前文提及，因應今次的本地房地產金融泡沫問題，我們應該總結教訓及經驗，並檢討及強化相關的監管機制，從而避免相同的問題再次發生。
筆者於前9篇文章中所提出的意見，都在討論中長期的監管規劃，但常言道：「遠水不能救近火。」現時香港房地產板塊即使正開始走下坡，某些本港地產商正剛陷入財困不久，仍在苦苦支撐，仍未出現大規模的「倒閉潮」。在這形勢下較多人關注的是，到底我們怎樣才能走出眼前之困局呢？
據瞭解，本港地產及銀行業界正在努力自救，它們執行及研究的具體方案如下：
● 相比3年前，現時所有香港商人都相對務實，開始願意「認輸」，不再「死守」下去。當然，不少地產商在過去3年來亦已差不多耗盡手上的現金，亦不得不「認輸」。絕大部份地產商都願意「劈價賣樓」：
● 住宅新盤及貨尾樓仍被看高一線，很多地產商都靠出售手上的住宅物業獲得「現金流」，從而得以續命。一般而言，住宅物業當中的「上車盤」及「用家盤」多以7折至8折賣出，或只高於同區「舊樓」1至2成。「豪宅」及「獨立屋」則仍是「海鮮價」。雖比高峰期回落2至3成，但呎價仍屬「天文數字」。只是「豪宅」及「獨立屋」的交投較少，只要有幾宗「急售套現」的個案，便有可能進一步拖低後市。
● 本來於「通關」首年，臨街店舖及商場仍被看好。當時，不少「民生舖」以7至8折便可以成功出售。但這情況只維持了幾個月，卻見「北上消費」成風，則連店舖及商場等仍要大幅打折才能賣出。此外，酒店物業仍面對相同問題。現時內地遊客消費不似預期，即使入住率大幅改善，但房價仍遠遠未回復至疫情前，很多酒店縱有微利，但其「淨租金」收入仍不足以付貸款利息。酒店物業的交投於2024年下半年便轉趨淡靜。現時，除非酒店臨近學校，或可改建為學生宿舍，才能成功售出。否則，即使大幅折讓仍未必可以成功沽售酒店物業。
● 商業及工業大廈一直是重災區。這板塊受幾重打擊，除了高息環境、經濟不景氣、生意萎縮及需求不振等原因之外，自從疫情後「在家辦公」(work from home) 大行其道，辦公室生態環境在急劇改變。儘管「復常」後，不少公司都要求員工回辦公室工作，但很多機構卻沒有完全取消「在家辦公」的安排。某些企業更容許2至3成的員工輪流「在家辦公」，以減省租借辦公室的開銷。現時，全幢工商大廈依然是相對上「無人問津」，或要劈價5成以上才有買家洽談。某些業主則改以「分層出售」，但「化整為零」後，個別單位亦要以3至4成以上才能售出。而且，「分層出售」難免會有「貨尾」，只能解業主「燃眉之急」。
● 過去3年以來，因利息大幅上升，很多地產商都是「入不敷出」，即使現時終於肯面對現實的「劈價賣樓」，卻已經錯失時機，繼而要被困於「資不抵債」之局面。因此，少數地產商於「劈價賣樓」之同時，亦開始尋求「機構投資者」之協助：
● 據悉，有某地產商正找到「私慕基金」的協助，注資旗下的某個大型發展項目。那地產商由於需要把項目完成，方有資金回籠，從而減輕部份手上的債務。可是，它卻無法向銀行取得「建築貸」。那地產商便找來某所「私慕基金」注資，甚至乎要求本來負責該項目的銀行讓出first legal right予「私慕基金」。由於銀行按地產商的情況已不可能批出更多的貸款，那「私慕基金」便需要把第一順位的抵押權拿到手，方能答應融資。如此一來，該項目發展完成及開賣後，首先會償還「私慕基金」的「建築貸款」，然後才到原有銀行的「買地貸款」。剩下來的資金才會到地產商之手。「私募基金」是「以小博大」，只借「建築貸」。只要物業以「建築成本」沽售便可以「回本」。地產商則亦「值博」。只要完成項目後「開賣」，仍可「放手一搏」，或可成功沽售項目償還「私慕基金」及「原有銀行」的貸款，總勝過閒置那幅「地皮」，然後等待「執笠」。但重點是，銀行應否出讓手上的first legal right 呢？萬一項目真的僅以「建築成本」才能沽售呢？
● 另外，某地產商 (以毫宅及商廈投資為主) 正打算把手上半數股權，讓予某「機構投資者」，從而取得一筆款項，用作減債及把手上項目完成。值得留意的是，該地產商的股票早已跌至遠低於資產價格之水平，還要再打折出讓。換句話來說，該地產商連番打折賣樓仍無法成功，只能連手下的部份股權也要放棄，方能獲得用來「續命」的「資金流」。這進一步證明，香港工商物業市場的情況有多惡劣。
● 至於銀行作為貸款方，亦一同陷入這潛在的危機當中。只要相對高息的環境持續下去，若有地產商倒下，銀行便會直接面對原本由地產商所承受的「資不抵債」之局面。按此，本港銀行業界亦正討論應對措施：
● 據悉，某本地銀行正聯絡4至5間有相對佔比較重「房地產貸款」的銀行，打算一同成立一個基金，並把「貸款」(或潛在壞賬) 化作為「資產包」，一同把「資產包」注入基金。簡單來說，銀行就是打算把「貸款」變為「投資」而繼續持有。儘管這些「物業貸款」變為「投資」後，仍會因估值減少而出現賬面虧損，但卻不會影響銀行的貸款壞賬率。若估價公司配合的話，銀行或可以一直持有這些物業貸款，等到經濟下行周期完結後再算。值得一提的是，若有3至4間銀行一同參與，每間銀行佔25%至33%的情況下，沒有一間銀行佔股「獨大」，這基金投資還可以「出表」。這計劃仍未正式「上馬」，即使確實有銀行感興趣，仍需要經過金管局審批。此外，既然有3至4間銀行參與，又如何確保新成立的基金在決定買賣時公平及公正？如何照顧各銀行不同之需要。例如，某些銀行可以接受較大的賬面或實際風險，某些銀行則或希望長期持有資產。基金如何作出决擇？
● 有銀行正研究尋求與「機構性投資者」或「私慕基金」合作。按相同理路，銀行打算先把貸款化作為「資產包」，並讓「私慕基金」等參與投資。在這惡劣的環境下，銀行不大可能完全把「資產包」售出，只能希望找到有足夠多的投資者共同控股，從而做到「化債為投資」及「出表」之效果。但想深一層，這做法在概念上與地產商出讓股權予「機構性投資者」的情況相近。分別在地產商須出讓股權，銀行則出賣手上的「資產包」。但樓市低迷下，「資產包」的「賬面價值」未必可信，甚至乎有可能屬於「資不抵債」之情況，又豈能輕易找到買家？
● 如果情況惡劣下去的話，本地銀行當然需要補充資本，或發行新股及AT1債券等等，以強化資本充足率。據瞭解，現時絕大部份銀行僅以「估值」為相關本地房地產貸款進行撥備，當然不會「超前部署」的按真正的「市場價」計算潛在損失。如前文所述，獨立估價行給予的估值依然偏高。因此，在賬面上我們仍看不到本港銀行體系有太大的問題。可是，銀行亦需要增加相關貸款的撥備，並應該按此開始部署「增資」及「注資」等方案，以確保萬無一失。從另外一個層面來說，銀行亦不妨在情況尚未進一步惡化之前便盡可能及早籌集更多資本，以備不時之需。
無論如何，在美聯儲利息高企的情況下，本港房地產板塊不會有非常顯著的改善。本港地產商及銀行的部署，或許只能拖延問題的爆發。只有美聯儲再次推出低息政策，情況才會有所改善。
至於銀行的「化債為投資」的做法，按常理計並不值得鼓勵。否則，但凡銀行出現潛在壞賬，豈非可以輕鬆化解危機？若銀行高層及從業員永遠不用為潛在壞賬負出沉重代價的話，將會完全喪失紀律及操守，最終為了繼續逐利而冒險。即使我們解決了眼前的難關，將來卻反過來會造成更大的問題。因此，即使有「機構投資者」願意參與銀行「化債為投資」的計劃，監管機構或需要對相關「資產包」再次獨立進行估值，避免估值過高而減少了「化債」時所出現的虧損。其次，如銀行需要作出這決定，亦應受到嚴重的處分，這「取巧」的法門始終不可能「無本」。
在地產市道低迷的情況下，銀行「化債為投資」的點子亦未必行得通。因此，不少金融業界人士亦建議港府及金管局在必要時需要出手。當然，要動用公帑的話，則牽涉更大的課題。
(待續)
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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