自從97年金融風暴過後，香港房地產商及一般小市民都漸趨保守，借貸比率都相對偏低，再加上金管局於2013年推出「審慎措施指引」，本港物業投資的借貸比率都較其他地區低。
多年以來，美聯儲踏入加息周期後，必然會對其他國家構成嚴重的影響。在聯繫匯率之下，港息始終要跟隨美息走勢。最終，香港樓市便會因連年加息而下挫。毫無疑問，美聯儲加息亦會對美國本土房地產投資及按揭業務構成打擊，但美國經濟體系非常龐大，且有不同行業，美國整體經濟體系在應付利息衝擊的能力比我們強大得多。由於香港經濟產業越來越單一，各行各業都極度依賴房地產，每當美國加息，香港的資產泡沫總比美國更先爆破。
由於美聯儲推行超低息政策及量化寬鬆多年，港人大都忘記加息周期之苦。但值得留意的是，在這次美國加息周期裏，香港經濟情況卻比97時較佳。儘管美聯儲已持續加息超過1年，但香港尚未有出現大規模資產泡沫爆破之情況。
為何香港經濟及房地產市場的韌性增強了？全賴整體房地產的借貸比率相對偏低。本港發展商及物業投資者的槓桿遠低於內房商，手頭上的現金亦比歐美同業為高。港人的平均按揭成數亦非常低。
但我們亦要理解，以今時今日的利息水平來說，怎樣的借貸率才算安全？舉一個例子，如果一個物業投資者的借貸比率為30%，即假設他有10億港元資產，卻只有3億港元負債，這借貸水平是否可以接受呢？
如以過去20年的利率水平來說，才30%的借貸比率，當然算是「偏低」及「安全」了。但現在一個月HIBOR在5厘左右，物業的租金回報只有2厘左右，30%的借貸比率又代表了甚麼？
以一般物業投資者來說，銀行大概給予HIBOR+1.5%的利息價格，利息率即6.5厘，如有3億港元貸款，每年利息成本為1,950萬港元。其10億港元的物業資產則為投資者帶來2厘左右的租金回報率，即每年有2,000萬港元的租金收入。但我們尚未計算這物業投資者在管理這10億港元資產時的其他費用。如此一來，即使該物業投資者的借貸比率只有3成，但在現在的利率水平下尚有機會虧本。無論如何，這物業投資者每年所賺取的租金收入，就是近乎全數用來付息。
換句話來說，只要物業投資者的借貸比率一旦超過3成，或其利息成本稍為高一點，又或其租金回報比2厘還要低 （其實很多工商物業的租金回報率亦不足2厘），每年的租金收入便不夠付息。這些物業投資者將會面對每個月皆要「燒錢」之情況。從前認為3成是「超低借貸比率」，但現在這水平卻是一般物業投資者的「臨邊界點」。
我們再以剛才的例子推算一下，假設該物業投資者的借貸水平為5成，情況會怎樣？其每年租金收入仍是2,000萬港元，但其每年利息支出卻是3,250萬港元，即每年至少要虧1,250萬港元。擁有物業達10億港元的投資者，或許手上仍會有超過1,000萬港元的現金。但擁有100億港元物業資產的投資者，會否長期持有超過1億港元的流動現金閒放在銀行？萬一高息期持續兩年，便至少要燒掉2億港元現金了，本港的物業投資者，會否閒放2億港元現金，甚麼也不做呢？
由於超低息環境持續20年，若港商有1至2億港元現金閒放着，十之八九都會購入物業，否則現金的購買力按年下跌，存放在銀行的利息又是極低，非常不划算。
當然，本港物業投資者在「入不敷支」的情況下，尚可把手上的資產賣掉「套現」，但我們亦要先理解清楚他們持有甚麼資產。以今年來說，超過1億港元的獨立屋、店舖及寫字樓之交投都非常疏落。全幢工商大廈更是「狠狠劈價」仍找不到買家。從前被認為是「會生金蛋」的極珍貴物業，現在卻是「無人問津」。
總的來說，一般本港物業投資者於當下的借貸比率一旦超過3成，已算是相對偏高。香港經濟及房地產市場的韌力確實比從前更強，但若利息繼續在高位徘徊，本港樓市泡沫仍有爆破的風險。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人
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