部分建制派覬覦珠海桂山島的事，本來已經不想再談，但是近日又有一個名叫香港房地產協會的組織發功，建議用28年時間，在鄰近大嶼山的珠海桂山島分3期填海7,000公頃，以發展住宅、醫療安老、教育等用地，當中提供約28萬個公私營住宅單位，供逾70萬人居住。在此情況之下，本人只好再撰一文，指出這個新的桂山島計劃，究竟有何搵笨之處。
正如之前的文章提到，香港實際上不是沒有地，已發展土地只佔全港土地的24.3%，港府不敢或不願開發郊野公園、不敢或不願引用《收回土地條例》收回閒置農地、各大地產商囤積的大量閒置農地，並在填海問題上，任由過去訂立的本地法例自綁手腳，才是香港所謂土地問題的根源。因此，所謂的土地問題，根本不構成香港從珠海手中索取桂山島的理由。
退一步而言，若是主張桂山島開發計劃的原因，是內地填海阻力較小，或者成本只要香港的三分之一的話，根據《全國人大關於設立香港特區的決定》：「香港特別行政區的行政區域圖由國務院另行公布」，現時香港特區的大小由《國務院令第221號》劃定，即是國務院絕對有權把香港特區縮小，例如從現有特區內取走一個島。既然如此，為何不索性叫中央取走香港特區一個島及其附近海域，等中央填完海之後，再讓港府租用？
因此，無論所謂的土地問題，還是所謂的填海成本或阻力較少，根本都不是索取桂山島的理由。所謂桂山島計劃讓人噁心的地方，不只是香港明明不是沒有地，亦不只是港府及建制派不願或無能力解決土地問題，而要中央為其埋單，而是用所謂土地問題、填海成本和阻力，只不過是掩飾有些人覬覦人家桂山島的藉口。
更重要的是，大家若有詳細閱讀今次提出的桂山島計劃，便會發現這個計劃比之前的建議更加古惑。過去聽過的桂山島計劃，是中央負責填完海後，填海成本由港府租借島嶼的租金支付，島上基礎設施以及公屋居屋，由港府出錢興建。今次的計劃則是主張所謂的淡馬錫模式，由大灣區九加二成員聯合組成所謂的「聯合發展基金」主導上述填海工程及開發項目，開發權由各地政府共同擁有；而司法及執法權，則由香港政府代行。
換言之，這個計劃就是有些人自稱香港沒有地，所以叫中央幫香港在桂山島填海，填海的錢省了三分之二之餘，還不想港府自己一個負擔填海費用，於是美其名整一個所謂的「聯合發展基金」，氹大灣區其他十個城市夾錢。其他城市夾完錢之後，島上的管理權執法權還不是大家共管，而是給香港管。這還不是想借中央之手，逼其他大灣區城市當冤大頭乎？
當然，是否真的騙人當冤大頭，還要看開發計劃的具體內容是甚麼？跟之前其他建議不同，今次的計劃決定不理草根階層的住屋問題，所以不會在島上建公屋，只會採取所謂的「四三二一置業階梯」：即是四成綠置居、三成新居屋、兩成首置盤及一成私樓。由於所有樓都是賣出去的，不同樓種可能只有利潤多寡之別。如此一來，只要賣樓收益高於填海和開發的成本，有份夾錢的城市，理論上也未必蝕本。
與此同時，所謂「四三二一置業階梯」，當中的綠置居、居屋和首置盤均有購入和賣出限制，只有一成的私樓可以自由買賣，而這個一成比例對於地產商已囤的土地地價、乃至全港私樓價格的影響，相信不會太大。可以說，此個所謂的「四三二一置業階梯」，還真的是為地產商煞費心思，希望能夠滿足夾心階層的置業願望之餘，保住財閥們最關心的地價和私樓樓價。
只不過，此次計劃有一古惑之處，便是計劃打算把監獄和貨櫃碼頭搬至島上，從而「釋放」市區內的懲教設施和碼頭用地。計劃建議大灣區其他城市夾錢，好讓香港在桂山島填完海後，把監獄丟過去，再讓你把原有的監獄拆掉後，拿那塊地出去賣錢，而賣地收益又歸港府所有，「釋放」出來的地皮若是用來蓋私樓，賣樓利潤又自然高於偏遠的桂山島。
相反，桂山島填海後即使有完善的道路、鐵路和渡輪網，也是距離香港市中心很遠，計劃還要把監獄此類厭惡性措施，以及噪音不會少的貨櫃碼頭搬過去，島上即使所有樓宇都供出售用途，售價會高乎？此外，桂山島的開發如真是有着各種好處，為何又打算把一些厭惡性措施搬到島上？為何計劃的所謂第一期工程，是建立甚麼「安老社區」？
由此可見，今次的桂山島計劃，分明是利用所謂的「聯合開發基金」，減輕本應由香港支出的填海和開發費用，而開發的真正目的，竟然是用來安置監獄、具有污染性質的貨櫃碼頭，以及已經退休而不再被視為人力資源的老人。至於計劃「釋放」出來的市區土地資源，其收益和好處不但中央收不到，連有份夾錢填海的大灣區城市，都一樣收不到。如此搵笨的一個計劃，竟然由一群所謂的建制派說出來，你說讓人心寒不心寒？
文 : 陳凱文
學研社成員，香港投資日報主筆
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
