西營盤的第一街、第二街、第三街一帶，是香港最早發展起來的城區，遺留下來不少歷史建築物，在區內漫步，可以一邊欣賞古建築物，一邊回顧香港的歷史。夾雜在狹窄的街道和古建築物之間，有不少民居和商住樓宇，其中有新建成的新式住宅樓宇，也有老舊的唐樓，以及少數荒廢了的空地，長滿了各類植物和雜草。
文：文武 圖：譚建章、黃冠華
「這裏三棟唐樓，私人發展商早就想收購重新發展，但七個業主只找到了四個，直到今日未能重建，發展商僅以兩年租約，出租給我們。」陳女士在第二街98號地舖經營建築材料店，三棟相連的唐樓，拆了一棟，另兩棟只剩樓上有幾名劏房住客，地下店舖也只剩她一家。
居住匯安里的馮伯伯則告訴記者，他家門前的兩塊空地，原本都是舊樓，其中一處拆了建成小型休憩公園，但缺乏管理，成為養蚊之地，另一處則因找不到業主，拆除後空置了十多年，至今無人問津，成為野草園。
「中西區由於歷史的因素，街道設計很窄，區內有許多五六層高的唐樓，每幢樓的地盤很小，但樓宇的業權卻很分散，其中不少樓宇已經找不到業權，這使西區的舊樓重建面臨很多困難。」中西區區議會副主席陳學鋒介紹該區在舊區重建上面臨的問題時說：「由於舊樓的土地面積小，重建的利潤不大，這也是私人發展商參與舊區重建面對的困難之一。」
陳學鋒指出，相比而言，由市區重建局（市建局）參與的重建，可以將多幢舊樓，連同相關的橫巷都收購回去，重新發展，地盤面積大一些，亦更有機會爭取提高地積比率，重建的可行性較高。
「尚方寶劍」收回土地
西營盤第三街餘樂里、正街的重建項目「星鑽」是其中一個成功的重建例子。該項目由市建局於2005年已啟動重建計劃，原址是22幢建於1950年代前後的殘舊樓宇，已無法復修，涉及80個家庭約270個居民。市建局2007年向80個業主發出收購建議，除了按七年樓市價賠償，以及提供自置居所津貼之外，當時市建局還提出強化的補償措施，其中包括為自住業主提供住宅單位認購意向安排，受拆遷影響舊樓的自住家庭，可以在新樓建成後，以當時的市價購買單住，返回原來的居住點自住，以維持他們在當地的社區網絡和生活模式。該重建項目最終於2016年完成，提供255個新建的住宅單位。
陳學鋒說：「『星鑽』的重建，歷時11年，過程艱難，要用『尚方寶劍』處理業權問題。」陳學鋒所說的「尚方寶劍」是指市建局收購舊樓可以不設收購下限，亦即收回的業權不足八成，也可以透過「土地收回條例」收回土地，而一般的私人發展商，則需要收回八成業權，才能申請強行拍賣。餘樂里、正街的這一重建項目，涉及80個業權，市建局當時透過協商僅收回61個業權，佔全部業權的76.25%，最終透過「土地收回條例」成功處理了業權分散難收回的難題，而私人發展商這方面難以媲美。
曠日持久長達十年
另一個成功的市建局重建項目是位於第一街、第二街及東邊街的縉城峰，原址為九幢建於1960年代或之前的舊樓，涉及293個業權，430個家庭。市建局1999年開始啟動重建，2010年新樓落成，成為37層高的住宅樓，吸引不少當區的居民，可以原區搬入。
除了業權複雜，地盤細小之外，私人發展商還必須經過城規會等程序，這往往令重建項目需要長達十年或更長的時間，如果遇到有政治的因素夾雜其中，則更加複雜和困難。「任何一位市民，都可以入紙城規會申請保育，這會令重建程序耗費更長的時間，更加複雜。」
在西環服務的民主黨社區幹事張啟昕正在跟進西營盤德星里的一宗舊區重建申請，她接受《堅雜誌》記者電話訪問時表示，私人業主2014年申請將現址三層高的樓宇，改建為25層大廈，但當區有許多居民表示反對。「反對的理據有二，其一，政府於1970年代將原址規劃為休憩用地，西營盤區本身的休憩用地已低於全港標準，故反對將其改建為高樓；其二，現址已經三面建高樓，如果再將現有的3層樓宇改建為25層高樓，則周邊居民的居住環境會受很大影響。」
張啟昕表示，2014年業主入城規會申請改建，被城規會拒絕申請，業主做司法覆核，推翻了城規會的決定，再次提出申請，而張啟昕將再次反對，「我們將會繼續做網上呼籲，收集居民意見，提出反對。」
居民反對政黨撐腰
中西區的民建聯同樣不贊成德星里的重建項目，理由是該地點的建築密度過高，絕大部分的居民均不同意。
收購舊樓重建也須面對財政上的巨大風險，陳學鋒指出，從提出收樓到拆樓再到重建，一個舊區重建項目往往耗時十年以上，而收回舊樓的賠償，按同區七年樓的市價，港島區的七年樓與新樓相差不多，收購價昂貴，如果在新樓建成時，地產市場發展平穩或上升，尚且有利可圖，如果遇到跌市，則有可能會虧蝕，「收樓重建就像買期票，無法知道將來是賺還是蝕。」
根據資料顯示，市建局2018年年中在西營盤一組舊樓的收購價，高達每平方呎23,500，首次突破兩萬元關口，這使市建局的舊樓改建成本更高，難度更大。
對於舊區重建，陳學鋒認為最理想的辦法是能先找到一塊空地，這樣就可以解決原區安置居民，再重建舊區。陳學鋒說：「但這在香港是十分困難的。比如華富邨重建，住戶全部是租戶，不涉及業權問題，相比第三街的舊區，本來已經簡單了很多，上屆政府已確定要重建，但直至今日未有動靜，主要的困難就是找不到一塊可用的空地。」
陳學鋒認為，香港的舊區重建及房屋問題之所以難以解決，最大的問題仍在於大部分市民仍將樓宇視為投資工具，而非居住必需品。「香港建樓不少，但從來都不會夠住，因為人人都想多買幾個單位，讓自己的資產增值，無人住、無人租也不是問題。」
「明日大嶼」提供安置空間
特首林鄭月娥在《施政報告》中提出「明日大嶼」計劃，提出在大嶼山東面的中部海域，填海造地1700公頃的願景。在林鄭月娥之前提出「強化東大嶼都會」計劃的團結香港基金認為，中部海域填海得來的大幅土地，可用於安置舊區居民，有助推動舊區重建。
團結香港基金的研究報告認為，現時市區重建有不少看似令人束手無策的限制，而大面積的填海計劃能為香港帶來較多的土地儲備，可以輔助舊區重建方案。
報告提出，舊區重建計劃必然會增加地積比率，令人口密度更高，這可能導致重建後的市區容易出現大量的所謂「牙籤樓」，造成人口密度提高、交通擠塞、空氣質素下降、缺乏休憩用地、缺乏社區土地和空間、提高傳染病傳播風險等的不良影響。而中部海域的填海，則可以透過轉移舊區重建的發展權以及推行新發展，為舊區重建提供出路。
此外，舊區重建時而要有安置空間，預計到2046年，本港的老化樓宇將會增加300倍，因此重建期間需要用作安置居民需用的額外空間亦會非常龐大。屆時，樓齡超過70年的樓宇中會有326,000個私人住宅單位，亦即所需的臨時安置單位數量亦為326,000個。大面積填海可以提供安置空間，也有助於舊區改建。
填海計劃帶來的土地，不但可以提供充足的臨時安置空間以遷移居民，大大提升重建效率，更可以藉此重塑香港，提高生活質素。例如，可以協助在重建後的舊區，增加公共休憩用地，以降低人口密度，亦可以擴闊行人路，以及增加社區設施。
