本年2月底，港府及金管局宣布樓市撤辣，但效果未如理想。近日，有政客聯同地產代理業界代表與金管局高層會面，希望本港銀行可進一步鬆綁樓按以支撐樓市：
1. 地產代理業界代表認為，本港部分銀行收緊樓宇按揭貸款業務，拖慢審批按揭時間，讓本港樓價及成交量持續下跌。地產代理代表指出，原本只需要1個月時間審批按揭，有些個案需時3個月才有結果。
2. 另有銀行開始收緊買家的年齡要求，令供款期變短，並讓每期供款增多，導至買家擔心供不起樓，買樓時變得更謹慎。
3. 有銀行不願做樓齡較高的工商舖及納米樓按揭。地產代理業界代表認為本地銀行在市道差的情況下仍「揀飲擇食」，導至工商舖價格進一步受壓。
4. 地產代理業界代表更認為，近日無論是住宅及非住宅的按揭業務，新做按揭大多未能獲批，令樓市不能流轉，市民持有資金欲買樓或持有物業想套現皆有難度，導致近日零售業出現結業潮。另外，據代表指，有銀行表明今年的物業貸款額度早已爆滿，因此無法承擔新按揭業務。
以上地產代理業界代表的講法，正好把樓市下挫的問題歸究於銀行。這是有否有道理？
其實，金管局早於本年2月底便放寬樓按指引。非住宅類物業貸款的成數已放寬至7成，至於住宅樓按更是進一步的放寬。即使仍要計算清楚借款人的還款能力，但已不用再做壓力測試。另一邊廂，建築貸亦一律放寬至6成。此外，如果發展商向市民提供樓按，銀行再向該發展商提供貸款的話，需要每半年向金管局匯報，在計算相關資金成本及貸款總額時，亦要考慮銀行這種「間接樓按」的多寡。但自本年度4月起，金管局亦不需要銀行提交相關報告。
換句話來說，無論是港府或銀行界都早已「撤辣」，但由於環球經濟不景氣，高息周期延長，再加上地緣政治因素，正影響香港作為區域性金融中心之地位，本港物業市場才會反覆下挫至今。
銀行審批物業貸款漸趨謹慎，動輒要3月時間，亦反映了物業市場不濟。銀行信審部門要為每一筆貸款負責，當然要瞻前顧後。一般而言，用家住宅樓按的審批需1個月，但豪宅、工商大廈及店舖等租金回報率仍然偏低，根本難以應付每月之貸款利息及定期本金償還。即使偶然有買家以大額折扣購入物業，租金回報率相對市場高得多了，但這租約能否維持下去？當中有沒有什麼古怪？在市況差的情況下，銀行當然要鉅細無遺的把所有因素調查及考慮清楚，批核的時間當然會比「太平盛世」時長得多。
至於某些銀行要考慮借款人的年齡，需要縮短供款期云云，更是天經地義。反而，在「太平盛世」時，銀行忽略了借款人的年紀，才是大大的不該！舉例說，一個45歲的人，其退休年齡為60至65歲。我們不妨假設他的工作生涯尚有整整20年，亦可以樂觀地認為他不會被裁掉。如此一來，他申請房貸的年期便最多是20年。多年來，坊間為了多做生意，把房貸供款期拖長至30年，根本沒有考慮借款人於退休後的還款能力。另外，經濟不景氣下，銀行對借款人的工作年期之預計有所削減，亦是無可厚非。
還有，為了避免銀行的貸款業務過份集中在房貸，每間銀行都有一個物業貸款額度，並需要定期向金管局匯報。若金管局默許所有銀行放鬆額度，即等同放任不管。香港銀行的業務高度集中在港樓房貸，亦會大幅提高本港銀行貸款之風險。
現時，金管局早已盡可能推出諸般「托市」措施，亦不用銀行為房貸借款人做壓力測試，萬一美息在可見將來稍稍回落後，便即調頭再升，很多借款人便會「入不敷支」。若金管局再把首期成數下調，只要樓市再稍為下跌，便會有更多借款人「資不抵債」。
這幾年以來，金管局不斷放寬「上車盤」的首期成數規定，美其名是讓更多用家可以「上車」，但實際上卻是讓一眾小市民「接火棒」，讓更多人成為「負資產」。
樓市下跌，當然會影響本港經濟，但勉強要銀行「放水」托市，卻會反過來影響各大銀行的資產質素。在原理上，銀行每一筆貸款的資金，都是源自小市民的存款。若銀行出現大規模的壞賬，便會有可能出現資不抵債，甚至乎是擠提的情況，最終受害的都只會是整個香港社會。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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