上周，筆者於本欄提到近日現任特首李家超與前任特首梁振英，就著香港造地問題所引起的討論。期間提到，梁振英提出因應過去兩屆政府的計劃，現時樓市已下跌20%，供應過剩會導致樓價進一步下行，令本港負資產數目加倍，質問現屆政府應如何面對負資產問題。
筆者一再強調，負資產在香港屬於敏感詞，在港人經歷03年沙士期間的經濟低迷後，「負資產」一詞幾近與沙士期間一眾負面元素掛勾。負資產數目持續上升，民怨自然上升，對港府管治有弊無利。
根據金管局數字，2024年第三季尾，香港負資產數目按季已上升過一萬宗，最新報40713宗，也是2004年第1季以來首次突破4萬宗的水平。若然樓市未來繼續下降，負資產數字只會有增無減，這裡就有梁振英提出的質疑，繼續盲目造地增加樓市供應，會否引發新的民生問題？
這裡諸君首先要理解，負資產增加的單一因素，是否單純的樓市供應，不論是過去十年的造地計劃，抑或政府未來大興土木增加調控手段的明日大嶼及北部都會區。其實不然，負資產的定義相當簡單，即市值比未還清的本金價值還要低時，該資產便會成為負資產。樓價下行固然是必然條件之一，但若「本金價值」佔資產價值的比例過高時，都會容易令投資者成為負資產一行。
回看2019年，時任行政長官林鄭月娥放寬自住物業按揭成數上限，首次置業人士在800萬元或以下的現樓單位，可申請高達九成的按揭；800至900萬元的單位則下申請九成或上限720萬元的貸款等等的各項放寬。在林鄭放寬按揭成數之前，其實物業市場亦已充斥各種呼吸Plan，協助市民以高成數按揭上樓。
當然，過去幾年樓市的下行幅度已超三成，即使沒有任何呼吸Plan、林鄭Plan，都會有一定數目的負資產出現。但相關計劃在當時卻吸引一定數量本來不符合上樓門檻的市民上車，高成數按揭及盲目相信樓市奇跡，間接將他們曝露於負資產的風險中，成為推高香港負資產數字的原因之一。
事以至此，將負資產數字急升推給前任是不負責任的表現，問題今次帶出的另一個討論則是應否為避免負資產出現或上升，而停止增加土地供應呢？
答案必然是「否」的。
要知道根據負資產的定義，負資產的數字要減少，政府在調控房屋供應時，就必須將「調控樓價」置於所有問題之前，甚或比市民上車門檻，香港房屋居住環境等問題優先。背後又有很多複雜邏輯，例如目標調控樓價長期平穩，就難以吸引投資者入市，變相會增加下行動力，又會成為負資產增加的原因。結果在最理想的做法下，就是確保樓市供應大部分時間都追不上需求，使香港樓價可以長期穩步向上。
然而這一點對於處於香港深層次矛盾、處理香港房屋問題等等是毫無幫助，更加會有反效果。要知道香港樓價在經歷過去20年的調整，已經升至基層市民難以承擔的地步，什麼不吃不渴多少年才買到樓固然有跨大成份，但亦有參考價值。若然市民承擔樓價能力沒有現時那麼高，則調控樓價長期穩步上升是可行之策，但現時即使樓價回落三成，對市民而言樓價仍然是難以負擔，便是另一回事了。
文：劉 信
媒體工作者，學研社成員
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
