近日，筆者曾拜訪某些物業投資者及發展商，它們都正在為近日的香港地產市道發愁。
香港地產市場正走下坡，已是不爭之事實。某些發展商及物業投資者指出，港府應該盡快「撤辣」。除了港府應該立刻取消雙重印花稅之外，金管局更應該進一步放寬「審慎措施指引」，除了放寬物業借貸成數之外，更應該放寬供款比率的計算。
某些人更認為，除了港府應該立刻「撤辣」之外，中央政府更要盡快透過資產管理公司大規模地接收壞賬，並由中央政府舉債支持地方政府及國企，以避免資產泡沫爆破後所出現的「骨牌式下跌」。總言之，大家都認為中央的「救市」措施不夠力，還未能重建內地投資者對樓市的信心。由於內地政府的「救市」力度不足，香港地產市道亦不可能獨善其身。
簡單來說，大家就是不斷地說「港府應該怎樣做」和「港府不應該做什麼」。甚至乎，某些人更大談「北京還可以做什麼」和「北京不能再做什麼」云云。
筆者認為，我們先不論以上種種的講法是否有道理。想深一層，大家與其去多想內地政府及港府應該怎樣做，何不先想清楚為何如今自身要面對這個局面？這些年來，香港商界到底做對了什麼？又做錯了什麼？現在，大家應該怎樣處理這個敗局？
無論是從商還是投資，都要承受風險。我們不可能永遠都「順風順水」，凡事要有「兩手準備」，並控制好風險。當自己出現經營困難時，最應該做的是「自救」，而不是諉過於人。
舉例說，如今物業投資者正面對一個困局。由於本港樓價炒得太貴，一般物業的租金回報率只有不足2厘，但美聯儲大幅加息至5厘以上，一般香港銀行貸款的利息成本接近6厘左右。雖然香港物業投資者的借貸水平不會太高，但只要借貸比率達3以上，租金便有機會不夠付利息支出。不少物業投資者正經歷「入不敷支」的情況，亦已維持了大半年。只要美聯儲不肯大幅減息，香港物業投資者都很難走出困局。
過去近一年來，本港物業投資者怎樣處理這「入不敷支」的情況？大家就是一口咬定美聯儲很快便會減息，或本港同業拆息最終會回落等等。簡單來說，大家面對「高息環境」的策略，就是「求神拜佛」希望盡快會進入「減息周期」。
如果美聯儲不肯減息呢？或減息的幅度不夠？香港物業投資者除了謾罵美聯儲之外，還有什麼好做？若內地政府及香港政府沒有刺激樓市的措施，香港物業投資者還有什麼好做？難道大家就只會諉過於人，並把自己的失敗歸究於政府？
簡單來說，從前投資物業是有「現金流入」的「資產」，但現在卻是只有「現金流出」的「負債」，為何大家還不考慮盡快拋售手上物業？
據筆者觀察，很多物業投資者都越來越願意出售手上的物業，但大部份人卻過不了「心理關口」。他們手上的物業曾經都是「價值連城」的優質資產，又豈肯打折賤賣？某些「舖王」死抱着例如是銅鑼灣羅素街及尖沙嘴廣東道的「遊客舖」不放，最多只肯出售在大型屋苑裡的「民生舖」，但這些「民生舖」的價值不高，一般才不過幾千萬港元，賣掉後仍不夠他們付利息。某些坐擁估值過百億港元的資產的物業投資者，至今仍只能成功放售兩至三億港元的店舖。
有物業投資者指出，這絕對不是價錢的問題，而是確實沒有市場需求。他們就算願意打折也沒有買家。
但筆者細問之下，原來絕大部份物業投資者都不肯認真「劈價」。有買家向他們提出「劈價」2成，已使他們頭昏腦脹，左右為難。如有人要他們「劈價」5成，這些物業投資者更感到被侮辱，所以只會干脆把買家「掃走」。
純以商業角度看，美國基準利率達5厘以上，香港工商物業的租金回報率卻只有2厘或以下。這2厘還不是淨收入，仍未計算相關的「使費」，某些工商物業的出租率還低於8成。除非香港物業「劈價」6成左右，再假設租金收入不變，本港物業的回報率才可以重上5厘的水平。
如果大家都不肯「劈價」，買家當然會把錢存放到銀行做定期，或購買美債，為何要購買本港物業呢？
要劈價6成是否太誇張？假設物業投資者的借貸比率為4成，如買家要求劈價6成，物業投資者在賣出物業及償還銀行債務後，便「一無所有」。大家當然認為不能接受。可是，如劈價6成後真的可以成功把物業賣出，物業投資者好歹也可藉此還清相關的債務，更不用每月面對「入不敷支」的局面。
某些物業投資者擁有數百個物業，如整體債務比重超過3成，手上物業又不是全數租出的話，便絕對有需要做這個「賤賣」及「減債」的動作。否則，物業投資者便要面對每月「燒錢」之局面。它們不必把手頭上的物業都「賤賣」，而是賣出一部份物業後，並把整體債務比重降至2成左右，便算是「有險可守」，不用每月皆「入不敷支」。
總的來說。本港物業投資者現在最應該做的是「止蝕」。只是大家經歷了20年的大升浪，始終心存僥倖，至今仍不肯面對問題，還沒有開始努力「賤賣」及「減債」。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
