承接上回，香港吸收了上世紀97年亞洲金融風暴的經驗，為應對樓市泡沫問題，港府推出「樓市辣招」，把「印花稅」大幅提高；金管局亦向銀行推出多項措施及指引，改善及確保了銀行物業貸款的質素。
但就算再嚴謹的措施，亦不可能逆轉樓市周期。現時，本港住宅物業單位的售價，較高峰期已下跌平均2至3成，商用物業的跌幅較顯著，達至少3成以上，且交投十分淡靜。至於全幢工商物業，例如各類商業大廈，商場、停車場、工廠大廈、倉庫及數據中心等等，動輒要「劈價」4成以上才有望成交。除非美聯儲再次大幅減息，否則暫時尚未看到有任何轉機。
由此可見，儘管港府及金管局連番推出諸般措施，但香港始終逃不過樓市泡沫爆破的厄運。我們從這次正在爆發的金融危機當中，有什麼藉得學習及檢討的地方呢？
話說回來，港府的「樓市辣招」及金管局的《審慎措施指引》並非沒有效果。反而，正因為有關當局及時落實了這一系列的措施，才大幅增加了香港整體經濟及財金系統的「韌性」，並讓我們捱過了貿易戰、黑暴及疫情，還一直苦苦支撐至今。無論如何，我們值得檢討相關政策的成效及在落實時所遭遇到的問題。在危機過後，我們便可以進一步改善及優化相關金融政策及措施。
港府的「樓市辣招」志在增加樓宇買賣的「交易成本」，其理念及操作不難理解。我們不妨先討論金管局的諸般調控經濟之「金融措施」。總的來說，相關措施主要有以下3大類：
1. 《審慎措施指引》主要限制了樓宇相關貸款的借貸成數。在樓市高峰期，金管局只容許工商物業及超豪宅等貸款成數為4成。一般住宅的借貨率亦最多在7成左右。這極其嚴苛的借貸比率，亦不曾見於其他主要經濟體系。除了借貸成數之外，金管局亦要求銀行計算清楚借款人的「還款能力」(debt-serving coverage)。簡單來說，就是要確保借款人每月收取的穩定收入，可以足夠償還相關債務。此外，金管局還要求銀行做「壓力測試」，在樓市高峰期，金管局一直要求銀行要確保即使在大幅加息3厘的情況下，借款人的收入，仍足夠償還利息及本金 (按：現時暫停了「壓力測試」)。還有，在「建築貸」方面，金管局亦曾收緊貸款要求，規定銀行的整個「開發貸」金額，不超於發展項目估值 (Gross Development Value) 之5成，當中的「建築貨款」最多為建築成本的8成，「土地貸款」亦不過是地價的4成。 (按：現時在樓市下行的情況，金管局亦放寬了相關的成數限制。)
2. 「中小企融資貸款擔保」計劃，即港府為難以借貸的中小企提供擔保。可以粗分為2大類。其一，貸款金額較少，審批程序亦非常簡單，由港府作出全額擔保。其二、涉及金額相對大一些，由銀行進行審批，港府擔保8成。在經濟下行周期之際，港府擔保可增強銀行的信心。換句話來說，這避免了在經濟衰退時，經營困難的公司因被銀行收緊信貸而「雪上加霜」。港府在經濟不明朗時出面為中小企「擔保」，對穩定整體經濟有很大的幫助。
3. 「還息不還本」計劃，亦是金管局近年最主要的調控措施之一。自中美貿易戰爆發以來，本港中小企出現經營困難，金管局建議銀行可以考慮「還息不還本」的計劃。簡單來說，某些中小企需要按時向銀行償還本金及利息。由於經濟不景氣，金管局鼓勵及指導銀行先收利息，本金則延後一年半載後才開始償還。這計劃從貿易戰起，一直不斷延長，直至3年的疫情結束後，金管局才開始建議銀行可以逐漸「復常」。金管局亦考慮到這些企業在過去幾年間一直不用償還本金，便建議銀行在「復常」期間彈性處理，可先向中小企收取原來20%的本金份額，再拖延18個月後才要開始正式償還100%的金額。值得一提的是，金管局的「還息不還本」措施，雖然表面上只針對中小企，但其實中小企的定義極為寬鬆。只要每年營業額不超過8億港元的公司，都可以被視之為中小企。很多物業投資者坐擁過百億資產，只要沒有售出物業，僅計每年租金收入的話，都不會超過8億港元；於過去幾年間，很多房地產公司或物業投資者亦同樣享有「還息不還本」的優惠。
以上的調控措施，一方面在樓市熾熱之際，增加了物業按揭的審批難度。另一方面，則在經濟出現下行趨勢時促使銀行盡量支中小企。宏觀層面看，整個操作算是十分全面及到位。
金管局支持中小企方面的諸般措施，不僅是回歸前港英年代所無，在當代西方主要經濟體系中亦不多見。至於管控樓市的《審慎措施指引》中所要求的借貸成數曾低至4成，亦比起西方諸國的要求更為嚴苛。
儘管如此，金融措施始終有其局限性，在實踐時亦難免會有漏洞：
● 一般而言，除非銀行在該地只作有限度的投資，否則的話一定會涉獵大額的房地產貸款業務。就算是面對各行各業的中小企，銀行在骨子裡其實亦只是以客人所提供物業抵押品作為貸款審批的重要依據之一。換句話來說，以物業價值為依據的貸款，本來就是銀行的「重中之重」。當我們明白這一點後，便不難理解為何各大小銀行都曾想盡辦法的規避金管局的《審慎措施指引》。
● 銀行規避《審慎措施指引》的手法層出不窮，只差在金管局在每年的例行循查時發現相關情況後時怎樣處理。據悉，金管局並沒有用「一刀切」的方法要求各大小銀行立刻糾正。這避免整體銀行業出現劇烈的變動，亦避免銀行要立刻跟足指引而反過來對市場造成大規模的信貸緊縮，所以亦無可厚非。但同時間，某些大型銀行卻藉此一直「把歪理當成真理」，還進一步自行闡釋《審慎措施指引》，把借款人分為「普通戶」及「專業戶」。只要其資產達至一定規模，企業內有至少30名員工，便可以當成為「專業戶」而完全不受《審慎措施指引》所制肘。舉例說，當某客人按《審慎措施指引》只能取得物業估值達4成的貸款之際，該違規的銀行只要把客人定性為「專業戶」，其信審部門便可以批出遠超4成的貸款金額。據悉，個別一直違規的大型銀行之房地產貸款規模大約佔市場的3份之1，但金管局直至疫情爆發前才成功要求它們糾正過來。簡單來說，監管方及業界在過去近10年間沒有製定「逐步回歸糾正」的時間表。個別主要的大銀行更一直不合規，亦不合作，最終大大削弱了金管局相關措施之成效。
● 除了把客人分為「普通戶」及「專業戶」之外，銀行業界亦透過不同名目，企圖規避指引。例如，銀行會在不合理的情況下給予客人「循環貸款」，作為其「一般營運資金」之用，但卻完全沒有對資金用途進行監管，貸款規模甚至乎相比企業的營業額及營運支出金額更大，根本無法自圓其說。另外，某些銀行則按物業的估值，向企業額外提供「投資貸款」，讓企業購買股票、債券及基金等等。舉例說，按《審慎措施指引》，明明只能提供等同物業估值約4成的貸款金額，銀行卻以「循環貸款」及「投資貸款」等名目向該企業多借2至4成的貸款。
● 至於「中小企融資貸款擔保」的政策，則極容易被「有心人」所利用。由於「政府全額擔保」是「及時雨」，審批極為簡陃，但每筆金額有限，港府亦早已預留足夠的資金作支持。這政策的本意較貼近「派錢」，但只是保留了「貸款」的性質。換句話來說，即港府向銀行「包底」，從而讓中小企向銀行取得資金作「周轉」用途。但由於銀行得到港府的「背書」，審批非常粗疏，即連完全沒有獲得貸款資格的公司仍可輕鬆獲得這項政府擔保貸款。更可惡的是，銀行界裡有不法之徒，指導他人合謀，向銀行及政府騙取貸款。另一邊廂，「港府擔保8成」的貸款，萬一出問題，銀行好歹也要虧2成，這已改善了銀行業界「不把關」的局面。但其實銀行只願承擔2成風險的業務，都不是什麼好生意。港府提供擔保，讓銀行可「安心放貸」，無疑是增加了「市場流動性」及經濟的「韌性」，但所涉及的金額，則部份被「有心人」所騙去，餘下絕大部份的資金則流向了表現差勁而完全沒有前景的公司。
● 金管局推行的「還息不還本」計劃，本身亦極具創意。當經濟不景氣時，往往銀行仍能看到端倪，卻擔心冒然放寬還款條款會被監管機構責怪。如今，金管局反過來建議業界在經濟寒冬時推行「還息不還本」的應變計劃，自然是皆大歡喜。這方案減輕了銀行在經濟不景氣時的經營壓力，更大大舒緩了了各行各業的資金成本壓力。但值得我們留意的是，「還息不還本」計劃之「初心」，是舒緩企業在經濟不景氣時的資金壓力，但企業獲得這項「不用按時還本」的優惠之際，卻屢屢只是在呆等經濟好轉而無所作為。除非企業在獲得「還息不還本」優惠後，贏得喘息空間之際，連忙思考部署後着，否則這措施只是延長了不少企業的「壽命」，卻改變不少它們最終邁向倒閉的「結局」。舉例說，不少物業投資者在過去幾年間取得「還息不還本」的優惠後，卻更加不願意「劈價賣樓」，並一直妄想樓市即將出現「拐點」。金管局的優惠，變相對這班物業投資者提供支持，讓它們可以再「押注」，不斷豪賭「樓市即將反彈」。
總括而言，金融措施始終有其局限性，所構成的影響有利亦有弊，再加上在執行時亦會存有不少漏洞。但無論如何，即使金管局的相關指引有所不足，但銀行亦有「第一身責任」控制好自身的風險。為何本港銀行業界卻好像沒有吸收97年「亞洲金融風暴」的教訓而「一錯再錯」？難道各大小銀行都不懂得處理好物業貸款的相關風險嗎？
(待續)
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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