土地供應一直是香港最需解決的問題，住宅用地固然是長期焦點，但原來寫字樓租金近年不斷颷升，在商業樓宇不足的情況下，不少發展商看準機會，投入商廈市場。
越來越多發展商「靜靜起革命」，陸續將他們位處旺區的傳統酒店，拆卸重建成商場加寫字樓的綜合商業物業；核心地段的5星級酒店買少見少，商廈則越建越多。
業界分析，市場憧憬大灣區帶來的機遇，區內公司湧港開設駐點，自然推高寫字樓需求。有分析則認為，如果辦公室租金持續高企，亦會影響香港的商業競爭力，所以另覓土地，建立新的商業區，甚具迫切性。
文﹕李向榮 圖﹕黃冠華
見證香港近半世紀興衰的銅鑼灣怡東酒店，將於本（3）月31日結業，結束46年的經營。酒店擁有者、新加坡上市公司文華東方酒店集團決定，用6年時間將原址興建綜合商業物業。是項發展項目，投資額約6.5億美元（約港幣50.7億），估計新的商業物業可為集團帶來29億美元（約港幣226億）的淨會計收益。
由於怡東酒店位處銅鑼灣避風塘邊，擁有永不遮擋的無敵維港海景，文華東方因而決定放棄酒店業務，改作商業大廈，明顯對未來港島區的商業樓宇投資甚有信心。文華東方指出，重建酒店反映香港商用物業的高估值，以及商業樓宇預計有較高回報率。
「入定紙」隨時變陣轉營商廈
事實上，不只怡東酒店，近年香港着實掀起一陣商廈潮。在土地供應短缺的情況下，酒店成為清拆改建對象，不少發展商都「入定紙」，先得到政府批准，以便將來要將酒店變身商廈時早着先機。當中長實集團最為積極，去年先後為紅磡雙子酒店海韻軒及海灣軒兩個項目，向屋宇署入則，將酒店改為商廈，總樓面面積超過220萬平方呎，估計重建後估值近450億港元。
據了解，海韻軒酒店早在去年1月已獲屋宇署批出建築圖則，將興建成兩幢29層高、4層地庫的商業大樓，總樓面面積約110.7萬平方呎。由於該地段原本就是劃為商業用途，因此如改建商業大廈則毋須補地價。長實方面同時間透露，毗鄰海韻軒的海灣軒亦已申請重建，由酒店改商廈，目的是要配合集團長遠業務發展。
位於跑馬地紀利華木球會附近，2009年才開業的皇冠假日酒店，業主爪哇集團亦向城規會申請，重建成多用途商廈，城規會已對此表示「不反對」。據申請人提交予城規會的文件顯示，該地皮面積為10,700平方呎，擬用作辦公室、商店、服務行業及食肆用途，提供樓面面積16萬平方呎。商店和食肆在地下至5樓，餘下120,200平方呎面積用作寫字樓用途。
小型酒店改建銀座式商廈
同區伊榮街J Plus酒店，2017年初轉售予鎮科集團（現改名中昌國際）後，拆御改建成銀座式商廈（小規模而店舖多元化的商廈）。J Plus酒店原址物業早年已獲批准重建成一幢26層高商廈，總樓面面積約8.1萬平方呎。
另外，金朝陽早前成功收購的銅鑼灣耀華街42至44號舊樓，同樣會重建成銀座式商廈，樓面面積約4.4萬平方呎。至於順豪物業於2017年初購入的北角麗東軒酒店，目前正計劃翻新，但公司當時已表明，數年後會改作混合式商廈發展。
甲級寫字樓租金亞太區最貴
大批酒店轉商廈，反映商業用地非常短缺。第一太平戴維斯公布2018年第四季寫字樓租賃市場報告，指本港甲級寫字樓租金上升1.3%，再創新高。灣仔和銅鑼灣租金更上升10.2%，連續三季成為租金增長最快的商業區。去年全港各區商廈租金平均上升7.8%，中環租金升9%，甲級商廈平均淨有效呎租146元。報告預測今年甲級商廈租金將有小幅上漲，惟中美貿易戰及股市疲弱或將波及樓市走向。
另外，仲量聯行去年中公布《商業用地供應研究報告》指出，香港甲級寫字樓空置率於過去20年持續下跌，令香港成為亞太區租金最貴的城市，但政府持有作日後賣地的商業地皮，僅足夠滿足未來10年寫字樓需求，表明若政府未能提供長遠而穩定的商業地皮供應，勢將削弱香港作為亞太區主要經濟樞紐的競爭力。
仲量聯行認為，香港寫字樓供應緊張為市場一大隱憂。整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%，下跌至去年8月底的4.2%；四個主要商業區空置率均低於2%，中環寫字樓空置率低至1.5%，灣仔、銅鑼灣1.6%，尖沙咀1.4%，港島東1.6%。
仲量聯行﹕不增土地供應勢遭淘汰
仲量聯行商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）認為，寫字樓短缺、租金高企問題，將令香港對希望進駐或擴充業務的企業，相對其他城市失去競爭優勢。他特別以新加坡為例：「科技業在香港的規模及發展均遠遜新加坡。我們未能趕上其業務增長，但我們至少應該為香港作為世界領先城市的未來而提供更多屬可負擔水平的寫字樓空間，不被淘汰出局。」
酒店重建為商廈，似乎有不可逆轉之勢，亦勢必減少香港酒店房間供應量。然而，近年香港旅遊業亦有上升之勢，據旅遊發展局資料顯示，2018年首11個月的訪港旅客數目已達58,561,287名，全年計勢破開埠以來最高記錄，酒店入住率亦高達91%，比去年增加兩個百分點。
「現時旅客的來源不同了，以往是西方遊客比較多，目前已經轉為內地旅客佔大多數。西方遊客對5星級或以上的酒店需求較大，而內地客對3、4星酒店需求較大。」美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，業界預期將來旅遊市場都是以內地旅客為主，所以對3、4星酒店需求大為增加，反而一些位於市中心的5星級酒店，卻因為客源有限而需面對極大競爭。因此縱使這些酒店未來改建為商廈，對旅遊業亦不會做成太大影響。黃漢成又指，工廈活化令很多低星級的酒店出現，亦進一步補充了房源。
酒店營運成本高漲
黃漢成說過去幾年商廈市場活躍，核心區的空置率很低，大約只有1至左右，租金更加如火箭般飛升。目前中環比較優質的寫字樓，租金超過200元一平方呎，普通的辦公室也要百多元一平方呎。他認為：「相對來說，核心區租金上升，亦拉動到周邊地區的寫字樓租金向上。」
黃漢成說，目前灣仔、銅鑼灣的寫字樓租金，亦高達60-80元一平方呎，所以寫字樓的回報未必會比酒店差。另外，酒店營運成本亦是發展商考慮的因素，因為酒店業是勞動力密集行業，需要大量人手在酒店維持營運，成本高之餘亦缺乏彈性，「淡季都要養住啲夥計」，而且還要不停裝修提升質素。
「但寫字樓就不同，只需要很少人手，不用付裝修費，就算經濟不景冇人租，都只是輸差餉。」黃說，當租金回報節節上升時，業主便會考慮將酒店轉為商廈：「淨返啲偏遠地區，工業區內的工廈活化為酒店。」
填海增地鞏固港金融中心地位
另外，大灣區發展策略亦摧生了商廈租金高企：「作為大灣區的金融中心，香港會吸引到很多區內的內地公司進駐。」黃漢成說， 他們選擇來香港，是因為香港稅率比較低，而香港的通訊和法律制度，亦給予到外國公司信心：「聽到係香港公司都即刻會放心同你做生意。」
面對土地長期短缺，黃漢成認為特首林鄭月娥着力在大嶼山填海增加土地供應，發展「CBD3」有她的理由，因為她知道香港作為大灣區的金融中心，極需要有土地讓區內的公司前來設立新據點，如此一來香港在大灣區金融中心的地位才能得以鞏固。
