總結前文《金管局該如何應對樓市危機 (上)》，港府並沒有「房地產金融」板塊的「通盤計劃」，即使在樓市上升時收緊對房貸的要求，仍始終無法阻止「樓市泡沫」不斷壯大。
港府無法大量「造地」，唯有提高樓宇買賣的「印花稅」以增加「炒家」的「交易成本」。客觀情況是，港府的做法只能趕走實力稍弱的「短線炒家」，但卻迎來實力雄厚的「長線大炒家」，並一同築起了「富豪炒樓俱樂部」。同時間，金管局收緊房地產相關貸款批核的標準，變相進一步提高了這個「俱樂部」的「入場門檻」，最終還加深社會貧富懸殊的矛盾。
當然，港府及金管局尚算是有所作為，總勝過「坐以待斃」。金管局的「審慎措施指引」，無疑大幅降低了所有借款人的「物業貸款成數」，對保障本港銀行貸款質素起了非常積極的作用。
此外，儘管官方連環出招仍無法阻止近20年來的「樓市泡沫」，但我們亦不能排除一個可能性，就是若港府什麼也不做，本港樓市的升幅或會更驚人！無論如何，港府在樓市上升周期的作為，仍會有一定的意義，金管局在穩定金融體系方面的工作，亦絕對是值得一讚。
整個「逆周期措施」的問題是：當我們反過來面對樓市下跌時，港府未能及時作出合適的反應，而且各部門都有其考慮而無法互相配合。
● 在樓市上升期間，港府及金管局不僅把實力不足的「小炒家」排除在外，即連一般小市民亦無法「上車」。其後，當樓市繼續「爆升」之際，港府為息民怨而推出如「林鄭plan」般的「上車計劃」，變相讓財力不足的小市民置業，已有違初心。
● 近年，樓市開始下跌，港府及金管局都進一步放寬相關措施，例如增加「用家盤」的按揭成數，並放寬其門檻，還向銀行提出指引，說明壓力測試所增加的利率由3厘下降至2厘。
等到樓市下跌，即連「一手樓」的交投都非常疏落之際，港府及金管局才向「用家」放寬門檻，變相於水深火熱期間才「鼓勵」實力稍弱的小市民「接火棒」。很多小業主都是近年以超高成數的房貸「上車」才會成為「負資產」。換句話來說，「負資產」個案急升與港府及金管局近年的政策不無關係。
● 另一邊廂，港府早在兩年多前便看到工商物業市場不景氣，並已寬減相關的印花稅。可是，金管局卻沒有即時大幅放寬物業投資者的借貸成數及壓力測試等要求。此外，金管局於過去兩年還繼續查核各大小銀行對公司客戶及投資者的物業相關貸款，進一步打擊銀行對工商物業市場的支持，基本上與港府的施政背道而馳。
總的來說，由於美聯儲大幅加息的關係，本港物業的「投資價值」被大幅削弱，港府及金管局的「逆周期措施」理應第一時間便針對開放公司客戶及物業投資者等「投資市場」，而不是在這關口才放任「用家市場」，反過來鼓勵小市民「接火棒」。
此外，各大小銀行尚有「物業貸款額度」的大問題，即使物業市場暢旺，亦無法繼續增加物業類貸款。由於不少銀行於過去幾年來於「內房泡沫爆破」後，需要為不少貸款撥備。按現行的規矩，需要減少「物業貸款額度」，至少不能再增加。因此，某大銀行於過去1年來不斷把部份物業客戶「趕走」，其他小銀行亦應接不暇，進一步加深本港房地產企業及物業投資者的財務及現金流壓力。
本港樓市下跌的趨勢已越來越明顯，港府及金管局都錯過了調整措施的最佳時機 (例如，對於工商物業市場來說，早在兩年前便應該為相關政策鬆綁)，現在只能「臨急抱佛腳」並「急起直追」。
1. 港府應該盡快撤銷針對外國人及投資者的懲罰性「印花稅」，更應該取消向購買「第二套房」的買家徵收額外「印花稅」。由於在加息周期裡，本港物業的「投資價值」被大幅削弱，港府的措施應該先針對物業的「投資價值」。今時今日，還打算「投資」港樓的買家，港府更應該「夾道歡迎」才對，豈能再向它們徵收更多「印花稅」呢？
2. 金管局對於「物業借貸成數」及「壓力測試」的要求上亦應該大幅放寬並保持靈活度，而不再是以「硬命令」般「嚴防死守」。對於物業投資者及企業的貸款成數應該由5至6成，大幅放寬至7至8成 (很多國家就算設限，亦只會在7至8成左右)。
此外，在「還款能力測試」裡，最理想的情況自然是企業及物業投資者的營運收入及租金已可足夠付利息，但如投資者有一定的現金、可變現淨資產及任何相類似的財務資源在手以支付差額，亦應該一併考慮。面對「壓力測試」時，則理應可以「出售物業」抵債才附合現實的市場情況。因應出售物業以抵債的估算，則不防大幅「打折」。簡單來說，就是針對企業、發展商及物業投資者的「借貸成數」、「償還能力估算」及「壓力測試」等，應該可以因應不同的個案而大幅放寬並給予銀行更大的自由度，而不是只為整個市場粗略地劃一條「紅線」。
3. 此外，現時各大小銀行仍受制於「物業貸款額度」，金管局亦不妨對這規定「寬打幾分」，讓各大小銀行都有多些空間去調投資源。
以一般學術理論層面來說，我們當然不希望銀行的貸款過份側重「房地產」，但現實情況遠為複雜。由於「物業貸款額度」的限制，某些銀行甚至乎要把還款正常的物業投資者趕走。一般買家亦因很多銀行的「額度」已滿而無法取得物業貸款，最終有意置業仍無法「上車」。買家無法「上車」，賣家就算願意打折售樓亦不果，還要被「額度滿」的銀行「逼倉」。「物業貸款額度」限制了各大小銀行對物業市場的支持，最終便會造成現時「人踩人」的慘況。
對一般銀行來說，當房地產市場不景氣，是否應該一寓蜂的「削額度」及避開房地產市場呢？不少本地銀行的強項就是在香港房地產，如果強行迫逼這些銀行做別的生意，即等同要它們放棄熟悉的香港房地產貸款生意，而要從事一些完全不熟悉的「新業務」。
為了控制及削減「物業貸款額度」以達至「分散投資」的一體兩面，表面上希望銀行可以「分散風險」，但實際上使它們吸納了更多「新風險」。
舉例說，一所港資銀行應該參與一個東南亞企業的銀團貸款 (沒有任何抵押品，港資銀行亦沒有任何專業、人脈及顧客關係)，還是做一宗有抵押品的本港物業貸款呢？如果該物業的價格已大幅下調，客人又只做4至5成的貸款，租金又夠付利息呢？為何這業務不能做？
從監管的角度看，定立「物業貸款額度」似乎很有道理，但審核貸款及整體管理，又豈能一概而論？
4. 至於「用家市場」方面，港府及金管局應該以保障小市民為優先。真正解決問題的方法自然是釋放出更多的土地及房屋。但在這之前，亦不應該在跌市時才向小市民「開綠燈」。港府及金管局即使現時打算放寬一般小市民買樓的「貸款成數」，亦應該繼續要管好銀行對小市民的「還款能力估算」及「壓力測試」。在放寬「投資市場」的同時，不宜胡亂放寬「用家市場」。
長遠來說，有什麼方法可以讓用家輕鬆「上車」的同時，又可以保障他們的「還款能力」並通過「壓力測試」呢？其中一種做法，就是要銀行推出長達20年或以上的「定息貸款」，不再以Hibor或Prime base (最優惠利率，其實仍會按時調整，不是真正的「定息」) 計算及調整息率。只要把利息一早固定好，並確保業主置業時的收入足以償還貸款的每月本金及利息，借至9成或更高又有何妨呢？
不少國家或地區都會為小業主制定真正的「定息」。原則上，如果小業主決定使用「定息」，則「借貸成數」可以更高。既然利息是固定了，則只需做「還款能力測試」即可，不必再做「壓力測試」。如果只固定首幾年的利息 (例如，首5年或首10年)，或以原來的Prime 或Hibor base 作利息計算，其按揭成數則需要遞減，「壓力測試」亦免不了。
Prime base (最優惠利率) 始終不是真正的「固定利息」，只是銀行基於盈利的考慮而把利息風險轉嫁給小市民的一種手段。當然，固定5至10年的港息不大難，但要固定20年以上的港息則暫時來說可能有點強人所難。
但無論如何，為了保障小市民的權益，筆者建議有關當局可積極研究這方面的可行性。既然別的國家有這種安排，我們亦應該有辦法做得到。
(完)
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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