金管局針對調控樓市及管控物業貸款資產質素而向銀行發出「審慎措施指引」，亦在經濟低迷時推出「中小企融資貸款擔保」及「還息不還本」計劃，鼓勵銀行與中小企及各行各業共渡時艱，但由於種種原因，財金調控政策都不可能完全扭轉經濟周期及阻止衰退。
其中值得我們關注的是，為何本港銀行仍好像沒有吸收到97年「亞洲金融風暴」的教訓？現時竟重蹈覆轍，始終沒有處理好物業貸款相關的風險？
對一般銀行來說，物業貸款有着不少優點。物業貸款都會有物業作為抵押品。住宅及工商物業市場非常龐大，可發展空間深不見底。再加上抵押品的估值、租金回報率及潛在價值都顯然易見，便於計算。此外，抵押品既然是物業，至少不可能「憑空消失」，當貸款出問題時，銀行仍可處置及出售物業抵押品而大幅減低損失。
只要銀行打算植根某地，肯定會留意該地的房地產貸款商機。若當地法規容許海外銀行可輕易獲取及處置抵押物業的話，該地的物業貸款還會受到海外銀行的青睞。
還有，在過去幾十年的經濟周期裡，絕大部份大城市的物業市場都在上升軌，在近20年的環球低息環境裡，樓市下跌的幅度較小，往往最多只下跌2成左右便調頭再升。多年來，樓市升多跌少的情況，確實讓很多銀行對物業貸款放下戒心，各銀行的信審部對香港物業貸款市場都要寬打幾分，即使一般中小型發展商及物業投資者，仍能輕鬆獲得數十億港元以上的貸款。而且，由於物業市場競爭異常激烈，但凡借款人提供本港物業作為抵押品，銀行物業貸款的利錢便會變得十分微薄。
值得一提的是，本港銀行每年要「衝規模」時，都會打物業貸款的主意。某些銀行表現得不願再做物業貸款不過是「吃飽了」，再加上貸款利息回報率太低而已。
但每筆工商物業貸款，或開發貸等，至少上億港元，很多都是 10億港元以上的規模。每當前線部門無法達標時，便會想辦法多做幾筆大規模的物業貸款。直至加息之前，銀行信審部門都認為物業貸款的風除偏低，前線部門只要做幾筆，便能「抵數」了，何樂而不為？
相比起來，一般企業及貿易貸款，每筆的貸款規模卻很少會達至億元以上的規模。除非借款人是有評級的跨國企業，否則每筆的規模都不可能與物業貸款相比。此外，由於質素較高的企業或貿易公司都不會向很行提供物業作抵押，信審部對審批一般大企業及貿易貸款都是步步為營。信審部在評核一般企業及貿易貸款時，只能以「過時的」財務報表、客人所提供的部份「流水賬」及「銀行賬戶資料」等等作為審批的憑藉，在評核時又涉及對各個行業的認知，又怎及得上批核物業貸款般容易及輕鬆？
在這情況下，本地銀行都更傾向於大做物業貸款及開發貸。此外，由於銀行多做本地物業貸款，對香港的房地產市場比較熟悉，銀行信審部門亦會向本港發展商借出企業貸款 (沒有抵押品的一種)。還有，即使是一般中小企的企業債及貿易貸款，銀行在骨子裡其實都是非常看重其物業抵押物之價值，卻未必完全掌握借款公司的前景、經營狀況及還款能力等等。
總括而言，一般銀行偏向於承受物業相關的貸款所帶來之風險，即使在層層的監控下，亦無法改變這個本質。至於銀行怎樣低估了相關的風險呢？
● 本來，各大小銀行都要向金管局及董事局等交代「物業貸款額度」，用意是避免銀行整體貸款資產，過於集中在房地產業務。但同時間，銀行為了規避這「物業貸款額度」，往往會各師各法，對「物業貸款」有不同的定義。
不少銀行只把住宅物業、商業大廈、商場、寫字樓及臨街商舖等等計算在額度之內。高盛研究報告指出香港商用物業貸款總規模大約有7600億港元，估計可能只計算了以上這幾種商用物業 (住宅除外)。至於服務式住宅、旅館、酒店、俱樂部、停車場、工廠大廈、倉庫及數據中心等等，這些都明明都是「工商物業」，其業務都顯然易見的有非常濃厚的「收租性質」，極受利息風險所影響，但通統被當為「其他行業」；很多銀行都以各種藉口沒有把這些貸款計算在「物業貸款額度」之內。
各大小銀行對「物業貸款」的定義有不同，例如有些包括酒店，有些則把酒店剔除。一來沒有統一的定義，使金管局無法確切掌握銀行的經營情況，二來銀行用種種理由大規模的把有極濃厚的「收租性質」貸款業務剔除，「騙人」之外也「欺騙」了自己，久而久之，銀行管理層亦會大幅低估了自身的「高度集中風險」(concentration risk)。
● 以上所講的服務式住宅、旅館、酒店、俱樂部、停車場、工廠大廈、倉庫及數據中心等等，都是顯然易見的「工商物業」。此外，如上文所言，有無數企業及貿易貸款不過是憑藉物業之價值而批出應的貸款額度。甚至乎，有些企業貸及貿易貸亦不過是「幌子」，借款人的動機不過是「借錢炒樓」。還有，某些貸款雖然不屬於「工商物業」，但卻有非常濃厚的「收租性質」，這些資產之價值在低息期亦同步大幅上漲，一樣高度受利息風險所影響。例如，小巴、校巴、旅遊巴及的士貸款，其性質基本上與「工商物業貸款」無異。現時，美聯儲維持高利率，借款人立刻變得「入不敷出」，相關資產的回報率不及銀行存款利率，更是買賣兩閒，借款人更是資不抵債，如今亦出現大規模壞賬的情況。
● 企業銀行部門所借出的物業貸款，除了有物業集為抵押之外，一般貸款條款尚會有一些簡單的「財務指標」作為監察。由於本港物業貸款市場競爭異常激烈，銀行對發展商及物業投資者所定下的「財務指標」都非常寬鬆。
例如以EBITDA interest coverage為例，疫情前的要求，一般只在1.2x至2x之間。粗略來說，只要扣除基本現金開銷的「剩租金收入」比「利息支出」高出1.2至2倍，便算是合規了。就算某些物業的租金回報明明偏低，母企尚能靠賣樓及出售資產製造現金流而最終達標。整個計算其實完全應略了利息上漲後的情況，才會把指標定得如此低。有趣的是，直到 2019年至2021年間，雖然美聯儲尚未加息，但由於物業估值不斷提高，租金回報率下跌，某些物業貸款的EBITDA interest coverage居然只定在1倍或以下。換句話來說，即使該物業的租金不足以付利息，亦不會抵觸任何「財務指標」的規定。
一般銀行常用的「財務指標」，還有一個稱為net gearing的「槓桿比率」之要求。Net gearing可藉現金扣減貸款金額而讓企業有不少「造數空間」，早已不是什麼新發明，更值得一提的是，房地產商更喜歡銀行使用adjusted net gearing。
何謂「adjusted」(經調整) 呢？原來很多發展商擁有不少酒店資產，以一般會計準則計算它們的「資產淨值」時，只能計算旗下酒店的「賬面價值」。發展商認為酒店以「賬面價值」入賬而不考慮其「估價」或「市價」，嚴重低估了其「資產淨值」。換句話來說，net gearing的「份母」被「低估」，便會「高估」了「槓桿比率」。發展商便要求銀行把酒店的市價或估價也算進去「資產淨值」，從而得出一個數值相對低的adjusted net gearing (經調整槓桿比率)。
現時，不少發展商經常向傳媒披露的所謂槓桿比率，都是「經調整槓桿比率」。把貸款扣減所有現金，再幾經「調整」，連酒店估值也計進去，其「槓桿比率」偏偏仍高達0.6至0.8倍。其實，較早前很多銀行願意按酒店的估值向發展商提供借貸，所以「經調整槓桿比率」只能合理地解釋為何該企業可以向銀行取得如此龐大的貸款金額，但卻不代表這「槓桿比率」為安全及合理。
說穿了，在經濟低迷及利息高企時，這些發展商擁有如此高的「槓桿比率」，大都「入不敷出」。至於它們旗下的酒店，則大都不可能以「估價」成功放售，部份更需要以「賬面價值」再打折才能售出。
這些年來，一般銀行以如此寬鬆的「財務指標」監察發展商及物業投資者，其實等於「不設防」。如今，市場上還不時傳出有企業「不達標」。銀行又只能臨急抱佛腳的批出「豁免」，再向相關企業收取一筆「豁免費用」；這操作完全是本末倒置。
● 除了設定「財務指標」外，企業銀行都需要為發展商或物業投資者進行「現金流估算」及「壓力測試」。為何銀行作如此「科學化」的分析，居然始終推算不到近年的問題呢？
企業貸款的「現金流估算」相比個人貸款複雜得多。以一般發展商來說，它們的現金流入有租金及賣樓款，支出則五花八門。不少銀行信審部門窮其枝葉，要求所有細節都交代得清清楚楚。有些銀行還需要前線員工估算未來幾年的「損益表」、「資產負債表」及「現金流表」。甚至乎，有銀行信審更要求須確保企業於未來幾年的「財務指標」也要合規。
簡單來說，信審部門就是想要一個「天下無敵」的「現金流估算」，還要涵蓋了未來幾年的「非現金數據」之估算。絕大部份企業都沒有向銀行提供細緻的「內部賬」，前線員工根本不可能為企業把「3張表」都估算出來。最終所有推算，都是「天馬行空」。
換句話來說，很多銀行的「現金流估算」只是一種形式上的「內捲」或「內耗」，信審部門想要的「天下無敵」之「現金流估算」，其實亦反映了它們掌握不到重點及關鍵。
過去幾年以來，不少企業部門作寫的「現金流估算」都單純的估計租金及物業價值會節節上升，但絕大部份人都會忽略了利息上升之可能。銀行批出按揭時，需要跟隨金管局的要求以「加3厘」作為「壓力測試」。但由於各大小企業的「現金流估算」之假設太複雜，讓人眼花繚亂，最終連極為重要的「利息風險」也會被忽略掉。
當然，某些較嚴謹的銀行或直至美聯儲宣布加息一段時間後，信審部門都會「歸位」，重新要求為發展商及物業投資者再做「現金流估算」及「壓力測試」，明確要求需要考慮加息之情況。
但絕大部份銀行也掉以輕心，起初只跟隨金管局「加3厘」的要求，完全沒有因應事態發展而採取更嚴謹的「壓力測試」，甚至乎反過來假設今年加息後便會立刻大幅掉頭減息，永遠只用上一廂情願的所謂「市場預期」。最終美聯儲加息至5.25厘而教絕大部份客人及銀行措手不及。
此外，客人的租金不足以付息，怎辦？發展商尚能「賣樓」，物業投資者亦可以出售資產。絕大部份的銀行估算，便最多亦只會假設客人以7折左右賣樓便了事。
據筆者所見，至少直至2024年初，很多銀行從業員在進行「壓力測試」時，都不會想清楚，這7折賣樓或賣資產的假設是否現實？如買家以7折購買物業資產的話，其回報仍比銀行存款率低，為何買家會願意成交呢？
這不過是普通常識，當物業的租金回報率比利息成本或存款率還要低之際，物業價值難免要大幅回調，直至租金回報率至少與存款率或10年期美國債券回報率相近之際，成交量才會有可能回升。否則的話，有什麼買家會當這「冤大頭」呢？
現時，不少全幢工商物業以6折出售，仍是無人問津，足見真實情況是多嚴峻。一般人對相關課題的敏感度不足，但作為發展商、物業投資者及銀行從業員，難道都不懂得當中的原理嗎？
據筆者的觀察，美聯儲自2022年3月起宣布加息，本港地產及銀行業界直至2022年11月起才開始驚覺自己陷進「入不敷出」的情況，但由於經歷了近20年的低息期，絕大部份人的警覺性仍不高，明顯低估了相關風險。等到2023年7月中旬，長實開始「減價賣樓」，業界才「如夢初醒」，但當時普遍物投資者仍只以7折放售資產，絕大部份銀行的內部估算，亦明顯忽略了平均7折賣樓之假設不現實。等到2024年，整個香港商界才開始意識到問題所在。
● 金管局的「還息不還本」計劃，不僅對很多中小企有好處，還惠及不少物業投資者及二、三線的發展商。雖然這計劃鼓勵銀行與客人一起共渡時艱，於過去幾年間避免出現「信貸緊縮」的情況，但最終這計劃亦有可能只是拖延了問題，卻讓「雪球越滾越大」。
過去幾年以來，很多中小企及物業投資者在取得「還息不還本」的優惠後，現金流壓力得以舒緩，但它們取得喘息空間後只是在「靜候時機」，根本完全沒有作出有戰略意義的調整。
舉例說，很多物業投資者在取得「還息不還本」之優惠後，減少了每月的「現金流出」，但依然仍是「入不敷出」。過去幾年間，它們仍是堅持繼續以7折放售物業，再不斷控訴市場交投淡靜。最終它們完全沒有藉「還息不還本」之空間而大幅劈價賣樓及減債。在絕大部份的物業投資者眼裡，仍相信眼前的下跌只是「周期性」，取得「還息不還本」之優惠亦不過是希望可以捱過「高息期」。換句話來說，「還息不還本」之政策，只等同讓投資者不斷押注明年樓市將會從谷底回升。
直至2024年左右，工商物業市場的氣氛越來越差，不少全幢物業僅以4成至5成左右成交；客人以4折賣樓，所得樓款甚至乎連償還銀行貸款也不夠。銀行又不得不再延長「還息不還本」之優惠，直至客人連利息也付不起才再作打算。
總的來說，這「還息不還本」計劃只讓銀行及客人於短時間內之現金流壓力得以舒緩，但大家都假設了刻下的經濟衰退及樓市下跌只屬「短線周期性問題」，客人還不斷押注明年即將復甦。客人延遲了「還本」，便不斷拖延而不願「劈價賣樓」，最終還多付了「利息」。
這「拖延政策」最終讓問題如雪球般越滾越大。雖然「還息不還本」讓很多企業不用於2019年起便開始陸續倒閉，但只是把整個「大問題」一起拖延，今後本港工商物業貸款仍有可能出現集體違約的情況。
由此可見，即使金管局對物業貸款有清晰的指引，各大小銀行內部仍有層層的監管，企業銀行部的前線員工更要為每筆金額較大的貸款進行多角度之分析，但銀行業界始終低估了物業貸款所涉及的相關風險。
今後，監管機構及銀行內部可以怎樣杜絕以上的各種過失呢？
(待續)
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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