港府「全面撤辣」，觀乎大部份本港評論對後市依然保持悲觀。即使住宅物業成交量有所增加，但呎價並沒有回升；工商物業市場更是一潭死水。
由於發展商及物業投資者經歷了香港物業市場的「黃金20年」，「大升市」的情況已深印它們的腦海。這班投資者即使面對連續好幾年的「跌市」，仍會相信物業市道即將會從谷底反彈。某些「大master」始終不願意「劈價」，更無法接受「蝕讓」。於疫情的3年間，它們飽受加息的壓力，早已處於「入不敷支」的「燒錢」狀態。如今，大家既然已「死守」了3年，終於等到港府「全面撤辣」，大家都打算「再坐一會」，期望本年第2季起物業市道將會大幅反彈。它們還堅信利率將會見頂後大幅回落。
某些物業投資者的現況並不樂觀：
1. 自2022年3月美聯儲加息起，它們便已經出現「入不敷支」的情況。租金回報只有不足2厘，空置率還超過1成。只要投資者的貸款成數超過3成，便已有機會陷入這個「入不敷支」的危險區域。某些物業投資者每年要「燒錢」達好幾億港元。
2. 一直以來，在低息環境裡利息成本偏低，不少物業投資者的借貸率只有4至5成，本來屬非常保守的情況。但美聯儲由0.25厘加息至5厘，即等同增加超過20倍，原本「保守」的借貸成數便即變得「危險」起來。此外，在物業市道暢旺的低息環境下，定期存款的收益微薄，其回報甚至乎不敵通脹，絕大部份人都不會持有大量現金。有錢也會購買物業、股票或債券。舉例說，在低息環境下，以一個坐擁100億港元市值的物業投資者來說，手上持有1億港元左右的現金已經算是非常保守了。有誰會拿着上10億港元的現金，什麼投資也不幹？
3. 如此一來，本港物業投資者在過去幾年是怎樣生存？本港hibor於2022年第3季起開始抽高，其實只幾個月，便已耗盡大部份物業投資者手上的現金。某些物業投資者還願意「割愛」，打7至8折把手上物業買出，才有足夠的現金付息。
4. 但等到2023年，即使賣家願意打7至8折，願意入市的買家仍很少。絕大部份物業投資者只能「死守」下去。物業難以「變現」，怎辦？有的物業投資者尚有其他債券及股票投資 (非內房的投資)，便只能賣掉手上的財資產品來「套現」。此外，有一些企業早有一些循環備用銀行貸款，它們便提款以作付息之用。
5. 若物業投資者手頭上的現金已耗盡，銀行備用貸款亦已全數用來應急，又沒有什麼資產可以賣掉，又怎樣做？有不少身家上10億港元計或是超過100億港元計的物業投資者，過去1年多以來，靜悄悄的到「財務公司」借貸，息率每月1.5厘至2厘左右。它們還為「財仔」起了一個動聽的名詞，叫作credit enhancement。
由於絕大部份的物業發展商或投資者都不能接受「劈價」至7折以下，所以都在想盡辦法的「死守」。大家都傾向相信第2季後香港房地產市場將會復甦。銀行面對無法如期供款及付息的物業投資客人亦無計可施，只能軟硬兼施的鼓勵業主賣樓。由於若物業以「銀主盤」的方式沽售，恐怕動輒要劈價5至7成，即連銀行亦有可能要虧本。
發展商及物業投資者「不接受現實」而想盡辦法拖延時間，銀行亦不想「接盤」而一同在施延時間。雖然我們無法預知未來1年左右的工商物業市場概況，發展商及物業投資者亦有可能「賭對了」，但萬一情況不似預期呢？
在過去幾年間，整個香港的商界就是不斷在期盼樓市復甦，極少人願意大幅「劈價」沽售物業，幾乎沒有人去做好「兩手準備」，這才是香港物業市場最大的隱憂。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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