全國政協副主席梁振英，前先後3度大談及回應港府的土地政策。期間，特首李家超亦有所回應及反駁。二人針鋒相對，好不熱鬧。
由於土地及房屋政策異常重要，香港政商界及港府有不同的意見亦在常理之中。本文亦無意批評任何一方。反而，把雙方的觀點綜合起來作為參考，更有助弄清楚現時香港的情況。
特首李家超強調，港府必須掌握「土地供應主導權」，否則這主導權落入利益藩籬的控制下，並不符合香港市民及整體的利益。李家超強調造地及供應是兩回事，正如有多餘錢可以存放在銀行，不一定要花光。
在大方向上，特首李家超的說法有節有理。回歸以來，港府就完全喪失了「造地權」。港府於幾番修訂《保護海港條例》及《郊野公園條例》後，等同把「移山填海」的能力幾乎完全「封印」。「填海」，特別是「填維港」成為了「罪大惡極」的構想。這種極端及近乎民粹的思維，導至香港土地供應異常稀缺，不只連累了絕大部分香港市民。最近更開始「反噬」發展商自身。
舉例說，由於維港沿岸一帶難以填海，啟德的發展只能沿用機場跑道的土地，即連跑道與近岸還的一條「渠」亦不能觸碰。原有的規劃尚且有「輕軌」在區內行走，後來因成本問題取消了，啟德地鐵站當然亦不可能伸展至跑道上每一角落，整個啟德的規劃的道路嚴重不足，若業主紛紛入伙後，肯定會造成區內的嚴重道路擠塞。為何啟德的住宅要劈價出售？附近的新建商廈及商場為何至今亦難以易手？若當初容許填海，把一大片土地作重新規劃好，就不會教發展商如此狼狽了。
又例如，發展商收緊土地供應，打算「貴買貴賣」亦不吃虧，但為何現時要紛紛放棄古洞的發展，還把土地蝕賣給政府？新近落成的洪水橋及掃管笏新樓盤，為何如今要劈價蝕賣？
港府的「造地權」被奪，土地及樓宇供應嚴重失衡，最終不僅禍害所有小市民，亦會反噬發展商自身。十多年前，因樓價不合理地爆升，新產業難以開展，貧富懸殊越趨嚴重，香港社會的深層次問題被甩鑊及轉化為「中港矛盾」，還被泛民政黨所利用而成為一股「反中勢力」。
所謂前車之鑑，特首李家超又怎會輕易放過「造地權」？現屆政府亦非盲目造地及建屋，只是表明不放棄並繼續研究交椅洲的填海計劃，暫時亦尚無具體的時間表及成本預算。
至於在建屋目標方面，現屆政府亦只粗略的定下未來10年合建40萬個單位，相比董建華年代的「8萬5房屋政策」，明顯收斂得多。簡單來說，現屆政府早已吸收了前人的經驗，在不放棄「造地權」之同時，並沒有向市場硬推土地，暫時只專心的規劃公屋興建罷了。
如此一來，為何梁振英先生會提出不同的意見呢？他強調造地要計算清楚成本，特別是現在面對財政收支問題。梁振英說明的是填海需要考慮成本，若不必計算成本，何不多劃幾個「填海區」？
這「成本」或可以分作兩個層面。其一、是真正的填海造地所涉及的成本。其二、則有可能是在說「政治成本」。
關於「政治成本」問題，港府繼續研究填海工程，並沒有明顯的放慢步伐。這當然是志在奪回「土地供應主導權」。但同時間所釋放出的政治訊息，卻有可能重蹈覆轍，跌入當年董建華年代的陷阱，因「8萬5房屋政策」而引起公憤，被說成是樓市大跌的「元兇」。值得留意的是，港府當年根本尚未真正執行這政策，港府自回歸後的每年房屋供應量亦從未達至此數。換句話來說，當年導至本港經濟衰退的原因有很多，港府的「8萬5房屋政策」不過是代罪羔羊而已。
筆者大膽估計，可能梁振英先生較擔心的是港府堅持繼續研究交椅洲的填海計劃，或會重蹈當年「8萬5」之覆轍。明明港府才剛開始研究填海計劃，便會被有心人說成是稍後樓市大跌的「罪魁禍首」。梁振英先生於董建華年代是行政會議召集人，應該會對當年「8萬5房屋政策」之教訓有很深刻的印象。
至於填海造地所涉及的製造成本，則港府或可以再三思而行。無論是現時的交椅洲填海工程，或較早前的所謂「明日大嶼」，製造成本都非常高。港府在研究相關計劃的同時，或可再三研究其他方案。
在「海中心的小島」進行填海工程，其實是因應現時「保護海港條例」及「郊野公園條例」的一種妥協。這「妥協」的代價，便是大幅增加填海造地的成本。反之，港英年代在維港沿着兩岸的填海方式，理應成本較低及更靈活。換句話來說，沿海岸線的填海工程，或順勢移山填海，應該比較划算。
相比「明日大嶼」或交椅洲填海更直接及更激進的方法，當然是直接修訂「保護海港條例」及「郊野公園條例」。反正港府義無反顧的繼續研究交椅洲填海工程，並準備承受「罵名」，何不乾脆修訂相關條例，真正重掌土地話語權？至少，移山填海的成本會大幅下降；「規劃多幾個填海區」亦立刻會變得真實可行。
若考慮以中庸之道應對，則現時樓價下跌，工商物業比住宅更甚，再加上利息高企，本地發展商也不敢開發土地，現時亦比較願意「劈價」沽售手上的土地及物業。預計在未來一年，大宗銀主盤或會湧現，港府或可以從中以收購較廉價的可發展土地，並藉此增加土地儲備。當然，現時的估值一般遠高於市價，港府在計算成本時亦要計算清楚，否則或會成為「冤大頭」。
總的來說，特首李家超致力重掌港府的「土地供應權」，在方向上絕對正確。港府的土地儲備亦可備而不用。但梁振英先生所說的成本問題，亦確實應該要認真考慮及計算清楚。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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