香港人有閒錢，不少都傾向買磚頭保值．近年不少名人、藝人投資工廈，例如前廉政專員湯顯明6月底就斥資500多萬元，買入九龍灣美羅中心2期一個單位。無獨有偶，藝人汪明荃（阿姐）年初亦斥資635萬，買入同廈一個單位。有地產界人士表示，其實一向都有不少名人投資工廈，例如：黎明、古天樂、陳淑芬等等，主要因為買住宅限制多，工廈給人感覺呎價低、回報高，其中葵涌、荃灣的工廈未來升值潛力較大，可看高一線。
文：葉佩瑜 圖：黃冠華
近日住宅市場雖然交投淡靜，但綜合資料，7月竟然有至少54宗，帳面蝕讓的住宅轉手個案，這類個案按月再增約10%，已連升4個月。
踏入8月，二手蝕讓情況越來越多，將軍澳慧安園有個兩房單位，約3年跌價逾16%，期內原業主帳面損失逾百萬元。樓市不利消息持續湧現，蝕讓潮更有惡化趨勢。
名人明星入市備受矚目
同樣是磚頭，住宅蝕讓，工商舖則完全不同，其中又以工廈單位成績最標青。前廉政專員湯顯明6月30日斥資563.8萬元，買入九龍灣美羅中心2期低層單位，該單位面積約640平方呎，成交呎價8,809元。單位原業主是於2018年7月，以518萬元購入上址，即持貨約4年帳面升值約45.8萬元，達8.8%。
記者曾到該單位視察，發現無論是單位外還是大廈大堂，均沒有掛出名牌。目前單位丟空，看上去是一間空置辦公室，連傢私都沒有，上手應該是一家名為Realfit的公司。
同是美羅中心2期，汪明荃於今年1月，以635萬元購入11樓一個單位，面積約710平方呎，成交呎價約8,944元。有指她在美羅中心曾購入3個相連單位，目前已租予「食腦三子」（何廣沛、郭子豪和方紹聰），讓他們有地方創作及經營Youtube頻道。
另外，市場有消息，由歌神許冠傑持有的粉嶺業暢街18號，安恒工貿中心低層單位，建築面積約1,622平方呎，近日以約495萬出售，每呎造價約為3,051元。據悉，許冠傑早於2011年以155萬元購入該單位，持貨11年帳面獲利約340萬，物業期間升值約2.19倍。
陳偉志：工廈活化2.0催生投資潮
據美聯工商舖《工廈快訊》報道，6月工廈交投持續回升，共錄得285宗註冊成交，按月升18.3%。環球通脹高企，據估計未來還會持續一段時間，由於工商物業防守和保值能力較強，相信工廈未來仍會受投資者追捧。預計下半年，工廈成交量有望達到1,700宗左右，較上半年上升約10%，而下半年工廈租售價預計將上升5%左右。
美聯工商董事陳偉志認為，工廈多人投資，主要因為入場門檻低、回報高，沒有五花八門的印花稅要應付，開幾多間公司就可以買幾多個單位。特別近幾年政府推出「工廈活化2.0」，催生出工廈投資價值被看高一線：「部分行業可免補地價於工廈經營，例如Studio製作、錄音等等，雖然只是好少量行業，但亦是正面因素，加上有發展商專門收購工廈，買到一棟之後就拆掉（重建）。『工廈活化2.0』政策下，重建工廈可獲額外多批2成樓面面積，雖然要補地價，不過都有賺，發展商計過條數覺得有作為，於是將資金投放回工廈市場。」
明星愛用工廈單位作衣帽間
至於明星、名人為何經常購入工廈，陳偉志解釋，明星衣服鞋履多，一定要有工廈單位作衣帽間或雜物房。另外，又有人會將工廈單位裝修成工作室：「明星多數自用，名人就有機會收租，主要明星真係有需要。」
尤其幾年前，工廈價格低，有人將一個10,000平方呎物業，分間出10幾20個單位，出售的話每個可賣80萬元，收租就每月可收3,000至4,000元。陳偉志說，當日這些分間單位剛剛興起，所以租特別貴，但現時就開始多人做，供應量更多：「幾千元便租到個百幾呎單位，實用面積60至70呎，可以存放換季衣物、玩具，又可以將雜物叠高擺放，地方非常『見使』。香港豪宅呎價貴，不會有人在20,000元一呎的家中堆放雜物，倒不如花幾千元租金，又或者用幾十萬買個工廈單位存放東西。」
葵涌荃灣工廈升值潛力較大
現時是否入手工廈好時機？陳偉志認為，業主經過近半年、9個月折磨，市況不是特別好，現時入市有機會執「筍貨」：「只要你肯大膽還價，個別業主急需套現，始終疫情爆發已一段長時間，有人真的需要現金周轉，所以只要敢問、敢入市，可能就有機會執到『筍貨』，業主會願意平放。」他舉例，近日有部分成交，業主標價8,000元一呎，但可能還價6,000多元都肯放售，情況與住宅類似，有些業主肯殺價出貨。
就地區而言，陳偉志認為葵涌、荃灣的工廈升值潛力較大，主要原因是基數低，只需2,000至3,000元一呎，值博率高。觀塘工業區就好成熟，過去幾年不斷升值，已經升了很多：「如果要選一區去博，葵涌、荃灣可以看高一線。」
萬呎單位買少見少投資首選
當然，入手甚麽單位要視乎個人財力，陳偉志建議財力足夠的話，可以買大少少的單位：「特別是舊式工廈，10,000至20,000呎的單位，供應越來越少。第一，發展商近幾年因應『工廈活化2.0』，將舊工廈推倒重建，興建新玻璃幕牆工廈，新建的不會再有20,000、30,000呎單位，只會有一千幾百呎，因為這些才受市場歡迎。第二，部分大單位可能被基本投資者買入，再自己分租，一個10,000呎單位分間成20個小單位，這樣又失去了大單位供應。第三，近幾年香港對物流倉需要突然急升，可能用作儲存醫療用品或食品等等，大呎數工廈單位於市場上求過於供。」
物流公司影響停車場使用
陳偉志提醒，購入工廈單位要注意幾方面，尤其傳統工廈，要留意有多舊，因為部分舊工廈有可能買入一兩年後就要花一筆錢維修，有好多外牆都未做好，或者馬上要驗窗，這些入手前都要考慮：「另外，又要看看樓上、樓下從事甚麼工種，亦要看看電梯， 最擔心一座大廈有幾間物流公司，會好煩，搶『貨𨋢』位上落， 甚至有時運輸會因為這些問題日嘈夜嘈。如果物流公司太多，停車場可能用不到，有些工廈停車場由早爆到晚，一個（貨）櫃到就會癱瘓整個停車場幾個鐘，如果有兩個櫃或3個櫃，整個停車場可以作廢。有這些情況，會較難找租客。」
陳偉志強調，入手20、30年樓齡的工廈，要有心理準備一定不會太「靚仔」，但還是有些會比較好，有些比較差。位置亦十分重要，這些都要小心留意。
眾所周知，住宅單位高層由於景觀較好，一般都價錢較高，不過工廈就沒有多大分別，一般反而是低層高樓底會比較受歡迎，特別是如果要處理的貨物不是太重，樓底高可方便叠高，放更多貨。除此之外，部分人不願意等電梯，傾向上落方便，因此1、2樓單位會更有優勢。但世事無絕對，陳偉志解釋：「如果低層樓底與高層一樣高，6、7樓與10幾樓比較，調轉就可能10幾樓較受歡迎，因為景觀開揚，適合做寫字樓，空間感大，望出窗感覺更好。反正6、7樓都不會有人傻到行樓梯，那倒不如10幾20樓，更高層，更舒服。」
近10年工廈價格升幅最大
不過，陳偉志提醒投資者，工廈按揭是一大問題，首期較投資住宅更大，要看個人是否可承受：「有些人真的接受不到，一向買開豪宅、住宅，會所金碧輝煌，有閒錢都心動想入市。相反工廈又舊又無冷氣，部分人『得把口』話OK，但去到現場就不能接受，覺得花1,000萬、幾百萬，就買這樣的東西。」
雖然有各種各樣考慮，但陳偉志引述數據顯示，近10年不同物業中，工廈價格升幅最大：「早幾年好多投資舖位的投資者，突然轉向工廈，因為大家覺得原來工廈才是寶藏。當然，現時升幅慢了不少，已經無當日那麼多。我個人看法是，如果真的想投資工廈，就要自己先做做功課。」
潘志明：市場觀望氣氛較濃
中原（工商舖）董事總經理潘志明，對工廈市況亦有接近看法。他說，工商舖市場踏入6、7月已變得相對淡靜，因為工商舖買家以投資者為主，與住宅有剛性需求有很大分別，一般買入工商舖都是從收租、升值等角度出發，但現時經濟情況未明朗，大家觀望氣氛較濃，再加上市場進入加息周期，令投資者入市有更多顧慮：「一般投資者現時都是觀察狀態，6、7月整體工商舖成交宗數比去年同期下跌30%。」
潘志明透露，工商舖中仍以舊式工廈最受投資者歡迎，始終價格低，收購合併活動近年也偏多，尤其2022上半年，大宗交易都以買入全棟工廈為主。
大資金靜待最後一刻入市
有危就有機，潘志明表示現時市場仍處於討價還價階段，持貨業主如果實力夠，持貨能力強，只要捱過這兩年，就有希望在市況好轉後高價出貨：「經歷了兩年多疫情，當然也有不少企業或業主備受壓力，在經濟受壓的情況下，願意減價沽貨，又或者因為急需資金周轉而需要沽貨，這段時間可能是投資者的好機會。面對今時今日的局面，有人睇好有人睇淡，所以近一兩年都見到不少大資金、大基金入市，等到減價最後一刻出手購入。」
另外，潘志明提醒，工廈車位多少對價值有影響，因為一般工廈車位配套極少，差不多每10個單位都配不到1個車位，所以車位價值高：「車位是建築成本，車位越多，即發展商投入成本越重，單位未來保值、升值能力亦越大。」
