土地供應及房屋問題一直是政府最難解決的死結,針對各大發展商在新界囤積逾千公頃的閒置農地,政府及各界均想方設法釋放這批土地,務求增加公營房屋建屋量。

發展局早前終於落實,容許發展商以「公私營合作」方式,申請改劃農地發展的土地共享先導計劃,將於明年第一季接受申請,更明言可與近期民建聯高調促請政府積極引用的《收回土地條例》並行,反映政府覓地態度變得積極,不再被動。

不過,土地及建設諮詢委員會主席黃澤恩認為,兩者目的均是希望增加土地興建公營房屋,但引用《收回土地條例》收地只局限於興建公屋,或會欠缺社區融合,容易淪為天水圍翻版。

文:陳 明    圖:黃冠華

發展商在新界囤積大量農地,未有發展。
發展商在新界囤積大量農地,未有發展。

香港並非沒有土地,根據土地供應專責小組去年底向政府提交的報告顯示,新界約有760公頃未包括於新發展區項目的棕地,而各大發展商擁有的新界農地保守估計亦有逾1,000公頃。

翻查4大發展商2018年年報,恒基地產在新界的土地儲備多達4,560萬平方呎,是擁有最多新界土地的發展商;其次是新鴻基地產,持有約3,300萬平方呎農地;而新世界發展及長實分別持有約1,700萬及900萬平方呎農地。

目前新界土地多被用作車場,貨櫃場等,要不就是閒置不用。
目前新界土地多被用作車場,貨櫃場等,要不就是閒置不用。

土地供應專責小組曾向政府提出多個收地建議選項,包括透過「公私營合作」方式釋放發展商的新界閒置農地,以及引用《收回土地條例》收回私人土地,但發展局一直未有就建議提出具體的跟進進展。

其實特首林鄭月娥早在去年土地供應專責小組提交報告前,已在《施政報告》中批評發展商改劃新界私人土地申請緩慢,城規會過去5年審議20多宗新界私人土地改劃建屋申請,但由於基建配套不足、規劃考慮因素或地區人士反對,只有7宗獲批,涉及總面積約18公頃,提供約2,800個私營住宅單位,反映土地未盡其用。政府遂提出推行土地共享先導計劃,容許發展商將不在政府發展規劃的新界農地,以「公私營合作」方式申請改劃發展,但規定當中不少於6至7成新增樓面面積用作興建公營房屋。

土地共享計劃從未諮詢土建會

新界不少棕地被用作貨櫃場。
新界不少棕地被用作貨櫃場。
不少閒置用地長年「曬太陽」。
不少閒置用地長年「曬太陽」。

發展局局長黃偉綸早前終於宣布,土地共享先導計劃將於明年第一季接受申請,更明言可與《收回土地條例》並行,兩者並無衝突,亦不會互相取代,更不會因推動計劃而放棄引用條例收地,與林鄭月娥年前曾形容條例是尚方寶劍,不能隨便使用,態度明顯逆轉。

土地及建設諮詢委員會主席黃澤恩接受本刊訪問時直言,政府從來沒有就土地共享計劃諮詢過土建會,私下亦沒有任何討論,就連申請最終是否由土建會審批亦是未知之數,但他認為計劃是一個三贏方案,對政府、輪候等上公屋人士及發展商均有利。

他解釋,發展商持有的部分農地有很多情況難以發展,例如當中夾雜政府農地、欠缺基本道路設施等,必須在政府協助下才可發展,而最後發展商從中會有所得益:「個『益』字係好難計,你話佢賺10蚊叫做益,抑或賺10億叫做益呢?其實好難有個合理數字……問題係點去定一個計劃出嚟,而社會大眾可以接受。」

集中建公屋不利社會融合

黃澤恩提醒,引用《收回土地條例》收地只能建公屋,長遠會欠缺社會融合。
黃澤恩提醒,引用《收回土地條例》收地只能建公屋,長遠會欠缺社會融合。

計劃框架訂明,獲改劃的私人農地新增樓面面積中,不少於6至7成須用作興建公營房屋,黃澤恩形容政府「咁訂出嚟都幾勇」,因為要視乎每幅地的位置而定,若周邊基建配套完善,發展商必定不會願意將農地「共享」,但若地段位置偏遠或欠缺配套,則相信發展商願意配合:「因為土地共享原意係要發展商自動獻身,如果係7成,山旮旯嗰個一定會制,嗰幅地一定係有發展困難。」

除了土地共享先導計劃外,《收回土地條例》是政府另一個收回私人農地的常用途徑,現時古洞北及粉嶺北新發展區、元朗橫洲公營房屋發展計劃、洪水橋新發展區等,均是以土地被規劃作「公共用途」為由,引用條例收地。

對於有政黨提出政府應積極引用《收回土地條例》收回未被規劃的新界土地興建公營房屋,黃澤恩認為建議雖新,但是否值得做要考慮多個因素:「將來個居住環境會唔會好?對於城市整體發展規劃好唔好?或者個發展商會唔會用法律漏洞去挑戰,拖得耐?呢啲都要考慮。」

他表示,引用條例收地需揀選合適地點,由於新界農地必定位置偏遠,首要考慮交通能否到達,其次是四周環境是否合適,而最重要一點是,所收回的土地只能夠興建公屋,欠缺社會融合,容易被標籤化:「如果你收咗幅地300萬呎,起20幢公屋,啲小朋友長大之後全部都係公屋居民,有套戲叫《天水圍的日與夜》,你唔希望個社區無social mix(社會融合)。」

收回土地「十劃未有一撇」

天水圍交通配套完善,惜被指人口結構單一。
天水圍交通配套完善,惜被指人口結構單一。

他指,理想的社區需要有社會融合,即有公屋、私樓,以及有規模的商場、戲院等,居民可以融合生活,但如果收回的土地只能興建公屋,可能只有基本設施例如街市、便利店,並非一個完善的社區規劃:「呢度拆車場、貨櫃場,嗰度20幢公屋,唔係一個好好嘅環境,你推幾千人去呢,唔係一個理想嘅做法。」

雖然土地共享先導計劃與引用《收回土地條例》兩者並無衝突,目的同樣是釋放閒置土地,增加短中期房屋供應。但黃澤恩分析指,土地共享優點較多,主要是發展商自願將土地與政府共享,減低司法覆核風險,而「公私營合作」模式建屋,當中70%公營房屋加30%私樓,發展商亦會興建周邊社區基建設施,亦能夠做到社區融合。

而《收回土地條例》始終存在官司風險,會被拖長收地發展時間,短期措施有機會變成長期措施,加上現時並無收地目標:「而家得個講字,得個口號,新界幾百平方公里都唔知講緊邊幅,其實十劃都未有一撇。」

賠償低於市價窒礙「共享」土地

天水圍曾經是香港的悲情城市。
天水圍曾經是香港的悲情城市。

不過,政府收地賠償一直被指低於市價,亦可能窒礙發展商「共享」土地。根據地政總署今年4月新訂的收回土地特惠補償率,甲級農地賠償金額每平方呎為1,348元,乙級農地為843元,丙及丁級農地分別為562元及337元。

黃澤恩認為,丙級以下的收地賠償並不合理,而以甲級的收地賠償金額相信有發展商願意將土地共享:「但不幸好多農地佢畀你收都唔係甲級,因為佢荒廢咗。」他建議政府為達到建屋目標,應要調整收地賠償金額至合理水平。

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