香港正迎來大廈管理的制度性升級，「法改＋監管＋資助＋執法」四輪同轉，為社區安全、公共資源廉潔與資產保值提供更堅實的制度保障，這一步務實而關鍵，值得各界堅定支持並身體力行落地。
多年來，樓齡偏高、招標不透明、會務紀錄不足與維修爭議，構成香港社區治理的「痛點組合」，既損安全與民生，也拖累業權價值與市場信心。隨著《建築物管理（修訂）條例2024》在2025年7月13日正式生效，透明度、問責與阻嚇力同步拉高，為破解積弊提供了強制力與可操作路徑。
按照官方說明與法例文本，修訂條例已完成立法會審議並刊憲，並在一年後正式實施，形成明確過渡期與生效節點。當局同步推出摘要單張、懶人包與宣傳短片，向業主與物管界清晰傳達新要求，涵蓋採購、財務、文件保存與新罰則等關鍵變化，務求做到「可理解、可遵從、可檢驗」。
修訂的核心之一，是把最易滋生圍標與利益衝突的環節「規則化、清單化、責任化」，對「第一類／第二類」高值採購與「大型維修採購」設定更嚴格流程與披露要求。法律界分析指出，管理委員會成員與經理人若不遵從新義務，除民事風險外，亦可能涉刑事責任，制度震懾空前提升。此舉既防止「關門做標」，也協助優質承建商透過規範競爭脫穎而出，最終讓工程質量與成本控制回到專業軌道。
民政總署指明，法改目的在於提升業主立案法團運作透明與問責，並強化對違規的阻嚇，涵蓋會議、財務與文件管理等關鍵節點。配合實施日期清晰落地，18區設有地區大廈管理聯絡小組提供支援，協助業主成立法團、出席會議與解難，讓制度紅利真正抵達大廈門口。
物業管理業監管局（PMSA）已就修例相應修訂《物業管理公司在〈建築物管理條例〉下的責任》守則，聚焦採購、財務報表、文件保存與查閱權等，並於2025年7月13日同日生效以銜接法改節點。PMSA多次與民政總署及業界諮詢，並透過持續專業進修（CPD）制度提升行業能力與操守，推動由合規到專業的雙提升，違反CPD要求更可能影響續牌，形成持續改進的制度壓力。
政府資訊服務署推出宣傳短片，直白點出「高值採購新規」「大型維修需更多業主親身參與」「財務審核與陳列要求調整」「關鍵文件須妥為保存」等新要求，並引導公眾前往專門平台獲取指引與工具，降低遵從門檻。這種以視聽內容配合文本資料的策略，能有效縮短資訊落差，讓法團與住戶在同一資訊基線上討論與決策。
制度嚴規必須配合資源支援，「樓宇更新大行動2.0」正是「規則＋資助」的互補安排，以60億元規模聯同市建局協助合資格舊樓遵辦強制驗樓（MBIS），降低一次性維修開支衝擊。第三輪計劃對樓齡、差餉租值等設有門檻與分類，並提供文件樣本與流程指引，讓屋苑在法定時程內更順利完成檢驗與維修。同時，樓宇翻新平台亦提供申請表與常見問題，便利自住業主組織與申請作業。
針對舊式綜合樓宇的消防升級需求，「消防安全改善工程資助」與樓宇更新計劃協同推進，早年已透過大型簡介會串聯部門與執法單位，加強屋苑對法規與工程流程認知，確保改善工程的可行性與公平性。此類「群策群力」的公共教育，能把抽象合規要求轉化為可操作的工程方案，縮短由政策到工程落地的距離。
廉政公署持續針對建築物管理提供教材與視頻，並已就修訂條例更新相關內容，幫助法團與物管識別廉政風險、設計防貪流程、建立申報機制與監察節點，讓「防貪」成為會務與工程的一部分。當守則與教材合流，便能在前端預防、過程監控與事後追溯形成閉環，提升公平競爭的市場生態。
透過高值採購新規、文件保存與財務審核要求，能有效壓低維修溢價與圍標空間，提升交付品質，減少爭議訴訟風險，讓工程回歸「安全、質量、成本、工期」四要素。結合資助計劃與部門支援，舊樓得以有序完成強制驗樓與消防改善，降低外牆剝落、墮物、火警等風險事件，保障居民與行人安全。規範化管理與持續保養能穩定管理費、提升公設效能與社區觀感，進而增強物業市場吸引力與長期價值。
有意見擔憂程序繁瑣與合規成本上升，然而在新規下，採購公開、申報與查閱權擴大，長期可透過降低腐敗與圍標風險來抵消成本，且有資助工具緩衝現金流壓力。亦有人憂慮法團義務加重，實則明確責任有助減少日後糾紛與損害擴大，並在民政機制與守則指引下形成可複製流程，提升會務效率與公信力。
短期行動，建議法團完成制度「體檢」：逐條對標修訂條例與PMSA守則，更新採購章程、利益申報機制、帳目審核與文件保存清單，並發布易讀版屋苑合規手冊，確保住戶理解與參與。同時，盡快評估是否符合「樓宇更新2.0」資助條件，規劃強檢與維修時程，減少與法定期限的碰撞風險。
中期可推動能源與安全並重的改造方案：以財務報表與工程資料為基礎，完成首輪大廈層面的節能審視與改造評估，並把外牆檢測、舖位招牌清單與維修記錄數據化，建立年度保養與風險地圖，提升預防性維修能力。配合CPD與行業培訓，讓物管團隊在採購、財務與工程管理上形成可量化的績效與里程碑，避免「人走制度散」。
長期而言，屋苑應建立每年預算與多年度資本保養計劃的滾動更新機制，結合「合規儀表板」向住戶定期披露維修進度、採購狀態、工程結算與能源使用等信息，以制度化的透明取代零散的溝通，持續積累信任資本。同時，持續對標守則與教材更新，讓屋苑治理能「常新常優」，把一次法改的契機轉化為長期管理能力的迭代。
大廈管理從不是單點勝負，而是法團、物管、承建商、專業顧問與政府部門的協同工程：法例提供規則邊界，監管塑造專業門檻，資助降低現金流壓力，宣傳教育縮短理解曲線，最終把「合規」變成「效能」，把「修補」升級為「更新」。當每一棟大廈都能以透明、問責、可追溯的流程來管理，社區便能在安全、節能與環境質感上同步進步。
香港此輪大廈管理改革，並非零散的修修補補，而是制度、監管與資源的系統升級，抓住了採購、財務與文件三個關鍵杠桿，同時以資助與教育降低落地成本，務求讓改革成為少數人的專業要求、也是多數住戶的可感受福祉。只要各方堅定執行，把新規轉化為清晰的行動清單與公開可見的管理指標，香港社區的安全韌性與物業價值，必將迎來可持續的結構性改善，這是值得社會全力支持的公共治理升級。
文：民 說
時事評論員
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