現時，雖然香港各銀行都會有一個「物業貸款額度」，但大家的定義卻不完全相同。例如，某些銀行在計算「工商物業」時，並不把酒店、服務式住宅及數據中心等列入其中。
因此，我們需要重新設立一個「房地產貸款額度」，並統一及列明相關之定義。這樣才可以使監管機構及業界確切掌握各大小香港銀行的房地產貸款之總額，從而讓我們真正瞭解相關風險之金額規模。總的來說，可以把「房地產貸款額度」分為3大類：
1. 「住宅物業貸款」 (只針對「自住用途」的住宅)，可再以物業估值金額分為以下幾個細項。以下的估值金額分類，可以按經濟及樓市狀況再作調整。重點是，我們先以金額把住宅物業粗略地劃分為「上車盤」或「小家庭自用盤」、「中產住宅盤」、「豪宅盤」及「超豪宅盤」：
● 800萬以下之住宅物業 (「上車盤」或「小家庭自用盤」)
● 801萬至5000萬之住宅物業 (「中產住宅盤」)
● 5000萬之1億元之住宅物業 (「豪宅盤」)
● 1億以上之住宅物業(「超豪宅盤」)
基於把物業貸款之不同風險程度清楚劃分，我們應該僅把「自用」的住宅，才歸納為「住宅物業」。以常理計，借款人不論財富及收入水平高低，都會盡最大可能保住「自住物業」並供完相關物業貸款。因此，「住宅物業貸款」之風險會相對較低，可歸納為同一類。
另一邊廂，我們又何必再以金額細分「住宅物業」之類別呢？儘管「自住物業」屬「剛需」，但所謂「剛需」的程度亦會有不同。一般「上車盤」或「中產盤」的「剛需成份」較重。至於「豪宅盤」及「超豪宅盤」，即使借款人都是作「自住用途」，但購買如此貴重豪華的物業，本身已有「投資成份」，其「剛需成份」相對較低。「自住物業」的金額有高底之分，相關貸款之風險便會有差別，在貸款組合之風險管理角度看，我們值得再細分。
值得一提的是，「住宅物業」貸款結構應該僅限最傳統的「樓按」，即達15至30年，每月皆要償還同等金額 (包括本金及利息)，有「最優惠利率」作「上限保護」及不必「再融資」的一種長期貸款。當然，對於涉及大金額的毫宅，銀行不願提供「最優惠利率」，亦可以要求客人購買全額IRS作對沖利息風險之用。
反過來說，如果銀行把物業貸款包裝成一般3至10年的定期貸款或1年期內的循環貸款，或期間提供免息期，或在到期日之時仍剩下大佔比的本金部份，並需要客人一次過償歸或作「再融資」之安排的話，便不能單純歸納為「住宅物業貸款」。由於借款人並非每月償還固定金額，貸款年期亦較短，這類貸款結構亦預示了客人在到期日時再作「再融資」之安排，即貸款結構本身已非單純為供完相關物業而設，且明顯有「商業」及「投機味道」。因此，我們應該考慮把相關貸款歸納到以下「工商物業貸款」之類別。
2. 「工商物業貸款」所涉及的範疇更廣。如前文所言，各銀行對「工商物業」的定義都有不同。現時，各銀行都會為自身定下一個「物業貸款額度」，本意是為了避免銀行貸款業務過份依賴房地產板塊，從而有效控制「集中性之風險」(concentration risk)。同時間，設立「物業貸款」亦方便銀行向監管機構、董事局及投資者等交代。
另一方面，各銀行要賺錢，再加上香港經濟結構以房地產為主。銀行管理層為了保持業績增長，最終只能做更多「房地產貸款」生意。為了繞過監管及超越「額度」之限制，某些銀行便會用很多「自圓其說」的方法，例如把酒店、服務式住宅及數據中心等相關貸款剔除，即不計算在額度之內。那些銀行認為「酒店業」與「房地產」是兩個完全不同之行業，因此不應計算在額度之內。此外，各銀行在處理相對新興業務時，亦會有不同的做法。例如近年流行的「學生宿舍」、「員工宿舍」及「共居式住宅」(co-living)等等，各銀行對相關貸款之定義，並非完全一致。
對於「工商物業貸款」之分類，我們同樣需要統一的定義，當中應該至少包括以下一系列的明細：
▪︎ 「非自用」住宅物業
▪︎ 「非樓按式」住宅物業貸款 (以一般企業貸、定期貸款式循環貸款為主)
▪︎ 寫字樓單位
▪︎ 工廠單位
▪︎ 臨街及獨立式店舖
▪︎ 停車場車位
▪︎ 全幢服務式住宅
▪︎ 全幢商廈
▪︎ 全幢工業大廈
▪︎ 全幢商場
▪︎ 共居式住宅
▪︎ 共享辦公室
▪︎ 各種倉庫
▪︎ 數據中心
在分類上，「非自用」的住宅物業是一種「投資」。業主購買住宅是為了收租或等候物業升值而賺取差價。業主作為投資者，首要考慮的是物業之租金回報及升值潛力。此外，業主更需要計算清楚租金回報能否抵銷物業相關開支及利息成本等等。無論貸款抵押品所涉及的是「住宅物業」或是「工商物業」，既然是為了「投資」，即作「商業用途」，並會面對相同之風險。由於業主購置資產之目的是「投資」，在經濟不景氣時，便不見得會「死守」下去，與「自用」住宅物業之情況完全不同。
當然，本港「住宅物業」供應有限，本身始終有「剛需」。現時，對於銀行來說，以住宅單位作為抵押品，絕對比寫字樓單位可看高一線。但最低限度來說，就算「自用住宅」相關貸款之風險較低，我們亦不應把「自用住宅」及「非自用住宅」混為一談。以常理來說，「非自用住宅」以「投資」為目標，其屬性及風險更趨近於「工商物業」。
另一個表達方式，就是把「非自用」住宅物業及「非樓按式」住宅物業之貸款，歸納為獨立的一類。即使我們不把之當為「工商物業貸款」，亦應該把這類貸款與「自用住宅樓按」清楚區分出來。
至於其他「工商物業」種類，我們可以粗分為「全幢式」或「個別單位」兩類。例如，我們可以把「寫字樓」，細分為「寫字樓單位」及「全幢商廈」。
在經濟平穩時，「全幢商廈」的統一管理，可塑性強，「溢價」會更高。但反過來說，於經濟低迷之際，買賣「全幢商廈」所涉及的金額龐大，有能力把全幢物業買下的投資者相對較少，其「流通性」遠不及個別「寫字樓單位」，往往需要大幅折讓才有望成交。更重要的是，購買個別寫字樓單位的仍有可能是「用家」，但購買全幢商廈的卻肯定看重其「投資價值」。在加息周期裡，以「全幢商廈」作為抵押品的風險，明顯比涉及金額較少的「寫字樓單位」高得多，因此我們應該把兩者區分清楚。
另外，其餘列舉的本來就是「工商物業」，現時某些銀行又如何把這些物業種類剔除呢？例如是服務式住宅、共居式住宅、酒店、共享辦公室、倉庫、停車場、數據中心等等，某些銀行會認為，如果借款公司只是興建及持有以上種種「工商物業」作收租用途，才應該被歸納為「物業貸款」。可是，如果這些集團同時經營以上的業務呢？它們便會有不同之看法。
舉例說，某些業主向銀行取得貸款，從而興建或購買酒店資產，但其最終目標卻是經營酒店服務。有銀行會認為，酒店業與房地產不同，主要向旅客提供住宿、餐飲及旅遊體驗等增值服務 (value-add service)，不是單純的租務，反而與旅遊業的關係較緊密。既然業主興建或購置物業後，最終經營酒店，某些銀行便會把借款人視為「酒店業營運者」，相關的貸款則會被列為「酒店貸款」而不再是「物業貸款」。
以相同的理論出發，即使借款人向銀行舉債購買或興建數據中心，但既然借款人同時是營運商，數據中心向租客提供「處理及存放數據」之專業服務，與一般房地產租賃不同。據某些銀行的做法，數據中心營運商所借的貸款，即使用來購買或興建物業，都不會被視之為「物業貸款」。
以上的講法，其實非常偏頗。想深一層，酒店雖然受旅遊業所影響，但所提供的服務，主要仍是以「居住服務」為主，就算有其他連帶的「增值服務」，其本質始終是透過物業收取租金。某地區的居住成本高時，亦會促使當地酒店房價高企。另一方面，當旅遊業不振時，很多酒店都會推出「長租計劃」，基本上就是與「一般住宅單位」及「服務式住宅」直接競爭。
至於「數據中心」，營運者確實有更多「增值服務」，亦涉及更深的專業知識，但其本質始終是提供一個合適的場所讓租客存放及處理數據，以賺取穩定的租金，其性質始終是向租客收取「地租」。此外，無論是共居式住宅、共享辦公室、倉庫或停車場等等，所涉及的行業不同，但都離不開向客人收取「地租」之本質。
以上各種「工商物業」涉及不同行業，若業主同時為經營者，似乎同時擁有仍可達至「多元化」及「分散投資」之效果。例如，疫情後，全幢商廈及寫字樓單位的需求急劇下降，算是「工商物業」之「重災區」，但於通關初期，商場或店舖的交投仍十分活躍。另外，當時仍有人看好香港之酒店業，亦有人想投資倉庫及數據中心。
在短期來說，以上各行業的周期似乎真的有所不同，但只要我們再看中長期趨勢，只要借款人舉債購置以上各種「工商物業」，即使它們同時兼營相關業務，始終仍要同時面對利息及物業市道之風險。這3年以來，美聯儲維持高息，以上各種資產的「淨租金回報」都比「存款利率」低太多，其資產價值一同受壓，只是程度有差別而已。
現時，業主們只要借錢購置以上任何種類的「工商物業」，都一樣要面對「入不敷出」及「資不抵債」之情況。無論如何，雖然以上的「工商物業」屬性有差別，可以作不同的細分，但業主的中長遠風險非常一致，最終都應該歸納在「房地產貸款額度」之內。
3. 房地產公司的「無抵押貸款」及其他地區之房地產貸款，當然亦要歸納在內。現時，絕大部份銀行在計算「物業貸款額度」時，都會把房地產公司的「無抵押貸款」都一拼計算在內。反而，一般金融分析員往往只粗看數據，在推算各銀行之「商業房地產」風險時，只關注「有抵押貸款」部份而忘記銀行經常會向房地產公司發放沒有抵押的一般企業債或循環貸款。房地產公司之「無抵押貸款」可按其總資產值再粗分：
■ 總資產規模1000億港元以上
■ 總資產規模由100億至999億港元
■ 總資產規模在100億港元以下
現時，銀行需要向金管機構提交「物業貸款總額度」，並不一定需要交代清晰的明細，對於房地產商的「無抵押貸款」，銀行未必會再分門別類。因此，我們建議可以在「無抵押貸款」上再細分，讓監管機構可以對各銀行的房地產商貸款額度之分布一目瞭然。
簡單來說，地產商達總資產規模1000億港元，亦即本港幾大發展商及內房商。當然，內房商及港房商可以再細分，但以港房商來說，達1000億港元資產值的並不多，都是最大的幾間主要發展商，監管機構可以逐間查看，並在年檢時根據它們的財務指標排列審查的先後次序。負債槓桿較重、營業利潤低及利息成本較重的需要額外關注。
至於總資產規模由100億至999億港元的一批，都是二、三線發展商及本地資深物業投資者。它們的資產規模不及上本港最大的幾間發展商，所以負債金額也較少，但其實它們的負債或槓桿比率更高，財務指標更危險。只是二、三線發展商及物業投資者一向較低調，較少媒體會關注它們的財務問題。
讓我們關注的是，本港銀行的物業貸款都集中在這些二、三線發展商身上，此外，二、三線發展商及資深物業投資者旗下的物業都以全幢商業大廈、商場、寫字樓，店舖及停車場為主，都在物業市場的「重災區」之內，住宅物業發展項目較少。即使某些二、三線發展商投資海外，亦有某些物業投資者擁有某些發展中的住宅項目，但它們的「先天優勢」不足，所購買的土地及資產之成本都遠比本港幾大發展商為高。這批二、三線地產商的風險，明顯比本港幾大發展商較高。
總資產規模約100億港元以下的地產商，當然亦不能算是小公司，但其風險卻相對較低，可視之為不同的「分類」。一般來說，這些小型地產商旗下的都是獨立的工商及住宅單位，或有好幾幢商業大廈。若小型地產商的資產是以全幢式商業大廈為主，其風險當然仍十分高，但銀行處置小地產商的幾幢商業大廈，總比面對中型地產商旗下的幾十幢物業較為輕易。
另一邊廂，本港銀行亦應該向監管機構交代其他地區之物業貸款額度。現時，大型銀行都會把至少內地的物業貸款計算在內，但未必會再交代內地及香港以外的情況。
若銀行總部設在香港，應該把銀行集團於全球的物業貸款情況，都向金管局交代清楚。另外，非本地銀行集團亦應該向金管局披露香港子行或子公司於其他國家及地區的物業貸款額度。某些本地中小型銀行的「物業貸款額度」只包括香港房地產，最多只把於香港上市的內房商境外債計算在內。至於銀行於內地的境內房地產貸款，則以「規模較小」為由而略去不提。舉例說，有本地銀行於內地明明有「房地產貸款」，在「貸款分類」上亦不含糊，但該銀行向金管局披露的「物業貸款額度」，卻偏偏只覆蓋香港部份，並沒有包括內地的「境內房地產貸款」。
由於現時各銀行對「物業貸款額度」有不同的定義，各銀行會因應自身的需要而選擇性的向監管機構作出披露。
總的來說，監管機構可以設立一個「房地產貸款額度」，把不同的定義重新統一起來，並要求有清晰的明細分類，從而讓有關當局及業界有一個共同的「分析基礎」。如果任由業界「自說自話」，便很容易會使個別銀行選擇性地披露，最終教我們低估了房地產貸款的相關風險。
此外，現時各銀行的「物業貸款額度」皆以「貸款金額」(loan outstanding)為主。換句話來說，已批核但尚未提取的貸款並不計算在內。我們建議監管機構在定立全新的「房地產貸款額度」之際，可以同時要求各銀行交代清楚「已批核貸款額度」(approved facility limit) 及「貸款金額」(loan outstanding) 兩大項，以減少不必要的誤會。至於「已批核貸款額度」當中，更應該把「承諾額度」(committed facility) 及「非承諾額度」(uncommitted facility) 都一併計算在內，才算是把「房地產貸款額度」的整體情況，交代得清清楚楚。
當我們確設掌握各銀行的「房地產貸款額度」後，才能瞭解整個房地產板塊之規模，並精準計算出整體的「金融系統性風險」。港府及監管機構便可以更有效的制定宏觀調控措施及議定好相關的應變計劃。此外，香港監管機構對各銀行之「房地產貸款額度」一直採取相對寬鬆及開放的態度。某些中小型銀行以「自身比較熟悉本港房地產」為由，所定下的額度會較大，使其貸款高度集中在房地產板塊之上。監管機構或可以考慮作出更積極的「干預」，從而減少各銀行的「高度集中性風險」(concentration risk)。
除了重設「房地產貸款額度」之外，各銀行仍有不少其他貸款與房地產有深切的關係，我們又應該怎樣處理呢？
(待續)
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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