疫情下香港商舖大冧市，商舖業主身家「大縮水」。有業內人士指出，香港商舖正承受有史以來的最大空置率。尖沙咀商場舖位，竟然只值25萬元，商舖業主勁蝕9成重創離場；即使有人肯租舖，租金大跌5、6成，已是常態。
面對世紀舖市大災難，有投資者竟然選擇趁低掃貨。業界無法預料市況何時會現轉機，但形容目前已是跌無可跌，而商舖仍然是穩健和有潛力的投資工具，但過去最風光的「黃金十年」，將不會重現。
文、圖：本刊記者
香港兩大購物熱點，銅鑼灣和尖沙咀早已被旅客攻陷，但自去年開始的社會運動和新型肺炎疫情，這些黃金購物區風光不再。走在當年盛極一時的銅鑼灣時代廣場一帶，昔日人山人海，拖篋客川流不息的景象不再，今天簡直可以用門可羅雀來形容。
銅鑼灣成交價大幅下調
記者現場所見，單是波斯富街最少有十間空舖。翻查記錄發現，這些空舖部分在去年5月反修例事件前已空置，有些則是去年中後期才陸續倒閉。
例如是波斯富街61和63號相連舖，原本是一間珠寶鐘錶店，目前已人去樓空，其中61號有招租告示；63號則寫着鐘錶公司「裝修期間暫停營業」，但只見商舖招牌拆掉，沒有裝修痕跡。兩個舖位以外的一間空舖，原本是「眼鏡88」，目前也在掛牌招租中。波斯富街本來是珠寶鐘錶商戶林立的街道，但在黑暴與疫情夾擊下，大部分珠寶店都只有職員站在門口等待顧客出現。
和波斯富街相連的羅素街，雖不至於十室九空，但原本一條街上兩間打對台的藥店，變成了裝修簡陋的口罩店。原本售賣高級眼鏡、品牌宣稱「矜罕高尚」的「溥儀眼鏡」，亦變成了賣花灑家品的「拾下拾下」。原本意大利緊身褲品牌Calzedonia分店，則變成了一間空舖，街道上一片蕭條。
根據美聯工商舖提供的資料，銅鑼灣商舖空置率高企， 租金、物業成交價均大幅下調。例如霎東街商廈「Oliv」中層全層，業主6年前以7億1千多萬元購入，現在只能以4億賣出，帳面蝕3億多元，百分比高達44%。恩平道59號地舖，月租65萬元大減至25萬元，現變成了OK便利店。羅素街8號低層食肆續租，但租金亦由60萬減至25萬。
尖沙咀大舖死細舖更死
尖沙咀商舖災情亦不遑多讓，栢麗大道著名雕塑旁的G29和G30舖，連同1樓15號舖，早前以2.18億元易手，業主8年前以4.4億元入手，「損手」超過兩億，價錢蒸發一半。大舖死、細舖更死，首都廣場3樓兩個分別為54和76平方呎的「割舖」，25、26萬元便有交易，據了解兩物業業主7年前以218萬和281.8萬元購入，目前要分別蝕89.7%和91.6%離場。
在傳統成衣店林立，消費者專門前往「執平貨」的加連威老道，也是空舖處處。過去這條街頗受地產商垂青，因為很多舖位都是「旺區舊樓」，因而成為投資者的收購目標，不少商舖更已被「落釘」丟空了一段時間。然而，隨着近兩年零售業持續不濟，街上空舖越來越多。在疫情打擊下，尖沙咀再無自由行顧客，租金高昂的店舖，生意一落千丈，結業成為常態。
2015年12月，在尖沙咀加連威老道開張的「彌明生活百貨」，記者到上址了解時發現已關門大吉。近漆咸道一邊的加連威老道65號，幾間空舖中間還有一間「夾公仔」店打開了鐵閘，但見職員忙着收拾硬幣，「夾公仔」機內已無公仔。一問之下，職員表示該店已不再營業。
鄧成波家族發展項目押後
和這間「夾公仔」店左右相連的7個門牌樓宇、即61至73號（單數門牌），原來有不少單位早已落入「舖王」鄧成波家族手中，今年6月初更申請強拍獲批，底價19.26億元，可建樓面約13萬方呎，即每方呎樓面地價達1.48萬元。不過就在距離強拍日7月30日前，有小業主提出上訴申請阻止強拍，法院於是頒出禁制令。
由於強拍令九月底屆滿，鄧成波家族向土地審裁處申請暫緩執行強拍令，但遭其他人反對。土地審裁處認為，強拍案仍在上訴當中，故應等待上訴庭有結果再處理，故押後3個月再作聆訊。
雖然疫情之下市況惡劣，但有報道指鄧成波對這個項目非常堅決，不惜捱銀行高息供舖，他還向記者表示，希望「快點有新冠肺炎疫苗」。
李根興趁低價狂掃貨
疫情之下，不少商舖業主都十分苦惱，但盛滙商舖基金創辦人及行政總裁李根興，面對的卻是另類苦惱。
「我現在無時無刻都在找舖位，唔想見人。」李根興說有危就有機 ，他應對疫情的方法「就是買舖」：「你吹我唔漲，我在新冠肺炎期間賣舖都賺錢。肺炎期間有5間舖賣出是賺錢，其中有3間是我的。全世界冧晒都冇所謂，最緊要自己賺錢。」李根興分析如何在疫情中尋找生機，例如向租客減租，甚至幫租客做宣傳：「諗多啲計幫租客，租客做到生意就自然會交租。」
近日不斷買舖的李根興說，年初肺炎開始後，已買了8間舖，總值1.7億元，現時正籌劃買第9間。疫市投資的秘訣到底是甚麽？
「這是眼光和本事的問題，有危就有機，因為人人都劈價，我們先買到平嘢，然後將物業賣出賺錢。」李根興說自己完全沒有「作大」：「我們是證監會持牌，要和投資者交代，不會作大數字。最重要是看我們有能力找到買家。」
未來舖市有4大利好因素
李根興的基金由2016年成立以來，合共賣出了33間地舖，他說：「無人追到我哋。」之所以能夠找到好買家，並以好價錢賣出，李根興解釋是他們的基金有良好的「售後服務」，也懂得將商舖包裝。更重要的是，他們購入的商舖都是比較具投資前景，這都是投資者樂意「接貨」的原因：「其實公司有班Fans，專門買我們的舖，我一買入他們就會加價買走。」
李根興目前手上有10多間舖，市值約5億元。他十分看好舖市前景，認為未來舖市走勢受4大利好因素影響：首先疫情一定會過去；二是通關後遊客一定會返來；三是政府撤銷工商舖雙倍印花稅；再加上美國新總統上台後，中美關係一定會有改善。李根興說：「最差的時候已經過去了。」
黃漢成： 最衰的時候已經到了
美聯工商舖行政總裁黃漢成也有類似看法：「可以這樣說，最衰的時候已經到了。」 經過反修例事件、中美貿易戰，再加上疫情之後，黃漢成認為除了戰爭之外，所有最壞因素都已經全部出齊，舖市已到了歷史最低位。
至於現時空舖處處，黃漢成解釋因為業主也分為兩派人﹕「一批是『Old Rich』（擁有財富一段長時間的人），另一批是投降派。」黃漢成說，「Old Rich」在這個時期不肯減租，交不起租的租客離場後，業主寧願丟空都不願平租出去。至於投降派，則會選擇在這時期盡量平租出去，因為「有租收又無咁肉酸」。
黃漢成形容現時肯定是業主有史以來議價能力最低的時候，很多業主都希望在不大幅減租的情況下，以較長免租期、裝修費回贈等方式來吸引租客簽約，這樣舖位估值就不會下跌，業主亦不會被銀行追收差價。
「黃金十年」不復重現
面對史上最高商舖空置率，後市走勢如何，黃漢成自問「答唔到」﹕「今時今日唔係經濟問題，經濟有周期，反而可估算到。也不是政治問題，最主要是因為疫情，疫情無得估。」不過以他的觀察，核心區租金應該差不多見底，因為現時核心區租金和民生區已經相差無幾：「是否見底，我未知，但應該離底不遠。」
或許會有人會在大跌市時趁底吸納，黃漢成說，商人應當有「旱則資舟」的覺悟，才能成為贏家，但投資者應注意，由2003年開始到2013年的商舖「黃金十年」，已經成為過去，而且不會重現。當年市道暢旺多得自由行，但現時香港經歷過動盪，內地人對香港觀感變差，況且有其他地方選擇，內地人不會再視香港為天堂。再加上北京積極打貪，送禮文化消失，過往內地人入錶行大手掃貨的瘋狂情景亦不會再現：「不會再有幾十萬買入（舖位）幾億賣出的事發生。」
獨立地舖買少見少
不論目前是否入市最好時機，黃漢成認為投資商舖還是值得的，因為「供應減少」。他解釋，以香港的發展模式， 獨立地舖在香港只會買少見少，因為舊樓多會變成大型屋苑或商場，這些一般投資者都買不到。現存商舖數量越來越少，所以相關物業仍然是穩健和有潛力的投資工具。
「（商舖）價錢已跌了很多，將來就算個價只係去返高峰時的六、七成，其實都賺不少。」
