承接上回所述，本港工商物業市場不景氣，導至不少香港房地產商陷入財困。其中、本港二、三線地產商的情況甚為不妙。
一般來說，普羅大眾未必會留意到這班二、三線地產商。以內地現時的經濟規模來說，即使是全港最大的幾間發展商，放到內地亦不過僅屬「中小企」當中規模較大的一群，香港二、三線地產商陷入財困之情況，更會容易被內地政經界所忽略。可是，這些香港二、三線地產商為數不少，起碼有20至30間，每間企業的房地產資產規模少說也有300至600億港元，每間企業的銀行貸款亦有100至300億港元。
這班實力較弱的二、三線地產商，在香港已算是「大企業」，只要有3至5間同一時間出現違約，便有可能對香港金融體系造成巨大的衝擊。此外，本港各行各業之企業亦因本業無利可圖而多置房產，再加上近幾年有不少基金來港投資工商物業，它們亦會向本地銀行申請貸款 (基金向銀行取得的貸款都是without recourse的一種，基金經理見現時無利可圖，大可任由該基金倒閉而賴債)。香港工商物業市場若持續下跌，或會構成「骨牌效應」。
有業界人士提議港府應該做好應對這「房地產金融風險」之準備，甚至乎須考慮在必要時以「外匯基金」注資，從而穩定本港銀行體系，避免「骨牌效應」蔓延下去。
儘管如此，筆者認為雖然港府及相關部門應該及早做好準備，但我們應該先盡可能排除動用「外匯基金」之方案。即使於98年，港府曾動用「外匯基金」購入恆指股份股，並最終擊退「國際炒家」，但亦不代表我們應該輕用此招：
● 當時「國際炒家」敗走的主要原因，是它們於俄羅斯的操作出問題。這班「國際炒家」無法兩線作戰，最終才會收手。此外，中國經濟持續高增長，亦必惠及香港實體經濟，並讓炒家無法得逞。由此可見，港府動用外匯基金入市與國際炒家「對賭」，只能在短時間內大幅增加它們的操作成本，未必是直接擊退炒家之主要原因。
● 亞洲金融風暴之後，港府及金管局對外匯期貨市場作出更深入的改革，並堵塞了行業漏洞，大幅增加國際炒家向銀行申請額度沽空港元之難度，並嚴格執行「T+2」的交易要求，才讓這20多年以來，國際炒家都無法再次「複製」當年的手段。有趣的是，於08年金融海嘯，美國政府嚴打「惡意沽空」，甚至乎連精準作出跌市警告的分析員亦遭深入調查。由此可見，政府真正可以防止國際炒家興風作浪的手段，是完善金融法規、制度及監管，而並非與國際炒家「對賭」，或動輒出資「托市」。
● 當年港府動用外匯基金入市，購買的恆生成份股。一來，股票是流通性較高的資產，買賣都會較方便。二來，當時香港實體企業受惠於內地改革開放，經濟前景尚可，港股只是一時被狙擊而被市場拋售。三來，恆生成份股涉及不同的行業，港府入市，尚能達至多元化分散投資。最終，恆指於數年後回升，港府成立「盈富基金」退市，順利退市並賺取可觀利潤。相比起來，現時的工商業房地產板塊屬流通性極低的資產，行業本身並無亮麗的前景，即使跌價，但估值依然偏高，且僅屬一個行業，沒有多元化性質，完全不具備當年之條件。
● 外匯基金的主要功能是穩定聯繫匯率，港府不僅要預留足夠的美元隨時讓投資者贖回，還應該投資在流動性高及較安全的資產。當年，港府動用「外匯基金」來「托股市」已非「上策」，如今又豈能再用來支撐本港工商物業市場？
若香港房地產商陸續出現問題，這亦只不過是經濟周期之一部份，自由市場當可自行調節，但由於香港銀行的工商物業貸款佔比極重，即使其他行業之貸款，在骨子裡亦非常依賴房地產抵押品之價值。再加上香港經濟極度依賴房地產而缺乏其他產業，香港房地產商出現問題，最終會大幅增加銀行壞賬，或有可能危害金融體系之穩定。
因此，我們需要為相關風險做好準備，但不妨排除「政府注資」這方案，並先用盡「市場力量」去做好防守工作：
1. 整個風險之「核心問題」，最終會在本港銀行之上。粗略來說，房地產商倒閉不足懼，最擔心的是本地銀行的貸款資產情況。港府及金管局不妨經深入估算後，要求風險較高及工商物業資產比重較高的銀行尋求額外注資的方案，以充實資本，為潛藏的壞賬做好準備。
2. 某些內地及外國銀行，以成立「子公司」的方式在港經營。它們「母行」財力雄厚，但在港的「子行」若出問題，只要它們不介意影響商譽，則大可把「子行」關閉並撤資。港府及金管局應該重點分析這些「子行」的貸款狀況，並盡快要求某些「母行」為有問題的「子行」注資。此外，內地及外國銀行或會以「雙引擎」的方式在港經營，即同時以「分行」及「子行」進駐香港。金管局亦可以專研相關法規，若當那些銀行的「子行」出問題，萬一「母行」不介意商譽而「撒手不管」，我們又能否反過來限制其「分行」在港之經營呢？無論如何，我們要盡可能要求各國銀行「照顧」好在港經營的「子行」，並先充實其資本，亦要防止它們「棄車保帥」。
3. 某些個別本地銀行，雖然歷史悠久，但或股東分散，或個別當權之家族之財力有限。我們只能要求它們盡快以供股形式集資，才有可能充實資本。金管局可以要求它們盡快透過股票市場集資。現時，除了內地資金外，某些中東資金亦開始調整其環球資產配置，本港銀行亦可以伺機找尋新股東，盡可能在危機爆發前，先充實資本。
4. 當銀行需要處置其壞賬之抵押品時，港府或可以考慮因應情況而放寬相關物業資產之用途。例如，現時工商物業無人問津，銀行如要拋售相關抵押品或會造成巨大損失。但若某些工商大廈可以較優惠的價錢改變用途 (例如可改建為住宅)，或有可能大幅減低銀行最終之壞賬損失。
以上的方法之重點，是盡可能避免要政府出資，並先用盡「市場」之力量。我們應該要求銀行業界及早正視及面對問題，並盡可能先增強資本，才是當前最應該做之準備。
(完)
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
