承接上文《還敢說當年「八萬五房屋政策」不對？》，香港的經濟發展，已全因「高地價政策」耽誤了23年；「八萬五」、「數碼港」、「科學園」及「中藥港」等鴻圖大計終究無法全面落實，才造成香港今日之困局。
其治誤於「高地價」政策
●港人受「高地價」之苦，人均居住面積僅有161平方呎，而且百物騰貴，生活艱難；傳統本土生意蕭條，「新經濟」及「創意產業」亦無法開展。
●只有最大的幾間地產商受惠，幾近壟斷市場幾十年，但本港的中小型地產商及承建商卻無法發展起來。有趣的是，最大的本地財閥，雖然在香港贏盡賺盡，但卻完全錯失國家發展「新經濟」之商機，亦比不上國內房地產商，其地位及影響力每況愈下。
●香港因專注「高地價」政策的關係，「新經濟」無法開展，貧富懸殊亦使港人內鬥不斷；香港於「大灣區」內已失其位，早被深圳取代。
為了化解香港的「深層次矛盾」及「貧富懸殊問題」，除了要全面清除「港獨」及「黑暴」勢力，整頓教育、傳媒、政界、法律界、宗教界之外，「覓地建屋」是最根本的問題。早前，有地產商人把香港之亂全歸究於「意識形態之爭」，未免以偏概全。若港人安居樂業，就算有人惡意煽惑，又豈能「一呼百應」？
大刀濶斧的改革才會有用
為了長治久安，及貫徹國家說明「房屋是用來住，不是用來炒」的理念，香港理應重推類近「八萬五」房屋政策，甚至乎參考新加坡，最終建構惠及全民的「保障房計劃」。
●首先，港府要重奪「土地供應」的主導權，可參考港英年代的做法，以「填海」打破土地不足的缺口，在「市區」或「半市區」相連的地方「移山填海」，而非只打離島或水域以外小島的主意。所謂「遠水不能救近火」，只有快速地把「市區」的用地大幅增加，或在幾年間便把「半市區」之地方發展起來，才可更有條件與囤積土地在手的商人討價還價。
●港府只有把「土地供應」的主導權重奪在手，其後的房屋政策才會變得有意義。否則，若「土地供應」依然吃緊，多出來的土地只能聚焦建「居屋」或「公屋」，則私人市場仍然供應短缺，絕大部分中產及專業人士無法受惠，輪候「公屋」的基層市民又仍然要苦等下去，無助解決香港的社會矛盾。
●港府不應只集中處理「公屋」而避談「居屋」。傅統以來，港府以「居屋」可能會「與民爭利」為由而盡量少沾。而且，連「公屋」也不夠的情況下，還說什麼「居屋」呢？其實這一切說法，亦只是怠工和怕了地產商而已。對基層來說，「公屋」是「必需品」，但對所有市民來說，房屋一樣是「必需品」。重點是，即使是中產及專業人士，一樣受「高樓價」之苦，新一代中產明顯「上車困難」；就是千辛萬苦的上車，亦只會有能力購得地產商的「納米樓」。值得一提的是，在「黑暴」及「港獨」問題上，絕大部分中產就算不敢走在前線，但一樣在後方為「手足」吶喊助威。中產之燥動不安，比基層更甚。最終，港府一定要大力發展「居屋」，惠及所有中產及專業人士，才會真正解決本港的深層次問題。
●關於「居屋」的發展，申請者的薪金上限應惠及真正的「中產」，以家庭為單位，申請者只要沒有私樓，亦可申請。甚至乎，可設計出不同級數及面積的「居屋」單位，讓不同收入階層的中產選擇；或以薪金劃分，高收入的中產可以多付。值得一提的是，「居屋」與市場價格掛勾的做法更應該改變。現在市價已遠遠脫離一般市民的承擔能力，縱然再打折，始終仍是太貴。港府對「居屋」之定價，應該以「建築成本價」作為起點，以收支平衡為目標。當然，另一途就是參考新加坡的做法，房屋為政府所擁有，市民享有居住權，這對極長遠的規劃更有利。
●如此「大刀闊斧」的增加土地供應及「居屋」政策，即等同改變了香港的房地產生態，肯定會受到既得利益者的激烈反對。參考23年前的情況，港府仍可以廣邀港商投資「新經濟」，防止本港地產商賺盡港人一分一毫、並造成社會動亂之餘，仍可為港商尋找本地房地產以外的商機。此外，香港坐擁豐厚的盈餘及儲備，更應該為港人投資未來。大力鼓勵發展本土的「新經濟」產業是一途，另一途就是成立基金，投資全世界的「新經濟」。由政府主導，引領港商融入國家的發展。
港府無法控制「貨幣供應」，更應該主導「房屋供應」
值得深入討論的是，由於港元與美元掛勾，資金又是自由出進，即港府在貨幣供應上完全沒有主導權。即使樓宇供應並無增加，只要有大量資金流出或息口增加，即會影響香港經濟的動力，並對樓價造成壓力。
如果資金收緊或流出之際，土地及房屋供應又增加的話，亦肯定會使樓價大跌，這豈非使全港市民受害？重點是，港府沒有自主的「貨幣政策」，再加上在「房屋供應」上並無主導權，這就只會使香港如在大海上的一葉輕舟般，隨風浪大起大跌，難以駕御。
由於港府完全無法控制「貨幣供應」，就只能抓緊「房屋供應」的主導權，最終使絕大部分居民不受私人樓宇的格價升跌影響，才能把整個社會穩定下來，方能達至真正的「長治久安」。
如果再遇上「金融風暴」，該怎辦？
如果當我們調整房屋政策時，又遇上「金融風暴」，又應該怎麼辦呢？其實，絕大部分投資買樓自用的業主，都是早年購下單位，很多人亦已把房貸清還。全因為很多業主皆沒有房貸在身，樓價亦已升了好幾倍，現在經濟不景氣，樓價才依然高企。即使樓價下跌三至五成，亦只會使他們身家「縮水」而已。
萬一樓價下挫，最大問題的就只會是房貸比重仍偏高的人。這包括投資者及近年才「上車」的一般市民。關於投資者方面，他們置業並非用來自住，天下間亦沒有穩賺不賠的生意，就只能「願賭服輸」。
至於，近年才上車自住的普通市民，房貸比重仍高，如果因為港府的房屋政策轉變而成為「負資產」，港府亦可以考慮提供支援，從而減輕民怨。這一班市民為數理應不多，港府可以核查清楚他們擁有的淨資產及收入，對有需要的人士提供貸款或直擺援助。只要穩住這班「負資產」，港府的長遠建屋計劃，仍可以繼續執行下去。
文 : 寒柏
從事金融業，自由撰稿，醉心武俠小說創作；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集：武學篇》和《金庸雅集：愛情、影視篇》等等。
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