本港不少樓宇老化情況嚴重，不時發生外牆石屎剝落事故，根據政府資料顯示，樓齡達50年的樓宇數目將由2020年的8,700幢，增至2030年的13,900幢，日久失修的舊樓成為「都市炸彈」。
立法會7月18日通過俗稱「舊樓強拍條例」的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，建議「指定地區」樓齡達50至59年私人樓宇，強拍申請門檻由80%降至70%；「非指定地區」樓齡60至69年舊樓，同樣降至70%；70年樓齡均降到65%，以便利舊區重建，條例獲得舊樓街坊歡迎。
作為條例草案委員會主席，立法會選委會界別議員林筱魯接受《堅雜誌》訪問時表示，香港樓宇老化情況相當嚴重，不能再視若無睹。位處指定區的區議員及街坊就認為，若私人市場難以獨自承擔，就應考量公私營合作模式，由市區重建局負起較多責任，盡快改善居民生活環境。
文：Wing Yip 圖：黃冠華
作為條例草案主席，林筱魯接受訪問時表示「已經拖了很久，終於可以解決」，並形容目前香港正面對「雙老問題」，除「人口老化」外，樓宇老化速率不比人口老化慢。
林筱魯：樓宇老化問題必須正視
雖然香港屬國際大都會，但樓宇年齡普遍偏高。他認為「問題」並非橫空出現，只是一直被埋在地下。過往礙於政治問題，就算知道問題所在，卻無人敢觸碰，「完善選舉制度」後社會重回正軌，是時候做實事。
草案審議期間，從政府所提供數字可見，十年前，樓齡50年以上的樓宇全港約為4,500幢，時至今日已經增至9,600幢，估計到2042年將增至22,900幢。林筱魯指出，若按尚未修例前的重建速度計算，平均每年只能清拆160幢，就算不理會其他將會折舊的樓宇數目，亦需要125年才可以完成重建工作。
林筱魯認為「人與樓都是一樣」，就算如何維修保養，把「壽命」延長，但都不能「逆齡」，始終都有「限期」，必須處理，當「大限將至」時，無論投入多少資源，仍然會出現漏水、石屎剝落、鋼筋外露、消防，甚至出現很多結構上的潛藏風險。
不能單靠政府撐起重建任務
隨着舊樓數目不斷上升，林筱魯認為，樓宇本身的安全問題已逐步浮現，除重建外，還涉及《建築物管理條例》和消防安全等等，亦要在今屆立法會會期內處理。目前政治環境相對穩定，大家可以坐下來，平心靜氣，一起把問題解決。
談到今次降低「強拍」門檻，林筱魯多次強調，重建所涉及資源相當龐大，不能單靠政府一己之力撐起全港重建任務，需要結合不同力量推動。他提到20多年前，初加入市建局時已有深切體會，單靠市建局解決重建問題，簡直是沒有可能的事。
林筱魯認為，市建局只能針對環境最差、最有迫切性，又或涉及業權紛亂，但樓宇本身結構相當差，必須及早重建的項目。又或者一些大型項目，除了要提供物業單位外，還要附設其他配套設施。
他強調市區重建是非常艱巨的工作：「發展商與發展商之間、大發展商與小發展商之間、小業主與商舖的矛盾，甚至租客又投訴被迫遷。」涉及不同利益板塊，正所謂牽一髮動全身，每個環節都會觸動大家的神經。
保護小業主利益審議過程審慎
就算同一幢樓宇，樓上與地舖業主對收樓重建的態度，往往都是南轅北轍。林筱魯舉例，不少個案是樓上業主希望有收購發展，但「地舖」業主卻認為漏水、失修影響不到他們，加上舊區多屬人流較旺地區，他們不想受重建計劃影響生意提出反對，令重建計劃面對不少阻滯。
其次亦涉及到私有產權和如何保障小業主權利等問題。林筱魯指出在《條例》審議進入二、三讀時，仍然有議員提出，調低強拍門檻後會否令小業主感覺「被人㩒着搶」？尤其在一些「非指定區」。故此，審議過程中大家相當審慎。
合併地盤避開「牙籤樓」
林筱魯還提到，《條例》不止針對單棟樓宇，還有合併地盤部分。過往很多重建項目，尤其在市區位置，基於地盤面積所限，很多時出現所謂「牙籤樓」，莫說沒有任何配套設施，實用率亦很低，主要原因是過往合拼地盤發展涉及不同地盤估價問題，往往出現不少爭議。
今次《條例》清楚說明了一套計算方式，大家按有關法例，怎樣做報告、如何做估價、如何分攤業權等，令爭拗減少，同時加快有關流程，新樓宇面積也大了，大家都可以住得舒服一點。
專責公司為小業主提供安全網
另一項重點是怎樣支援小業主。林筱魯相信今次無論是行政措施，又或透過法例規管，都關顧到小業主權益，政府承諾透過市區重建局成立一間專責公司，為小業主提供安全網：「無論在收樓過程中，涉及無緣無故停水停電，又或者任何不法手段，業主除可以報警外，專責公司亦會提供適切支援。」又或者涉及任何法律問題，例如估價是否合理等等，小業主都可以要求協助。
林筱魯認為，就算未能全盤解決小業主最擔心的問題，但當小業主遇到麻煩時，起碼有個一站式平台：「有個門鐘可以按，為小業買個安心。」
市道低迷收購重建尚未熾熱
至於《條例》通過後，舊區會否出現翻天覆地改變？林筱魯認為目前仍難以估計，就算《條例》修改得如何完備，還須看市場情況，若無利可圖，重建項目亦無法啟動。
現時要盡快將《條例》修好，不可能「迫到埋身」才做：「《條例》放在此，需要時可以立即拿來用，不是待市道蓬勃才進行修例，到時就會太遲。」
林筱魯指出，鑑於目前樓市尚未復蘇，無形中影響到收購重建情況尚未熾熱，但市場方興未艾，仍聽聞有舊區重建計劃會展開。現時《條例》完成修訂，當發現到有關程序簡化了，涉及的規模可以更大，不排除令熱度提升，加快收購重建速度，是一個循環。
普遍估值約為市價1.83倍
林筱魯認為當務之急是加強宣傳，讓市民知道《條例》內容。至於有「重建地盤」的地區，希望區議會、關愛隊發揮作用，詳細及貼心地向受影響居民講解。
另外，小業主最關心的是拿到的賠償金是否足夠在原區重置物業？林筱魯認為，該筆錢不能稱作賠償，而是將單位賣了，普遍估值約為市價1.83倍，至於能否在同區購置物業，需要看單位面積以及當刻市道，若樓市下跌，可以有多些選擇，反之樓市向上時，議價能力會較低。
林筱魯指出當樓宇越來越舊，業主又越來越老，是否還有精神時間不斷為樓宇進行維修？隨着樓宇折舊，維修費越來越貴，與其面對長年失修，每次外出都要爬長長樓梯，就算買不到全新單位，七、八年樓齡的單位能否考慮？最基本是樓宇質素有明顯改善。
大家應從大方向看問題
林筱魯強調公平最重要：「如果市價是100萬，小業主只得30萬，當然不可行。但如果市價100萬，卻賠了183萬，這又是否合理？」當然每個單位都有不同故事，而且都相當感人，但大家應從大方向看問題。
此外，林筱魯亦談到過往二十年香港經濟迅速騰飛，但舊區重建步伐卻相當緩慢。雖然特區政府曾努力加快步伐，但仍未足以追及樓宇老化部分。現時降低了「門檻」，但經濟還未完全復蘇，預計尚有一段「困難的日子」，希望可以盡早捱過。
