市建局經過4年研究，去年九月終於祭出油麻地和旺角規劃研究報告，提出區內5大重點發展項目。市民未及消化，行政長官林鄭月娥便火速在10月的《施政報告》中宣布接納研究報告內容，並指政府要加快市區更新云云。
按計劃，現在的「金魚街」、先達廣場等地方將有可能從此消失，儘管有地區聲音指計劃欠缺諮詢做法不妥，但地產界人士認為，政府「千帆並舉」推行項目，不再討論、諮詢，反映政府行事決心，又認為政府須增加項目可建樓面地積比率，才能解決土地問題，並且在中央政府對香港居住問題關心之下，做到政府無人再敢偷懶。
有學者則認為，更新的目的是要令舊區「升級」至更加宜居，跟增加房屋供應並不存在必然關係，但同意政府應更着力「更新」其他「老地方」，讓香港走向另一個新階段。
文：李向榮 圖：黃冠華、羅偉健
林鄭接納報告再研荃灣深水埗重建
針對市區老化問題，特區政府2017年委托市區重建局（市建局）展開研究，探討油麻地及旺角兩區土地使用效益及復修模式，希望以更佳方法善用土地，應付社會各種發展需要。市建局於同年5月展開名為「油旺地區規劃研究」項目，研究涵蓋範圍約為212公頃，涉及大概3,300座樓宇。歴經4年研究，市建局終於在去年9月28日，將報告提交立法會發展事務委員會，市建局提出的油旺改造鴻圖大計才正式曝光。
研究提出，在油旺兩區共5個地點進行大改造，但公眾未及消化，行政長官林鄭月娥便在10月6日的2021年《施政報告》中宣布，接納研究報告內容，並指政府會從多方面入手，加快市區更新速度。林鄭月娥在《施政報告》中表示，市建局會按完成的研究，在油麻地和旺角，「以創新、地區為本方式」加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。林鄭月娥還說，已邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。
旺角暗渠「重光」搞「城市水道」
市建局的「油旺地區規劃研究」，建議把兩區分為5個「市區更新潛力地區」，其中建議把旺角東及西發展為「動力商貿區」。所謂的「動力商貿區」，涉及旺角水渠道和花園街附近的「金魚街」地段、亞皆老街近先達廣場地段，以及已丟空的旺角街市地段，合共3個地段發展成「步行娛樂和購物目的地」，以及「休閒商業和混合土地用途社區 」。其中水渠道「金魚街」項目，包括要將現在的暗渠「重光」，重現一條由花墟到康民角（即金都大廈附近）的「城市水道」。
油麻地創造一個「多功能城市樞紐」
另外，在油麻地方面，亦有兩個地段被劃作「市區更新」，分別為油麻地果欄一帶，以及渡船角「八文樓」的全部8幢住宅大廈。針對果欄一帶的項目，報告提出要善用區內歷史文化資源，豐富區內歷史文化特色，「打造一個保育及文化勝地」。「八文樓」方面，則要創造一個「多功能城市樞紐」，作為西九龍新發展的延伸，提供商業和混合式用途。
最後，大角咀亦有「更新」，報告建議將該區變身成「綠悠社區」，逐步淘汰傳統工廈，推動綜合社區發展和綠化空間，以改善大角咀及太子區的生活環境。報告又建議引入新規劃工具，例如可轉移受限地皮的地積比率到其他地盤，亦可以以「封街」或「殺街」等方式，將小型街區整合成為較大的單一發展地盤。
許德亮：社區巨變諮詢完全不足
倘若計劃全面執行，位於水渠道的「金魚街」、亞皆老街先達廣場，以及旺角街市周邊的市集，未來都有可能消失。事涉一個社區的巨大變化，只花費一周時間便由特首「一錘定音」，這種做法連跟政府打交道多年的區議員也感到驚訝。
「整個油旺計劃，對我們區議員來說，都是十分空洞。其實報告交到立法會後，一兩個星期便由行政長官拍板落實，諮詢民意過程是不充足的。」油尖旺區議員許德亮解釋，過去市建局的確有向他本人以及其他地區人士諮詢，但只是讓公眾表達對社區重建的意見，完全不知道政府打算在那些區域要如何「更新」：「我覺得這樣的『諮詢』完全不足夠。」
施永青：政府『去硬』不會擱置
「現在政府是提出方案，不是諮詢，是政府帶頭去做，講明『去硬』，遇到問題才『見招拆招』，不會因為遭反對而擱置。」中原集團創辦人施永青相信，政府對今次油旺計劃重建下了決心：「中央政府對香港的居住問題很關心，亦將香港居住問題解決不善，看成是之前社會運動的根本性原因，所以責成特區政府，一定要盡快解決房屋問題，要告別劏房，所以今次不再是各個政府部門各自為政各自去做，房委會、運房局、城規會等都會一齊配合。」
增加地積比率吸引發展商
施永青認為如果可建樓面面積不增加，還要照顧原區安置居民的話，很難吸引發展商參與重建：「如果不想樓價上升，就應該補多少少地積比率。」施永青說，這樣做的話除了讓市建局可以有更多重建經費，亦能增加房屋供應。外國政府比香港政府靈活，土地不夠便會增加地積比率，即使讓原業主得益，為了房屋需求也在所不惜。
「香港政府很死板，主要因為錢，不能輕易加地積比率，房屋供應增加的話，會對政府帶來財政壓力，因為地價下跌會影響政府收入。」不過，現在要增加房屋供應，又找不到新土地的話，最快的做法就是增加可容許發展的地積比率。
條件許可下保留原區特色
對於有指重建計劃新供應的土地，部分會預留給首次置業人士「上車」，施永青同意這項措施：「點解首次置業一定要住新界？首次置業買不到市區是沒有道理。」施永清認為不少首置人士受樓價所限，只能在新界「上車」，但如果發展項目有政府參與，就可以讓他們在市區「上車」。
對於「更新」可能會抹走區內原有特色，施永青解釋，過往政府在條件許可下，都會保留重建地的原有特色，不過這不代表全部都能原區保留，例如旺角以往的「雀仔街」（旺角康樂街），也要搬到園圃街雀鳥花園。施永青相信，即使定了要保留原區特色，但活化過程中都會有演變：「中環街市都變成賣咖啡。」政府的角色也只能盡量配合。
料計劃來自中央港府必須執行
施永青認為整個油旺計劃，是對特區政府的一大挑戰：「（計劃）多多少少來自中央，即使不是指令，也是給香港政府一種意向，政府才會做。」施永青估計中央政府或許有為政府提供重建路向：「否則以現在公務員、市政（建）局的做事方式，不可能想到如此宏偉的規劃。」
計劃中的重建項目都很困難，施永青認為公務員的心態是最怕「揹飛」，做少點比做多點好，但要應付這個計劃，工作強度及速度都要倍增。對於港府能否完成「任務」，施永青選擇相信現時中央領導人的魄力：「他們和美國佬拗手瓜都夠膽，兩個舊區對他們來說不是甚麼。這不是難不難的問題，是做不做的問題。」他舉例說，以前港督麥理浩說要建公屋，也有很多公務員向他抱怨「以前香港不是這樣做」：「但麥理浩要人做事，而不是要人講不做的理由。他要這些人去克服困難。」
施永清相信今後公務員再也不能偷懶：「未來做特首不是好玩的，好多功課是上面交給你做，不是說你想做多少便做多少，是老師布置功課，你做不出來就打手板，換另一個人做。」
學者： 重建發展與更新重建可並存
舊區重建及增加土地供應，解決房屋問題，在不少人眼中都有必然關係。香港大學城市規劃及設計系副系主任晴安藍則指出，更新的主要目的應該是要令舊區「升級」，使之更加宜居。
晴安藍認為「更新」不一定是要清拆、重建建築物。油旺區很多建築都是上世紀50年代，在香港急速發展的大環境下建成：「有些建築物已有70年歷史，不是說要把它們全部拆走重建，而是如何令它們再用50年，這是可能（做到）的，當然要看樓宇的結構。」晴安藍認為，政府應該向市民解釋清楚。
重建和發展，對晴安藍來說是兩個截然不同的概念，要弄清楚「更新重建」（re-newal）和「重建發展」（re-development）兩者不同之處：「香港目前主要是想『重建發展』，而我認為香港同樣需要『更新重建』，兩者可以同時在同一區內進行。」
更新須明確政策規則及標準
油旺計劃包含了5項發展，晴安藍認為，這些項目應按部就班一個個完成：「政府推行一個新政策，要帶動一件全新的事情，在財務上、規則上要有協調，要有新的概念去告訴所有人，怎樣去達成怎麼樣的標準？促成這些事發生的過程相當複雜，這是全新的政策，我認為香港未有足夠條件，在同一時間應對這樣的大工程。」
舊區重建在晴安藍眼中，不應只是着眼於當前幾個項目：「我們應該放眼未來，不重建的地方也會『變老』，目前我們只着眼於當前5個地段，其餘地方呢？」晴安藍認為區內其他地方的「更新」，比起現有的5個項目來得重要：「香港要過渡到一個混合的重建模式，當中包含了『重建發展』、『更新重建』和『新發展』三方面。」
不過晴安藍同意，香港正步入一個新階段，舊區需要切實計劃如何更新：「一年只重建一幢大廈沒有意思，所以現在須制定明確政策、規則及標準。」
