承接上文，在聯繫匯率的制度下，金管局無法操控本地貨幣供應及利息，所實施的財金措施只能對本地經濟及樓市達至某程度上的調控作用。此外，各銀行在本質上傾向重視短期經濟利益而相對上忽略對長期風險之監控。
今後，我們應該怎樣做才能進一步改善相關的監管制度，讓本地銀行體系更安全？總的來說，有以下的建議作為參考：
1. 金管局可清楚列明及統一「房地產貸款額度」之定義，盡可能避免讓各銀行「自說自話」的「灰色地帶」，促使監管機構及香港銀行業界都掌握到真正、統一及實時的數據。
2. 除了「房地產貸款額度」之外，金管局更可以要求銀行設立一個「泛房地產貸款額度」，把各種同樣地受到房地產板塊所影響的其他行業及所有本質上受物業抵押品價值所左右的貸款，再加上同樣擁有清晰的「收租性質」之行業，都一併計算在這「泛房地產貸款額度」之內。這可以讓監管機構及業界進一步計算清楚各銀行在面對利息波動時，所承受的「集中性風險」(concentration risk)。
3. 監管機構檢視各銀行在處理壞賬時，不妨特別留意銀行靠處置客人物業抵押品而減省損失之部份，從而進一步瞭解清楚每間銀行對本地房地產之依賴程度。最終，監管機構可藉此再斟酌個別銀行可享有的「房地產貸款額度」。
4. 進一步修正及改善針對樓市的「審慎措施指引」，堵塞政策漏洞。監管機構落實政策前須考慮清楚相關措施之影響，從而定立一個循序漸進的「時間表」，但必需確保本港銀行同時間一體執行，避免「厚此薄彼」之情況，亦可以加強政策之效率。
5. 監管機構針對銀行對客人所作出的「現金流分析」及「壓力測試」等等，可列明更清晰及詳細的指引，確保銀行為每筆貸款作出足夠的分析。對於以利息高低為主要考慮因素的「壓力測試」，我們應該同時計算出每名客人的「底線」。借款人能夠通過「壓力測試」，不只是審批條件之一，銀行更應該藉此計算清楚每名客人所能承受的利息水平，從而作出持續性的監控及更有效的貸後管理。
6. 要求企業借款人在申請房地產貸款時，同時購買「利息掉期合約」，從而在貸款期內，為所取得的貸款額度之某個百分比做好「對沖」，以減低「利息風險」。
總括而言，由於各銀行都需要追逐盈利及確保增長，當我們身處在長時間的低息期，樓價不斷上升，很多銀行便會用盡方法多做「房地產貸款」，或藉「物業價值」而多做生意。最終，銀行會想盡辦法規避監管機構的指引及限制。另一邊廂，監管機構在落實各種條例及指引時，亦不可能「一步到位」，總需要按市場環境變化及業界之反應而不斷對相關條例及指引作出修正。
所謂「魔鬼在細節」內，以上各項建議都會有相應的要點及細節，亦始終會有不足的地方。在稍後的篇章，我們將會集中及具體討論相關建議之重點。
(待續)
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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