滲水是香港舊樓的常見問題，不但影響居民的生活質量，也可能危及樓宇結構安全和公共衞生。根據政府統計，2020年，滲水個案調查聯合辦事處（以下簡稱滲水辦）共接獲39,800宗滲水舉報，較2019年增加了6.5%。然而，滲水辦的工作效率和成效卻備受質疑，不少滲水個案長期得不到有效解決，甚至引發鄰里糾紛和法律訴訟。本文旨在分析滲水辦現時面臨的問題和挑戰，並提出一些具體的改革建議，以提升滲水辦的職能和服務水平，為市民解決滲水困擾。
滲水辦的問題和挑戰
滲水辦於2006年成立，由食物環境衞生署（食環署）和屋宇署合組，專責處理大廈滲水投訴。滲水辦的工作團隊兼備有食環署的法定權力和屋宇署在屋宇測量方面的專業知識，為市民提供一站式的服務。滲水辦的工作流程大致如下：
1.接獲滲水舉報後，滲水辦會先進行初步調查，判斷是否有足夠證據顯示滲水情況構成衞生妨擾，影響樓宇結構或浪費食水，以決定是否介入處理。
2.若滲水辦決定介入處理，會安排專業人員到場進行詳細調查，包括檢查滲水位置、進行滲水測試、繪製滲水地圖等，以嘗試找出滲水的源頭。
3.若滲水辦成功找出滲水源頭，會向有關業主發出通知書，要求其在指定期限內進行維修，並提供維修證明。若業主未能按時維修，滲水辦會考慮採取法律行動，向業主發出清盤令，要求其停止滲水行為，或申請法院頒令業主維修。
4. 若滲水辦未能找出滲水源頭，或滲水情況輕微或間歇性，滲水辦會終止介入行動，並建議滲水受害者與滲水源頭的業主或住戶自行協商解決，或透過大廈管理公司、業主立案法團、仲裁或法律途徑尋求協助。
從上述流程可以看出，滲水辦的工作範圍和權力有限，主要依賴《公眾衞生及市政條例》（第132章）的相關條文，以減除滲水造成的妨擾。然而，該條例並未明確規定滲水的定義、標準和責任，也沒有賦予滲水辦強制執行的權力，使得滲水辦在處理個案時，往往受到以下問題和挑戰的困擾：
– 調查困難：滲水的源頭往往不易找出，需要進行多次的現場檢查和測試，並取得多方的合作和同意。然而，滲水辦在進行調查時，常常遇到業主或住戶的拒絕或阻撓，或因為大廈設計或結構的複雜性，而無法進入或檢查某些位置，導致調查進度緩慢或無法完成。
– 維修困難：即使滲水辦成功找出滲水源頭，也不一定能夠促使有關業主進行維修。一方面，有些業主可能因為財力有限、缺乏資訊或技術支援，而無法進行有效的維修；另一方面，有些業主可能因為不願承擔責任或成本，或對滲水辦的調查結果有異議，而拒絕或拖延維修。滲水辦雖然可以向業主發出通知書或清盤令，或申請法院頒令，但這些措施的執行和效果都有限，並不能保證業主會按時或妥善地維修。
– 監察困難：滲水辦在處理個案後，並沒有設立有效的監察機制，以確保滲水問題得到根本解決。滲水辦只要求業主提供維修證明，但並不會親自驗收或檢查維修的質量和效果，也不會定期跟進或追蹤個案的最新情況，導致有些滲水問題在維修後仍然復發，或出現新的滲水位置，令滲水受害者感到無助和沮喪。
滲水辦的改革建議
為了改善滲水辦的工作效率和成效，並為市民解決滲水困擾，本文建議滲水辦從以下幾個方面進行改革：滲水辦應該引入更先進和準確的滲水測試技術和設備，例如紅外線熱像儀、超聲波探測器、電子水平儀等，以提高找出滲水源頭的成功率和速度。此外，滲水辦應該加強與業主或住戶的溝通和協調，並適當使用法律權力，以確保能夠順利進行現場檢查和測試，減少不必要的延誤和阻礙；提供更多的資訊和支援，以協助業主進行有效的維修，例如提供維修指引、推介合資格的承建商或顧問、提供維修資助或貸款等。此外，滲水辦應該加強對業主的監督和督促，並嚴格執行法律措施，以確保業主能夠按時或妥善地維修，避免滲水問題惡化或延續；設立有效的監察機制，以確保滲水問題得到根本解決，例如親自驗收或檢查維修的質量和效果、定期跟進或追蹤個案的最新情況、設立投訴或申訴渠道等。此外，滲水辦應該加強與其他相關部門或組織的合作，例如大廈管理公司、業主立案法團、仲裁機構、法院等，以協助滲水受害者與滲水源頭的業主或住戶自行協商解決，或透過其他途徑尋求協助。
滲水是一個涉及多方利益和責任的複雜問題，需要政府、業主、住戶、管理公司等各方的共同努力和配合，才能有效地解決。滲水辦作為政府的專責部門，應該發揮領導和協調的作用，並不斷改善自身的工作能力和水平，以提供更優質和高效的服務，為市民消除滲水的困擾，保障樓宇的安全和衞生。
文：劉建誠
註冊專業法務會計師
中國高級心理諮詢師
「中國夢智庫」精神健康事務總監
《中國夢智庫》是一間扎根特區的非牟利團體；與心存熱誠的資深義工、專家與職業專業人士們合作，攜手「說好中國故事」。
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