【活化失敗】(1)公屋供應告急 工廈改住宅 房委會議而未決

政府覓地建屋無方,公營房屋供應嚴重短缺,房屋委員會去年就旗下6個工廠大廈地點重建為公營房屋展開研究,預計年底有結果,政府希望藉此增加公屋供應。究竟這批具有30多年歷史的工廈還有沒有存在價值?本刊實地視察下發現,有工廈單位經營音樂書店、單車維修等看似與工業無關的業務,而更多單位是重門深鎖,狀似丟空多時沒有運作。有房委會委員及關注基層團體均認為,房委會或應考慮退出工廈市場,回歸本業,可將合適工廈用地轉為公屋,以紓緩房屋供應短缺情況。

文:陳 明 圖:黃冠華

火炭穗輝工廠大廈鄰近火炭站,有潛力改為公營房屋。
火炭穗輝工廠大廈鄰近火炭站,有潛力改為公營房屋。

房委會現時旗下有6個工廈地點共7幢工廈,分別位於屯門的開泰工廠大廈、火炭穗輝工廠大廈、葵涌晉昇工廠大廈及葵安工廠大廈、九龍灣業安工廠大廈一及二座,以及深水埗宏昌工廠大廈,合共提供約8,200個單位,總室內樓面面積約202,000平方米,租用率達98%,約有3,300個租戶。

房委會工廈老舊翻修不如重建

有單位標明售賣建築材料。
有單位標明售賣建築材料。

由於這批工廈於1979年至1984年期間落成,房委會去年中因應政府檢討工業建築物消防安全條例,改善1987年前落成工廈的消防設備,已暫時凍結出租工廈單位,並研究開展改善工程以符合新消防法例,當時已有委員提出將部分工廈改建為公屋。其後特首林鄭月娥去年10月在《施政報告》提出,邀請房委會研究重建旗下工廈為公營房屋,特別是增加出租公屋供應,房委會便順理成章地就改建這批工廈用地展開可行性研究,預計今年年底完成。

其實香港工業式微多時,這批工廈是否仍有存在價值?房委會規定,現時只有12種基本行業類別可租用轄下工廈單位,大部分以製造及修理為主,例如金屬加工製造、機械及電器等製造及修理、電子產品製造及修理、印刷等等,另還包括廣告及多媒體製作,租約為期3年,整體出租率高達98%。

工廈單位重門深鎖營運率低

不少單位鎖上大門,沒有營運。
不少單位鎖上大門,沒有營運。

本刊記者早前到部分工廈視察,發現營運率十分低。其中位於火炭的穗輝工廠大廈,每層約有一半單位大門被鎖上,部分單位大門更塞滿信件,當中包括房委會的信件,狀似丟空多時沒有運作,大部分單位亦沒有招牌,無從得知營運的行業。個別有營運的單位,部分是建築材料或金屬、木材廠,亦有單車維修及貿易公司等。而位於葵涌的葵安工廠大廈,營運情況更加淡靜,只有小部分單位有人運作,大部分單位大門上鎖,從單位窗口望進去,部分是空置單位。

位於九龍灣商業區中心地帶的業安工廠大廈一座及二座則相對有較多貨車出入,有工人在停車場內上貨落貨,但大廈門外卻特別豎立警告牌,列明工廈單位不准作為住宅之用。記者登上多個樓層視察,發現不少單位重門深鎖,但仍有不少單位在營運,包括五金公司、印刷公司、設計公司等,更有音樂書店、夜冷公司及藥業公司等看似與工業無關的行業。

房署:未發現有租戶違規

門窗封閉,難以展示是何種用途。
門窗封閉,難以展示是何種用途。

本刊就上述情況向房屋署查詢,發言人回應指,因近期受疫情影響,許多廠戶生意大受影響,不少單位鎖上或暫停營業,而根據日常管理及巡查紀錄,沒有發現有租戶出現違規情況或並非進行所規定的12個行業類別,又指各工廈辦事處職員除定期派員巡查外,亦會不時在日間及非辦公時間突擊巡查廠戶,防止濫用,一旦發現有違規情況,房委會會按租約規定採取適當行動。

社協研究工廈地點改建公屋

胡加沂批評,房委會太少披露轄下工廈的使用狀況。
胡加沂批評,房委會太少披露轄下工廈的使用狀況。

多年來提出將工廈改建為住屋的「香港社區組織協會」(社協)社區組織幹事胡加沂向本刊直言,房署對每幢工廈的使用狀況所披露的資料太少,很難確認98%的出租率是否真確:「我們不能否定有人作其他用途,但亦不能好肯定地說是否有很多人濫用,或很多用作貨倉用途。」

社協早在去年《施政報告》提出前,已邀請建築師和城市規劃顧問就這6個工廈地點的土地用途、平面圖,並參考建築條例,分析改建用途的可行性。分析結果顯示,九龍灣業安工廠大廈及火炭穗輝工廠大廈,適合長遠規劃作為公屋用途。

胡加沂解釋,業安本身位於商貿用地,附近亦興建了不少寫字樓,較少工廠污染,故認為適合重建成公屋。地盤面積13,610平方米,參考房委會轄下屋苑相若地盤面積估算,預計可興建約1,000個公屋單位。火炭穗輝雖處於工業用地,但地點屬整個工業區的邊陲位置,旁邊為火炭村,樓下有巴士及小巴總站,交通及生活配套方便,以地盤面積8,950平方米推算,預計可興建約1,000個公屋單位。
至於深水埗宏昌工廠大廈,早在2013年被劃為休憩用地,當年政府將長沙灣高球場改建為綠置居麗翠苑,因而補償區內居民。葵涌晉昇工廠大廈、葵安工廠大廈及屯門開泰工廠大廈,本身為工業用地,由於位於工業區較為中心位置,長遠亦不適宜改建成公屋。

胡加沂:房委會應做回本業

九龍灣業安工廠大廈位於區內商貿中心地帶。
九龍灣業安工廠大廈位於區內商貿中心地帶。

不過,建築師在分析過相關圖則後,認為這些屬於較為新式的工廈,本身已有基本消防裝置、升降機,各單位窗戶亦足夠提供天然通風及照明,建議宏昌、晉昇及葵安三幢工廈可考慮全幢或分層式改裝為短期過渡性房屋。

胡加沂表示,社協多年來已提出房委會應做回本業,將旗下工廈轉做房屋,至今房委會才做研究。「我們不能肯定房委會是否短期內可以做到,根據過往經驗,在宣布計劃後5、6年才會真正拆卸重建,我們希望如果房委會最後研究結果是會做的話,在等候拆卸期間,不如給人住一住先。」

胡加沂認為,過渡性房屋雖只是短期措施,不能完全解決住屋問題,但政府若能夠做「先頭部隊」,或會吸引私人工廈市場業主效法:「私人工廈業權大多分散,個別業主可能只擁有一層,若他想做,但其他樓層業主卻不想做,這些技術問題就難以解決。假若房委會工廈試行分層改建成功,其實對市場係一個好好的啟示。」

招國偉:擔心輪候公屋時間再上升

招國偉認為,將工廈改建公屋亦要考慮配套措施。
招國偉認為,將工廈改建公屋亦要考慮配套措施。

身兼房委會委員的「公屋聯會」總幹事招國偉亦表示,房委會早年是因應社會需要,興建了一些工業大廈讓附近居民可以就業,但時移勢易,不少工廠已北移,觀察到部分工廈單位未必有營運或只用作貨倉,房委會或應考慮退出工業市場,做回房屋本業。他解釋,房委會轄下商業樓宇小組曾討論,這批工廈即使不改建為公營房屋,亦未必符合新的消防條例,需要改善的工程範圍甚廣,並涉及高昂費用:「例如樓層之間的層板不合標準,要重新做過的話,工程很浩大,如果要作出大改動,是否考慮拆卸重建會較為適合。」

招國偉認為,雖然現時公營房屋需求壓力大,但將工廈改建為公營房屋,亦要考慮交通及周邊配套設施:「如果6幢都適合的話,我們歡迎全部都轉做公營房屋,增加多些供應,因為現時公屋輪候時間已去到5.4年,好擔心會進一步上升。」他舉例,九龍灣業安工廠大廈座落在商貿區,附近情況並不切合住屋安排,包括沒有公園或學校等設施,該工廈若能夠在區內發揮作用,是值得保留。而葵涌晉昇工廠大廈鄰近有42年樓齡的葵盛西邨,葵盛西邨在2013年被列入具重建潛力的公共屋邨之一,建議當局可考慮將晉昇作為「重建安置屋邨」,讓居民入住,如此便能逐步啟動葵盛西邨重建。

空置校舍可改做過渡性房屋

大部分工廈單位並無招牌,難以得悉經營行業類別。
大部分工廈單位並無招牌,難以得悉經營行業類別。

即使房委會將工廈轉為公營房屋,可補充現時房屋供應短缺情況,但招國偉認為只是「有好過無」,難以一下子縮短公屋輪候時間:「平均一幢工廈起一至兩幢公屋,極其量只能提供10,000間單位之內,達不到長遠房屋政策每年所謂20,000多間的指標,但如果連這些也沒有,情況會更加嚴峻。」招國偉說,追溯至2012年梁振英出任特首期間,已強調房屋問題是政府施政的重中之重,以房委會建屋周期大約5至7年計算,至今的房屋供應量並無太大增加。「即是當時所講的重中之重,今天來說無見到成效。即使再預示多未來5年,平均供應量亦只是15,000間,看不到政府有能力再大量興建公屋。」

招國偉表示,支持政府興建過渡性房屋作為短期紓援措施,但至今供應量太少,對將近26萬個輪候公屋申請,輪候3年以上的亦有數萬宗,是「遠水不能救近火」,建議政府可考慮將百多間空置校舍改做過渡性房屋,增加供應,紓緩短期住屋供應壓力:「不至於棄置它們在曬太陽,浪費資源。」

房署回應:研究仍在進行中

房署發言人回應指,房委會已於今年年初開展初步研究,探討將轄下6幅工廈用地在適當條件及安排下,作公營房屋發展的可行性,相信研究仍在進行中,預計今年年底陸續完成,房委會會適時公布結果及建議。

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