在金管局的督促下，新世界的882億港元「再融資」銀團貸款剛好順利完成。
關於這次「再融資」，鄭家及母企周大福並沒有向新世界注入新資金，連擔保也不用提供。新世界僅把集團原有的物業資產按估值重新注入銀團，便能迫令全港銀行為其「續命」，算是本港金融業界的一個創舉。坊間一說是新世界「大至不能倒」，另一說則指鄭家是「愛國商人」，並得到了中央的祝福 (消息來源漫不可考，可信度存疑)。當然，金管局對這次「再融資」非常關注，並曾致電各大小銀行跟進事件，更是「應記一功」。
現時，房地產市場不景氣，工商業物業更是「重災區」，各大小房地產商陷入「財困」的消息不絕於耳，其成因如下：
1.美聯儲於2022年3月起加息，高息期維持超過3年。早年，香港物業因低息環境持續而價格大升，即使租金已隨着大漲至租客難以負擔的水平，但香港物業的「租金回報率」卻一直維持在2厘或以下的水平 (現在物業價格下挫，「租金回報率」才逐步回升)。因此，這3年多以來，大部份業主的租金收入連覆蓋利息成本也不行，若不考慮住宅樓銷售的話，幾乎所有房地產商都已陷進「入不敷出」的地步。
2.這3年多以來，房地產商面對「入不敷出」的境況，只能不斷消耗手頭上的現金，然後便要靠「備用貸款額」周轉，亦即「以債養債」。絕大部份房地產商在加息周期開始後，都不願面對現實地賣樓減債，還一心靜候減息周期開始，妄想樓市即將反彈。
等到2023年7月，長和「劈價」放售樓盤「親海駅」，其他物業投資者及房地產商才開始如夢初醒。有趣的是，長和等到加息周期啟動後超過1年才開始「劈價賣樓」，其實已經算遲了。其他房地產商於稍後的日子裡仍是惜售，完全錯過了減債的時機，只在不斷抱怨港府不配合及銀行不支持等等。
想深一層，樓價要下挫多少才合理呢？美息長時間保持在4厘以上，新業主若以「估值」接貨，豈非立刻便要陷進原業主那「入不敷出」之苦況？當購買美國政府債券也能穩賺4厘以上，有誰會願意購買回報率極低的香港工商物業呢？僅以「投資價值」推論，港樓至少要下挫5成，才會有比較合理的「投資價值」。現時，一般小市民的住宅樓價跌幅依然有限，只因小市民的觸覺比專業投資者嚴重更遲鈍，再加上住宅單位除了「投資價值」之外，尚有「自用價值」，這住宅板塊才沒有立刻陷入「寒冬」。
筆者見無數大業主們，至少等到2024年中，仍僅以7折放售物業。最終，只有「自用價值」的物業，例如是兩、三房的住宅單位、或1億港元以下的寫字樓單位等等，才有交易個案，但成交宗數仍是偏少。大宗成交更是少得可憐。
3.以上所講的僅是一條「回報與成本」的「死數」。這「死數」只是一個基礎，但絕大部份房地產商以過去幾十年的經驗做選擇，就是狠狠地裁在這條「死數」之上。如今，雖然美國政府希望可以減息，但美聯儲卻擔心惡性核心通脹，亦無法掌握環球市場對美債需求開始消退之情況，現正是「騎虎難下」。
除此之外，疫情後「在家辦公」及「網上視像會議」愈見普及，互聯網經濟深度發展下，商界對寫字樓的需求減少，租金下挫，空置率上升。同時間，網上購物越見普及，兩地交通基建發展開來，物流互聯互通，內地消費市場競爭力強，性價比高，本港的商場及臨街店舖亦一樣受壓。
最終，房地產發展商及物業投資者陷入財困，繼而影響建築及工程業界，然後波及律師、估價行及銀行等等。其他行業亦無可避免地出現裁員潮。若情況蔓延下去的話，失業率上升，則僅靠「自用價值」支撐的住宅樓市場亦會進一步下挫。
以上的推演並不難理解，筆者亦早在3年前不斷撰文談及。若僅此而已，其實亦無不可。畢竟，香港經濟體系過份集中在房地產市場，並非健康現象。若香港藉着這經濟衰退而重新上路，另闢蹊徑的發展其地經濟產業，對長遠來說也不算是一件壞事。
可是，香港房地產市場與銀行體系可謂「唇亡齒寒」，才是問題的精要所在。據某投資行估計，本港以工商物業作為抵押品的銀行貸款至少有7800億港元。如今，至少工商物業市場已「爆雷」，各大小銀行的問題絕不容被忽視。此外，該投資銀行僅以公開數據作推論，這估算肯定嚴重低估了真實情況：
● 這數據只包括了以工商物業作為後盾的「有抵押貸款」，並沒有考慮銀行給予發展商或物業投資者的「無抵押貸款」。這些「無抵押貸款」確實不以任何一幢商廈的價值為憑藉，亦不要關心某一幢物業的收租情況；只要集團有足夠的現金流，便可以支撐這些「無抵押貸款」了。可是，借款的集團是地產商，其還款來源一樣是靠「租金收入」及「賣樓款」，又豈能忽略這類「無抵押貸款」呢？
● 不少銀行對「工商物業」有不同解讀。例如，某些銀行仍不把酒店及服務式住宅列為「工商物業」。還有，「數據中心」、「倉庫」及「凍倉」等，都沒有包涵在其中。銀行有很多藉口把這些資產剔除，但說穿了，這些都不過是「收租物業」，性質依然是「重本生薄利」之生意，面對高息環境下，它們的情況基本上是一模一樣的。此外，某些人或會狡辯，指「數據中心」、「倉庫」及「凍倉」等等涉及「專業營運範疇」，不是簡單的「收租」資產，回報率亦遠高於一般物業租賃。可笑的是，所謂的「專業營運範疇」，亦即代表「額外成本」。扣除了所有「額外成本」後，這些另類資產的「淨回報率」一樣偏低，在高息環境下同樣是包受壓力。
● 絕大部份港資銀行批出的中小企貿易及營運貸款，都全靠工商物業單位作為抵押品。說穿了，這些所謂的「非房地產貸款」其實性質都是一樣。有些中小企的收入靠本業亦靠租金收入。反過來說，各銀行當初若非看中小企手上的物業價值，它們根本不可能做成這些貸款生意。
在環球貿易不景氣的情況下，香港的實體貿易受壓。在美元高息下，香港貿易商的境外融資功能亦被削弱。這幾年以來，金管局早已向銀行發出指令，要求各大小銀行考慮以「還息不還本」等方式為一眾中小企續命。如今，中小企市場非但沒有好轉，整體經濟環境反而正在惡化中。香港銀行於幾年前錯過了向這些中小企收緊信貸的機會，拖延了問題，但如今卻把問題弄得更大。
值得一提的是，某些零售連銷店為何要走向倒閉之路？說穿了，它們除了要面對本業生意倒退之外，早年更因為有豐厚的現金流而投資房地產。這些零售店向銀行取得貸款，都會以本業的資金需求作為藉口，但實際上卻把銀行貸款挪用到房地產板塊；這些貸款的本質明明就是「房地產貸款」，卻很容易被人擱在一旁不管。
總的來說，香港房地產市場不景氣，工商物業板塊更是重災區。美聯儲調高利息，看似是「周期性問題」，但加息周期長達3年以上，未來美國縱然能減息亦不見得可以回到「超低息」年代。這「高息環境」已由「周期性問題」，逐漸轉化為「結構性問題」。另外，寫字樓及店舖需求下跌，空置率上升，在家辦公、網上購物及北上消費等等，更是明顯不過的「結構性問題」。
如今，香港金管局及各大小銀行於面對這「結構性問題」時，卻一直採取應對「周期性問題」的方式，只不斷拖延而不敢處理，恐怕於可見將來的問題，將會越滾越大。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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