年初至今，內地訪港旅客回升，但「旺丁不旺財」，新聞報導及時事評論裡，便多了一句：「訪港旅客消費模式改變」。
「訪港旅客消費模式改變」的原因有很多，亦不必再費唇舌，但到底這句話會導至什麼具體的結果呢？這才是關鍵所在。有人認為，多年來依賴內地自由行生意的連鎖零售店，包括化妝品專門店、藥房、時裝品牌、鐘錶、金器及首飾等店舖將會出現經營困難。但問題當然不止於此。
• 自2003年以來，銅鑼灣、尖沙嘴、旺角及中環等為「購物區」，絕大部份臨街店舖及商場都以「購物」為主。「訪港旅客消費模式改變」，即代表內地旅客不再來港「掃貨」(瘋狂購物)，這些「購物區」便不會再受到旅客青睞。
現時，由於內地客人不再以「購物」為主，有的只吃喝玩樂，甚至乎不必「過海」。即使來到港島區亦只會參觀某些景點。銅羅灣等傳統的「購物區」不再人山人海。
這消費模式的改變，不只影響傳統專做遊客生意的零售店，還對「購物區」內所有其他店舖都會構成打擊。如此一來，不只化妝品店或藥房遭殃，即連同區的食肆、酒樓及小店都會受到牽連。
• 「購物區」的生意大受打擊，租客便不可能支撐如此高昂的租金，空置率上升，最終必然會影響店舖的價值。
過去2年來，利率高企，香港工商物業早前被炒至天價而導至租金回報率太低，業主如要放盤亦只能割價求售。去年，香港市道還在憧憬「自由行」重臨，香港商界仍深信市道總會逐步復甦，但儘管如此，商場及臨街店舖等仍要打折出讓。去年至今，估價行仍一直「死守」，店舖估值還未反映近年的成交價。
如今，「自由行」的故事完全幻滅，店舖的估價將進一步受壓。去年，業主普遍劈價3成，如今，市場氣氛淡靜，恐怕要進一步打折才有望成功沽售手上物業。
• 除了影響整個「購物區」內所有店舖之外，「訪港旅客消費模式改變」亦代表原本的「自由行店」要逐步轉型至「本地民生店」。具體地說，由「自由行店」變回「本地民生店」亦即代表租金將要作出「斷崖式」下跌。
例如，在傳統購物區最旺地段的化妝品店、藥房或金舖等，一般面積大約2,000至4,000平方呎左右，在全盛時期每月租金動輒可高達500萬港元。但若變回普通食店或「本地民生店」，每月租金最多只有30至50萬港元。此外，如今購物區連人流也少，僅靠本地客人，絕大部份食店根本連這水平的租金亦支撐不了。
「自由行店」回復到「本地民生店」後，租金將出現斷崖式下跌。店舖價值亦會相應出現大幅度下跌。
其實，由2015年起自由行消費已開始走下坡。當時港府回應香港市民的要求，還建議內地政府把「一簽多行」改為「一簽一行」。自那時候起，某些「旺區」已有店舖開始空置。業主不願減租而影響物業估值。但及後美聯儲大幅加息，業主成守兩年，還要虛耗巨額資金以付息，如今亦不得不開始面對現實。
綜合來說，「訪港旅客消費模式改變」打擊了傳統「購物區」所有店舖的生意，當中還包括「購物區」內的各種「本地民生店」。此外，「訪港旅客消費模式改變」亦代表「自由行店」要變回「本地民生店」，最終必然導至店舖租金及價值大幅下挫。
值得留意的是，如今不只「購物區」成為「重災區」，即連傳統「民生區」的店舖生意亦大受打擊。除了內地旅客消費意欲較低之外，即連港人每逢周末皆北上消費。
以「七一」3天的長假期為例，北上市民達97萬人次，南下訪港僅有26萬人次。本港整體零售市道不僅從來沒有真正復甦，前景更不容樂觀。
最大問題是，絕大部份工商物業投資者都會向銀行抵押物業並取得貸款。兩年多以來的高息環境下，租金收入不足以付息，即很多物業投資者皆「入不敷支」。它們死守兩年後，已開始「彈盡糧絕」，如今不得不盡快沽售手上物業。
可是，現在即使業主欲割價求售亦無人問津。若要進一步打折的話，恐怕所收到的「賣樓款」仍不足以償還銀行貸款。換句話來說，不少物業在技術上已出現「資不抵債」的情況。
若本地發展商及物業投資者先後出現「入不敷支」及「資不抵債」之情形，便有可能會增加香港各大小銀行的風險了。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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