自2003年以來，香港樓市差不多是只升不跌，任何調控樓市價格的政策，都好像不大奏效。有時候，港府越「加辣」，樓價反而越高，市場亦越見暢旺，到底為何會如此呢？
▪ 一直以來，港府都以加徵印花稅來企圖為樓市降溫。但儘管樓宇賣買的交易成本大增，但始終無阻買家入市。反而，因為交易成本增加了，最終還使該成本反映在樓價之內，造成樓價反升的狀況。
▪ 港府為了遏止大眾炒賣，除了向有多於一層物業的人收重稅外，也向「轉手客」抽更多稅。但結果反而使所有投資者都不願在短時間內售出手上的物業。全港買家都在「坐貨」，反而進一步使樓宇供應更緊絀！
▪ 港府亦試過以控制「樓按成數」企圖為樓市降溫。例如，港府曾定下一些門檻，曾以400萬港元、800萬港元及近年的1,000萬港元為界；目的自然是希望讓基層或普通中產可以借得更高「成數」，富豪則要拿出更多的「自有資金」才能買樓。可是，當港府以400萬為界時，反而原本只值200至300萬的樓，立刻大升至399萬！如此類推。如今，縱然是港島區內的一個幾百呎單位，隨時也值1,000萬港元！港府每一次調整門檻，都似乎加速了樓市的升勢。
▪ 為了打擊炒風，港府向以公司名義持有物業的投資者抽稅，卻反而提醒富豪可以利用「私人名義」以「首次置業」的方式買樓，樓市反而更暢旺！對於以海外收入為主要來源的買家，港府亦曾出手限制他們的借貸比率，但依然無阻他們來港置業的意欲。
▪ 港府亦打算重售公屋，讓租戶可以25折購得單位。使公屋住戶可以低廉的價錢擁有物業，任由他們可以賣出公屋單位或進行抵押，藉此購買居屋或私樓，似乎是一項德政。但想深一層，公屋供應嚴重短缺，基層平均要輪候6年才能「上樓」。我們還把僅有的公屋賤賣予有錢的「公屋富戶」，又是否妥當呢？
為何以上諸般手段都不能奏效？說穿了，無論採納什麼措施也好，只要無法「增加土地及房屋供應」，最終都不可能真正的使樓市降溫，甚至乎會進一步造成供應緊拙。這正是這23年來失敗之原因。此外，就算港府打算「增加土地供應」，但如果無法大規模「填海造地」，則只能向地產商及新界鄉紳「乞求」了。
中央立《港區國安法》之後，香港政治環境漸趨穩定。我們亦應該盡快重推「填海造地」之政策，不宜再蹉跎歲月了。
文：寒柏
從事金融業，自由撰稿，醉心武俠小說創作；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集：武學篇》和《金庸雅集：愛情、影視篇》等等。
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
