《2025年業權及土地註冊條例草案》：破解房屋困局與經濟新局的關鍵　文：劉建誠

香港的土地制度複雜而獨特，影響著物業擁有權、房屋負擔能力及經濟穩定性。作為全球最昂貴的房地產市場之一，香港的土地政策不僅關乎市民安居，更牽涉經濟發展與國際競爭力。《2025年業權及土地註冊（雜項修訂）條例草案》（下稱「2025法案」）是香港土地註冊制度現代化的關鍵一步，旨在推動業權註冊制度全面實施，取代現行的契據註冊制度。

香港現行的契據註冊制度已有數十年歷史，但其局限性日益顯露。該制度依賴歷史契據文件，買家及銀行需進行繁瑣的業權查冊，耗時且成本高昂。其次，契據制度的非結定性質無法提供絕對的擁有權保證，容易引發詐騙或業權爭議。例如，近年不時傳出物業交易因歷史文件缺失或偽造而引發的訴訟，損害買家及投資者信心。隨著物業交易量增加，現行制度的低效問題更為突出，尤其在新界地區，部分舊有物業的業權紀錄不完整，進一步加劇交易風險。

相比之下，業權註冊制度通過建立一個中央化的業權登記冊，為物業擁有權提供結定證明，只受已登記事項及法定「凌駕性權益」（如公共權利或短期租約）限制。這不僅大幅降低爭議風險，還能簡化交易流程，節省法律及行政成本。參考國際經驗，新加坡及澳洲的業權註冊制度已證明其效益：透明的登記系統縮短交易時間，降低訴訟風險，吸引更多投資者進入房地產市場。

2025法案作為《2004年業權註冊條例》的延伸，預計將解決實施中的技術問題，例如明確凌駕性權益的範圍、制定過渡安排及回應持份者憂慮。通過完善法律框架，法案將加速業權註冊制度的全面推行，為香港物業市場注入新活力。筆者相信，這一改革不僅是技術升級，更是提升市場效率及公平性的重要舉措。

香港的房屋危機是當前最迫切的社會問題之一。根據2024年施政報告，政府承諾每年增加3,000至6,000個公私營房屋單位，並通過北部都會區及明日大嶼願景等項目擴大土地供應。然而，土地供應的增加需要高效的交易及登記系統支持，而業權註冊制度正是關鍵。

業權註冊能加速土地交易及開發進程。以北部都會區為例，大規模土地收購及重新規劃涉及數千宗物業交易。若仍依賴契據制度，繁瑣的查冊程序將拖慢進度，增加開發成本。反之，業權註冊提供清晰的擁有權紀錄，讓政府、發展商及投資者能迅速完成交易，推動房屋供應目標的實現。

其次，2025法案與2047年土地租約到期問題息息相關。香港絕大多數土地以租賃形式持有，租期多為75年、99年或999年，特別是新界地區，超過30,000份租約將於2047年前到期。市民及投資者對租約續期安排的憂慮已影響市場信心。業權註冊制度可為租約續期提供透明、標準化的框架，確保續期過程公開公正。例如，政府可通過登記冊記錄租約狀態，讓業主清楚了解續期條件，減少不確定性。

業權註冊還支持資助房屋政策的實施。2025年，房屋署進一步收緊「富戶政策」，調整公屋住戶的收入及資產限額，以確保資源公平分配。在居屋及「首置」計劃中，清晰的業權紀錄有助驗證申請資格及規範轉售市場，防止濫用資助房屋資源。總體而言，2025法案與香港的房屋及土地政策高度契合，為解決長期挑戰奠定基礎。

2025法案獲得多方持份者的支持，同時也需正視部分公眾憂慮。對物業發展商而言，業權註冊縮短交易時間並降低法律風險，有助加快項目進展，提升盈利能力。對銀行及貸款機構來說，清晰的業權紀錄降低按揭風險，增強放貸信心。對普通買家，特別是首次置業者，法案將減少律師費及查冊成本，讓置業過程更順暢。

然而，部分市民對過渡安排表示擔憂，特別是持有舊有物業的業主。一些新界村屋或老舊大廈的業權文件可能不完整，轉換至業權註冊或需額外費用。此外，凌駕性權益的定義不清可能引發爭議，例如短期租賃或公共通道的權利是否影響業權。為此，政府需加強公眾教育，確保市民了解法案的益處及過渡安排。

土地註冊處在過去數年已積極推廣業權註冊，例如舉辦講座及發放指引，未來應進一步擴大宣傳力度。參考一個假設案例：某新界村民因歷史業權爭議無法出售物業，導致經濟損失。若採用業權註冊，中央登記冊可迅速確認其擁有權，解決爭議並促進交易。這類案例凸顯2025法案的實際價值。

為確保2025法案成功實施並最大化其效益，筆者建議政府可制定清晰的業權註冊推行時間表，優先在新發展區（如北部都會區）及新物業實施，逐步擴展至現有物業。建議在高交易量地區（如九龍）試行，收集數據並優化流程。

建議推出多語言宣傳活動，解釋業權註冊的優勢，特別針對小業主、鄉村居民及中小企。政府可與香港律師會及測量師學會合作，舉辦免費工作坊，解答市民疑問。並支援舊有物業，為持有不完整業權文件的業主提供補貼或法律援助，協助其更新業權紀錄。針對新界村屋，簡化缺陷業權的更正程序，降低過渡成本。

可以開發一個用戶友好的網上業權登記平台，與「香港政府一站通」整合，方便市民查閱及更新業權資料。考慮採用區塊鏈技術，提升紀錄的安全性及透明度。在業權註冊系統中嵌入標準化的2047年租約續期流程，明確續期條件及費用。建議對住宅物業採取象徵式續期費用，平衡市民負擔與政府收入，以及建議成立由發展商、銀行、社區團體及學者組成的專責小組，監督法案實施進度，定期收集意見並解決問題。

《2025年業權及土地註冊（雜項修訂）條例草案》是香港土地制度現代化的里程碑。其通過業權註冊制度提升物業市場效率、支持房屋供應目標，並為2047年租約到期提供長遠解決方案。

一個透明、高效的土地註冊系統將賦予市民更大信心，吸引國際投資，並化解長期的不確定性。這不僅是技術改革，更是邁向更公平、更繁榮香港的重要一步。讓我們攜手支持2025法案，共同塑造香港的美好未來。