過去兩年以來，美聯儲大幅加息。在聯繫匯率下，港息被迫要相應調高。
美國基準利率高達5.25厘，相比起來，香港物業的租金回報只有2厘以下。在這情況下，本港物業投資價值被大幅削弱，業主即使劈價亦鮮有人問津。此外，投資物業都會涉及融資，但現時租金回報不足以支付利息。本港發展商及物業投資者都面臨巨大的經營及資金壓力。
近日，美聯儲的「點陣圖」暗示本年度或會減息1次。但對本港商界來說，這只是杯水車薪，大家只能寄望明年。但無論如何，到底港息要回落多少，本港物業市場才會開始回穩？
● 某物業投資者剛好陷財務困難，該客人曾向筆者訴苦，指確實預料不到美國竟會真的大幅加息，所以才會大失預算。客人自問謹慎，亦一直有為集團做「壓力測試」。兩年前，美息不過是0.25厘，但它們所做的「壓力測試」已假設利息升自3.5厘，奈何人算不如天算，豈料美國利率竟會升至5.25厘？有誰會估計到高息環境會持續至今？
我們不妨以「逆向思維」去推論一下。為何這物業投資者會假設利率升至3.5厘？當利率真的升穿3.5厘，為何它沒有繼續把「壓力測試」向上調？這就解釋了，客人所能支撐的利率就是3.5厘。只要升穿這水平，客人便會立刻陷入財困。
● 於2022年11月，某香港地產權威曾撰文指美國肯定不會再加息。他認為美國的通脹成因是貿易戰、疫情及俄烏戰爭所造成，是「供給側通脹」，根本無法透過加息去解決。因此，他認為美聯儲很快便會調頭減息。
美聯儲一直公開表明會繼續加息，為何他偏偏不肯相信？為什麼他還要在那時候長篇大論的說明利息肯定會立刻向下調？當時，港息 (1個月HIBOR) 不過是1.75厘左右，但美聯儲大幅加息0.75厘，美國基準利率剛巧升穿3.5厘，並提高達3.75厘至 4厘。在聯繫匯率下，港息始終會相隨。
以「逆向思維」去推斷，這正是因為當時美息已升至3.75厘，若美聯儲還繼續加息的話，港息很快會被扯高。這3.75厘的水平，相信正是那權威認為本港地產界所無法承受。因此，他當時只能一廂情願地認為美聯儲很快便會掉頭減息。
● 有一名分析師向筆者說明，相信港息要下調至3.5厘左右，物業買家才會重臨，本港銀行亦要等到利息下降至這水平，才會願意做物業投資者的生意。
為何大家都不約而同的指向3.5厘？這其實不難理解，只是一個很籠統的數據，並非什麼「神奇數字」。
一般比較優質的客人之融資成本，大約在HIBOR+1.5%左右 (或以下)。換句話來說，假設HIBOR回落至3.5厘左右，客人的融資成本大約為5厘左右 (3.5%+1.5%)。絕大部份客人購買物業，都會向銀行融資。假設物業價值為1億港元，客人向銀行借60%，即舉債6000萬港元，每年融資成本便是300萬港元。(6000萬港元 x 5%)。
本港物業已開始跌價，絕大部份客人願意打折賣樓，租金回報大約為3厘左右 (由2厘調升至3厘，即一般物投資者願意打7折左右)。假設物業現價為1億港元，每年租金收入便大約為300萬港元左右 (1億港元x 3%)。
簡單來說，只要港息下調至3.5厘，本港平均物業租金回報便剛巧夠付貸款利息，不再是「入不敷支」的局面。只要投資本港物業不用再「燒錢」，市場便會回穩。
另外，根據美聯儲的「點陣圖」所暗示，美息於明年將有機會削減至4厘，港息便有可能下調至3.5厘。現時，很多業主都不願大幅劈價賣樓，並打算「死守」1年時間。
值得一提的是，這些物業投資者及發展商拋售手上物業時，只肯劈價3成左右，絕不肯再打折。因為劈價4至5成，大約便只足夠償還銀行貸款。如劈價6成，還有機會要補足差價才能把物業賣出。
它們一直不肯「認輸」，如今亦已經沒有「退路」，只能勉強維持手上的備用現金；一廂情願地等待明年港息下調至3.5厘。
當然，以上的推論只是「計死數」。它們還沒有想清楚，本港的工商物業，當中包括甲級寫字樓、商場及街舖等等的租金，其實還有可能繼續向下調，空置率亦可能會進一步向上升。此外，即使物業租金回報率達3厘亦絕對不吸引。投資及管理物業還有很多雜費，再加上一直高企的空置率，真正的租金回報率可能只有1至2厘。
因此，即使美息如「點陣圖」所暗示，於明年下調至4厘，本港物業市場仍難免要繼續「尋底」。還有，「點陣圖」暗示本年度減息的次數亦已由3次大幅削減至1次；我們還憑什麼可以肯定明年美息一定會向下調？
重點是，萬一美息下調速度不似預期，甚至乎不減反升的話，大家還有什麼打算？本港發展商及物業投資者有沒有做好真正的「壓力測試」？
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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