多年來，港人千方百計的「上車」。大家都普遍相信，只有能做業主才會有前途及希望。「上車」還成為拍拖、結婚及產子的先決條件。
數月前，電視台上映了一齣名為《下流上車族》的電視劇。其實這類題材亦不算新鮮，早在近10年前，內地已有一部名為《樓奴》的劇集。當年，該內地劇爆紅後，亦有以相同題材的港劇出現。多年以來，「上車」一直是小市民的人生目標及理想。
小市民的目標就是簡簡單單的有一層屬於自己的房子，單位的面積不用太大，才幾百呎已十分滿足了。但這些年來，香港在空有74%有待開的土地，明明還可以移山填海造地，居然由於種種原因而拿不出土地來興建房屋。明明土地供應已十分緊拙，港府還把大部份有待發展的土地列為商業區。公屋供應不足，居屋近乎停建，私樓供應亦越來越稀缺，發展商興建的單位賣得越來越貴，面積卻越來越少，港人對樓盤的渴求亦越來越瘋狂。
最核心的問題是，在這種土地及房屋供應極度不足的情況下，即連發展商也不必勤於發展項目，只透過囤地便能大賺。房屋供應不足的問題，亦引起諸般社會矛盾。
但所謂物極必反，社會矛盾日深，很多港人選擇離開香港。篤信西方價值的港人移民海外，支持內地政府的港人則尋求北上發展，人才正在流失。即使土地及房屋供應不足，但住屋需求亦從高位回落。
此外，國際格局不斷變化，香港亦需要檢討其定位及價值，無論是「內地自由行」及「集資活動」都不再是香港的「獨市生意」。我們不僅要面對很多競爭，還要不斷提升服務質素及與時並進。但香港於過去25年來，都奉行「高地價政策」，並不鼓勵創新及多元化。在可見將來，香港肯定要面臨更嚴峻的挑戰。本來，在回歸之初我們已有很多機會可以融入國家發展而鞏固自身的定位，但香港大財團及管治團隊鼠目寸光，白白浪費了很多機會。
香港在人才流失及競爭力下降的情況下，香港經濟前景並不明朗，本港樓市早已沒有上升的動力，一直靠低息環境苦苦支撐。
但於去年3月起至今，美聯儲不斷加息，至近日的5至5.25厘區間。香港房地產商一直都是苦苦支持。到底大家是如何捱過這一年多的時光呢？
1.普遍發展商及物業投資者的負責比率不高，至少表面上只有3成至5成左右，尚能得到銀行的支持。反之，內房商的槓桿遠比港商高，便率先「爆煲」了。絕大部份的港商都是富二代及富三代，其家族本身已傾向保守，再加上金管局多年前已推出監控房地產借貸的「審慎指引」，算是有效地延緩資產泡沫爆破的時點。
2.但由於物業早被炒高，租值只有2厘或以下，發展商及投資者如何支付5厘以上的利息成本呢？但較為幸運的是，在聯繫匯率下，港息並沒有完全趕上美息。港息在去年10月至11月才開始追上美息，但在去年12月起便反過來開始下跌，至本年2月份的2.2厘左右。即使「零息時代」遠去，但港息保持相對低位，亦讓港商有喘息的空間。
3.在港媒及某些專家的「大合奏」下，港人都不斷憧憬美國加息周期將會完結。去年3月起，很多港人仍不相信美國會瘋狂加息，直至去年10月才開始如夢初醒。恐慌情緒過了2個多月後，港息還掉頭向下，當時便不斷有人認為美國將會本年度起減息。本年度至今，當大家發現加息周期比預期長後，仍有人盲目相信下半年會進入減息周期。港人過份樂觀，再加上絕大部份市民的房貸有prime cap作保護，對加息沒有即時的感覺，住宅樓市於本年度初還一度出現反彈。即使美國持續加息，但不少港商便趁一般市民表現得樂觀的情況下趕緊「出貨」。
值得留意的是，美參眾兩院通過暫停債務上限後，有美聯儲官員已說明下半年還有機會再加息兩次。最低限度來說，在正常情況下，本年度應該不會減息，明年是否真正進入減息期仍是未知之數。即是明年進入減息周期，我們亦不見得美國會大幅度減息。
現時，一個月香港銀行同業拆息仍在4.52厘的水平 (2023年6月2日)，只要美國維持利率在高水平一段更長的時間，港息始終會趕上美息。在未來1年裡，港息很有機會長時間保持在4至5厘的區間左右。
在這大環境下，香港發展商及物業投資者將會盡可能加快「散貨」及「減債」。「上流下車族」才是未來一年的「重頭戲」。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人
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