上文提及，由於利率長期偏低，不少香港銀行對房地產商所作的「現金流估算」及「壓力測試」都不大重視，甚至乎有所疏忽：
● 「現金流估算」淪為一份「會計功課習作」。某些銀行信審部門要求前線員工要為「損益」、「資產負債」及「現金流」等3張表都逐一推算出來，活像一份「習作」。此外，前線員工還要把自行估算出來的數據與「財務指標」對比。其實，除非掌握了企業的所有機密數據及明細，否則銀行前線員工豈能估算至如此鉅細無遺之程度？最終，大家只能胡亂杜撰，根本毫無意義。
● 這不設實際及窮其枝葉的無理要求，把本來非常有意義的分析，變為一份「會計功課習作」。同時間，銀行管理層還會因無用的資詢太多而忽略影響企業最重要之因素，本末倒置之極。例如，不少銀行會很詳細的估算物業之出租率及回報，把企業可能潛在的支出都會逐一列舉出來，但偏偏在進行「壓力測試」時，反而沒有硬性規定的把利息調高2至3厘。大家不停斟酌細節，反而把最重要的因素忽略了。
● 直至加息後，房地產商要的「租金淨回報」不足以付「利息」。那時候，很多銀行才後知後覺的重新嚴守「壓力測試」的規定，並在估算時把利息調高。可是，當銀行發現企業「入不敷出」後，卻仍非常輕率的認為地產商可以成功拋售手上的物業，從而解決當前的「財困」。當時，很多人都認為地產商最多按物業估值再打7折，便可以成功出各物業及脫困。
但想深一層，當物業的「租金淨回報」只有少於2厘之際，銀行利息成本 (hibor) 卻高達4厘，10年期美國國債亦高達4.5厘。這情況下有誰會願意「接貨」呢？
其一、買家可以投資美債，或簡單地做「銀行定存」，便可以享有比物業更高的回報。其二、以大宗物業成交來說，買家都會舉債。若買家以7折便「接貨」，其租金淨回報率仍不夠付利息。買家豈會陷入這「入不敷出」之局面？說穿了，只有物業大幅下調至少5至7成，其「租金淨回報」才會顯得合理起來。
● 在大概3年前起，如果各銀行的「現金流估算」及「壓力測試」到位，便可以及早預見香港地產商「入不敷出」及「資不抵債」的情況。若在那時候，銀行便開始迫令香港地產商「大幅劈價賣樓」，或許尚有一線生機。現時，大家卻早已錯過了最佳的「逃生」時機。
這銀行「現金流估算」及「壓力測試」之問題，亦衍生出另外一個課題。當銀行為地產商的財務狀況進行估算之際，始終會參考「獨立估價行」之分析。粗略來說，「獨立估價行」會為物業進行估值，並給予兩個價格。其一、是物業的current market value (「CMV」) (市價)；即物業現時的價值。其二、則是物業的forced salesvalue (「FSV」) (迫售價值)；亦是估計當企業需要「急售套現」的話，物業之價值還會剩下多少。大部份銀行在進行「現金流估算」時，在base case (基本情況) 時會假設企業可按「市價」出售物業；在stress case「壓力情況」下，則以「迫售價格」拋售物業。
本來，銀行以「獨立估價行」所提供的「市價」及「迫售價格」進行測試，亦無可無不可。但多年以來，香港的「獨立估價行」所提供的數據都有所偏差，甚至乎過份樂觀。
即使「獨立估價行」有一套「自圓其說」之法門，但事實卻證明，工商物業交投淡靜，業主連番劈價仍無法找到買家；「估值偏高」的情況比比皆是。持續3年以來，絕大部份拋售的香港物業，特別是全幢式工商物業為例，不僅無法按「市價」出售，即以「迫售價格」招標，仍是「無人問津」；這足以證明「估值偏高」之情況。
為何「獨立估價行」一點也不「獨立」呢？儘管「估價行」為「獨立第三方」的專業人士，名義上代表銀行向客人的物業進行估值，理應向銀行負責，但「真金白銀」出資的卻是客人。
全港地產商及著名的物業投資者其實只是一個「小圈子」，若地產商認為「估價行」的估值偏低，甚至乎會直接致電予「估價師」理論一番。銀行是估價行「名義上的顧客」，但地產商才是真正出資的顧客。「估價行」在「真金白銀」之下，根本無辦法真正「獨立」起來。
有趣的是，理論上「估價師」應該只斟酌物業之價值，但筆者在工作時卻經常會被「估價師」問及，物業的準買家是誰。財力雄厚的準買家，會得到估價師的認可，其打算購置的物業便會被他們看高一線。
分析準買家的「財力」及「持貨能力」，明明是銀行本身的責任。反之，無論準買家是誰，都不應該會影響物業之真實價值。估價師卻不只調研物業本身而關心買家的實力起來。當「估價師」得知準買家的實力雄厚，便安心地「高估」物業價格。最終，其「估值」不僅不夠「獨立」，還不夠「客觀」及「理性」。
當然，銀行要做生意，或貸款變成為壞賬後希望減少撥備，亦會要求「估價行」給予相關物業一個較佳的估值。銀行企圖透過「估價行」操控物業價值之事情，亦不會比地產商少。
現時，美國10年期美國國債的孳息率高達4.5厘。銀行定存仍有接近4厘，但本港「估價師」對本港物業進行估值時所用的capitalization rate (資本化利率)，卻一直停留在2至3厘左右。直至近來才開始稍為提高。一般來說，「估價師」都會以「香港情況特殊」為由，以「現金折算模型」為物業進行估算時，透過偏低的capitalization rate高估物業價值。
此外，即使是大宗物業買賣，「獨立估價師」還會借用沒有高度關係性的market comparable (近日成交個案) 作為證明。例如，「估價師」為全幢物業進行估價，可能僅以跨區的幾個單位作為比較，從而把引用一個極低的capitalization rate合理化；估價行當然可以輕鬆操控物業估價了。
據此，筆者建議監管機構可以向銀行作出相關指引，以改善現在的情況：
● 現時，金管局對銀行需用上多少間「獨立估價行」並沒有硬性的要求。某些銀行只找兩間「估價行」進行verbal valuation「口頭問價」，相對來說易於「操控價格」。筆者建議銀行需要至少向3間「獨立估價行」進行「口頭問價」。當物業價值超出某一個金額，甚至乎可以要求銀行向4間「獨立估價行」進行「口頭問價」，減少「操控價格」之程度。
● 無論是「前線部門」，還是「信審部門」向「獨立估價行」進行「口頭問價」，銀行相關部門的員工都會有機會影響「獨立估價行」之決定。少數銀行透過「營運部門」執行相關事宜，情況似乎相對較好。但「營運部門」只管執行，往往只會聽命於「前線部門」或「信審部門」，其「獨立性」仍是值得懷疑。筆者建議可改由相對上完全不相干的「合規部門」及「法律部門」進行「口頭問價」，盡最大可能增加「問價」過程之「獨立性」、「客觀性」及「透明度」。
● 一般而言，銀行向「獨立估價行」進行「口頭問價」後，便會撰寫「貸款申請書」，並用上「獨立估價行」所提供的「市價」及 「迫售價格」進行分析。但銀行不會深究「獨立估價行」在進行分析時用了什麼數據及假設。筆者建議估價行在此刻便需要向銀行提供相關資料，從而讓銀行自行分析這估算是否合理。當銀行收到相關數據及假設後，甚至乎可以根據對市場的瞭解，而自行為「估值」再打折。簡單來說，銀行不應該單純的相信「獨立估價行」之「專業」就對其估算方式不聞不問；銀行始終需要有自己的獨立分析。
● 當「貸款申請」成功獲批後，在放款之前，銀行亦會要求「獨立估價行」提交一份正式的written valuation report「書面估值報告」。舉例說，銀行或需要拿「2至3口價」(即向2至3「獨立估價行」進行「口頭問價」)，但「書面估值報告」卻只需要一份。在分析時，銀行於那「2至3口價」之間，當然需要「取其低者」，但卻沒有硬性規定銀行的「書面估值報告」要「取其低者」。銀行或客人往往為了「鼓勵」大家一起「高估」而反過來把這筆「出報告」的生意給予「估值偏高」的那間「獨立估價行」。
筆者建議，我們可硬性規定銀行需要向提供「最低估價」的那間「獨立估價行」索取「書面估值報告」。換句話來說，「獨立估價行」要成功「出報告」及「賺錢」，是「價低者得」；這才會有可能減少「高估」之誘因。
以上的篇幅，我們都在討論如何改善及強化監管。有人或會認為，現時香港物業市場低迷，多間本港房地產商陷入不同程度的「財困」，我們到底應該怎樣化解眼前潛在的金融危機呢？
(待續)
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
