他說，正正因為這個「阻滯」令建築費用上升三倍，市建局須減去一些改建項目，以貼近原本預計的工程預算：「結果取消了街市上『浮起』的玻璃外牆建築物『漂浮綠洲』，反而令活化更符合保育原則，就是不要加太多新建築。」李浩然說，目的世界標準是加建築物可以，但必須能夠還原，而「漂浮綠洲」就不屬可還原之列。
當年未有價值評估準則及方法
「做保育必須要先想清楚，一旦做了就很難回頭，幸好是延誤了，工程減少了。減了就好，就不用建那麼多，是開心的『符碌』（Fluke）。」李浩然說，中環街市在開始決定保育活化之初，世上並沒有太多保育標準：「連非物質世界文化遺產公約也沒有，既無保育準則亦沒有專業的建築保育人士，那時候也沒有價值評估準則和方法，直至2010年左右，才開始有國際公約和準則可以依從。」李浩然解釋，在此之前，香港的保育項目多是「設計主導」，以地產界的方式執行：「要快、但快就會出事。」
李浩然認為香港建築物保育工作，初期仍處於學習階段，而設計則是由建築師主導：「我本身是建築師，我知道我們的訓練是以設計為重，那如何去設計呢？要麼就加建，要麼就拆掉部分建築再加新建築，所以通常改動會很大。」李浩然說當年中環街市「漂浮綠洲」設計，正是這環境下的產物：「有工程師跟我說，好彩沒有把這東西加上去，否則都不知如何將它承托……這個計設是『妹仔大過主人婆』。」
李浩然認為這樣的保育方式其實是錯的，而中環街市保育則因延誤而逃過此劫：「所以我們真的很符碌，係行運超人。」
新建物必須符合活化後新功能
「你看看PMQ（元創坊，舊荷李活道已婚警察宿舍活化後的項目），那也是早前由設計主導的保育項目，你會發現有一個很大的玻璃建築物。」李浩然繼續舉例說明：「又例如大館（舊中區警署活化項目），原設計有一個巨型『玻璃竹棚』，效果上也是妹仔大過主人婆，現在看來這種保育方式完全錯誤。」李浩然慶幸，當時中環街市的保育設計引來很大反對聲音，所以負責的建築師，即有份設計北京鳥巢的瑞典人雅克·赫佐格（Jacques Herzog）才改成由兩個黑色立方體組成的建築物：「不算太顯眼，可接受。」
中環街市的活化保育歷程，李浩然認為是見證了香港保育工作的進化：「你要作任何改變，或者新加一些東西， 必須符合活化後建築物新功能的需要，如果純粹為了設計而不是有真正需要，那便不符合（標準）。」
活化後的建築物，李浩然認為不一定要維持舊日的功能，當然如果可以貼近會比較好。例如PMQ，原本是警察宿舍，現在則保留有酒店服務：「那是有理據的，如果（功能）接近原有功能，改動會少很多。」
市建局採納持份者意見被肯定
對於中環街市，有意見認為可引入舊街市行業，李浩然則表示目前政府是以「點、線、面」方式來規劃保育：「聯合國教科文組織也提出了『文化景觀』的觀點，意思是建築物周圍的環境要配合。」中環街市關閉多年，而附近比如結志街也有街市商戶，如果中環街市重新恢復街市功能，設施肯定會比附近街市好，結果可能令附近的街市文化消失，這也不是好事：「所以中環街市最好的用途，首要照顧及配合周遭環境，不要太重覆，否則便不符合聯合國提出，保育要『可持續發展』的目標。」
市建局在活化中環街市方面，在究竟「應該」加入甚麼元素這個問題上，進行過一個「無預設諮詢」，了解持份者，包括專業人士、上班族和外傭（她們周末常到中環）的意見，問他們「需要」和「不需要」甚麼？
「不是在大會堂做假諮詢那種。」李浩然說諮詢得出的結論，是持份者拒絕高檔品牌、拒絕連鎖店和國際品牌進駐，要求引入本地小店，以及更多綠化公共空間讓市民可以休息。這些意見全部被市建局所接納，所以今天中環街市才變成這個模樣。李浩然表示高興：「我那時候也頗為Impressed（被打動），因為當時市建局名聲不是太好，被批評是地產商，這是第一次見他們做得這麼好。」
黃澤恩：略嫌街市內太多餐飲設施
不過，與李浩然想法不同，黃澤恩對中環街市的商舖「內容」有另一番看法：「你保育一個教堂，走進去希望見到十字架和告解室，去祠堂想見到牌坊，但我行入中環街市，感覺不到它是一個街市。」
黃澤恩解釋，中環街市保育項目做得好的方面，是它保持了結構安全，外殼、內部樓梯等建築，都能保持原狀。另外，在構思方面，也能結合到包括「保育、利用」，三者都做得好：「但說到可改進的地方，是略嫌街市內有太多餐飲。」黃澤恩提醒，中環街市本身是一個街市，雖然商業考慮無可厚非：「但你要記住這是一座街市，你做保育都是希望市民行入來時，會有街市感覺。」
日後應引入更多街市元素
黃澤恩說，他個人期望從皇后大道中進入中環街市時，起碼有一層是現代的中央市場，會有「十間八間」賣高級凍肉、火腿、牛扒、高級海鮮和有機生果菜蔬的商店：「我們去過的日本、加拿大或者德國的市場，都很乾淨、舒服。」黃澤恩表明不是要求街市返回50年代濕漉漉、血淋淋的模樣，而是經過5、60年後，成為一個比較進步和高級的市場：「我現在行入去，見到有很多人在裏面飲咖啡，吃芝士蛋糕。我感覺不到這是個街市。」黃澤恩希望，營辦商日後可以作出調整， 引入多些街市元素：「方式不是死的，將來還可以調整。」
