近日，某富商以9,700萬港元沽出位於銅鑼灣東角道地舖。據悉，該舖曾以1.2億港元放售，最終以9,700萬港元。
以該舖建築面積832平方呎計算，呎價約11.4萬港元。據報道，鄰近有一建築面積約416平方呎的店舖，於2013年曾以2.33億港元易手，呎價56萬港元。相隔10年，兩店舖的呎價相差接近80%。
有新聞標題以「銅鑼灣地舖10年間跌價8成」為題，似乎有譁眾取寵之嫌。店舖的價值受很多因素影響，兩間店舖建築面積相差超過1倍，即使位置相近，但用途不同，絕不適宜作為類比。但無論如何，銅鑼灣地舖的估值明顯向下調整，成交價比預期低，卻是不爭之事實。
這店舖以9,700萬港元易手，是昂貴還是便宜？據報，該店舖為某著名廚具品牌所租用，月租約25萬港元，以成交價計算，租金回報率為3厘左右。
以現時大部份工商物業的成交紀綠來說，租金回報率都需要有3厘左右的水平。多年以來，銅鑼灣地段非常受惠於「自由行」而被看高一線。除了租金昂貴之外，店舖售價更一直高企。因此，租金回報率便只有1.5厘左右。若以今天的25萬港元租金及1.5厘的回報率來推算，如果業主趁當年舖市暢旺之時出售，估值及售價等至少可高達2億港元。如此一來，即使這銅鑼灣店舖不見得要跌價8成才能出售，但現售價比高峰期之估值，也許要低5成左右。
據悉，該富商持有不少銅鑼灣物業多年，於早年低位買入，並賺取多年租金，即使如今沒有在最高峰時沽售物業，但這富商其實已經「大賺」。
至於買家是否划算呢？是否成功的「趁低吸納」？ 現時，市法氣氛淡靜，大約3厘左右的租金回報算是「公價」。但值得想清楚的是，這租金回報率能否支續下去呢？25萬港元的租金又代表什麼呢？
查看該著名廚具品牌的價單，每件產品的售價大約由1000至3000港元左右不等。若粗略計算每件貨品的平均價格為2000港元，再考慮店舖售賣「自家品牌」，毛利會較高。我們不妨假設毛利率可達8成。則平均每個月要售出156件貨品，才可以夠付租金；以每月30日計算，則平均每日要售出至少5件貨品。這每天至少5件2000元貨品之銷售目標似乎不算太難，但考慮到現時的經濟情況，亦非一件太容易之事。
多年來，有不少人曾經說過「大品牌」開店也不過是為了宣傳。其實這只是說對了一半。所謂「蝕本生意無人做」，始終不可能「長期蝕本」當為宣傳。
在「自由行」生意暢旺之時，開設零售店為品牌打形象，可能效果比在電視及雜誌賣廣告更直接。但即使「大品牌」志在宣傳才開店，也不代表它們不志在零售店的銷售表現。「大品牌」就是認為「自家品牌店舖」仍有銷售收入可抵消租金及開店支出，才會不介意以承受高昂的租金開店。如該品牌在銅鑼灣設那一個「零售點」，便至少要先想通怎樣把這300萬港元租金賺回來。
多年來，某些外資「大品牌」在香港以高價租店，其實如今看來只是「計錯數」，實非「志不在此」。外資大企業的「操盤人」不過是職業經理人，雖然仍要對公司的賺蝕負責，但畢竟他們並非股東，不算是首當其衝，經常會有「計錯數」之情況。
今時今日，對於物業投資者來說大概不只需要先瞭解清楚店舖的位置及定位，在計算租值時，亦要考慮租客的行業及公司之前景 (甚至乎比零售業界的職業經理人有更具前瞻性的理解才行)。
據報，該租客已租用店舖5年，在好的方面想，租客即使在疫情期間仍可支撐得住，疫情後的生意或可更一層樓，租金亦有望進一步提升。但從另一個角度看，每一個品牌都有其周期。某些品牌大熱過後，便會被競爭對手依樣葫蘆的「抄襲」而陷入價格戰。當然仍有例子是越做越出色，我們不能一概而論。
此外，如果該品牌不續租，物業投資者又能否找到其他租客接手呢？由於內地自由行生意不似預期，即使在銅鑼灣此等購物區來說，亦應該重新專注本地客。若準租客並非售賣另一款受歡迎的高端品牌，便只得靠很大的生意流量，才能撐得起一個建築面積約832平方呎、每月租金卻高達25萬港元的店舖。
無論如何，這3厘的租金回報能否保持得住呢？或許，到底「3厘左右的香港銅鑼灣街舖租金回報」與「5厘左右的10年期美國國庫債券孳息率」相比較的話，那一項投資比較划算？
現時，香港的「自由行」大運已告一段落，亦暫時未看到有「新動力」可重啟香港零售業的增長。至於購買美國國庫債券，現在買下來的話，孳息率便已鎖定在5厘左右。只是10年期的債券價格波動較大，雖然入帳時可當為「長期投資類別」便不用每年以「公允價」記錄賺蝕，但如要「套現」卻仍有「價格風險」。但無論如何，只要有能力長期持有美國債至到期日，便理應可「穩賺」了。按常理計，似乎美債始終更勝一籌。可是，環球政經環境正產生巨變，在長遠來說美國能否維持獨大的局面呢？投資者購買國庫債券又會否要承受其他風險呢？在市場不景氣之情況下，投資者要考慮的只有比從前更多。
據近年的工商物業成交例子來看，上億元以上的成交大幅減少，很多店舖交易的成交金額都在1億港元或以下。此外，租金回報率則一般達3厘左右。此外，傳統遊客區的零售生意不似預期，以現時的市場情況來說，業主需要有較大的折讓，才有機會成功售出店舖。整體而言，工商物業市場的交投依然疲弱，我們對後市亦未敢太樂觀。
這次銅鑼灣店舖成交，或可以作為一個「參考指標」。除非在未來的日子裡，美聯儲打算反過來大幅減息，或內地自由行的生意忽然再次好起來，否則，香港工商物業的價格依然受壓。
對物業投資者來說，即使手上有錢，亦未必適宜在這時候「出擊」。現時，只要把錢放在銀行裡做「定期存款」，便可以穩袋4厘以上的利息了。即使利率不可能一直維持在高位，但投資者也不妨謀而後定，不必急於「抄底」。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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