「樓宇復修新策略2.0」：為香港舊樓注入新活力　文：劉建誠

香港作為國際大都會，擁有密集的城市建築群，然而，隨著時間推移，樓宇老化問題日益嚴峻。截至2025年，全港超過40年樓齡的私人住宅數以萬計，結構安全隱患、滲漏及外牆剝落等問題屢見不鮮，影響居民生活質素及城市整體形象。為應對這一挑戰，市區重建局（市建局）於2025年6月宣布，將於年內啟動「樓宇復修新策略2.0」研究，旨在通過立法、技術創新及政策優化，系統化地延長舊樓壽命，減輕重建壓力。這一計劃不僅回應了行政會議的要求，針對紅磡庇利街及將軍澳第137區用地提出具體建議，更為香港可持續城市發展開闢新路徑。

市建局在樓宇復修領域的努力可追溯至2016年，至今推出超過30項措施，成效顯著。根據市建局最新數據，這些措施已協助8200幢樓宇完成或進行維修工程，受惠住宅單位超過74萬戶，涉及資助金額逾15億元。其中，2017年推出的「預防性維修資助計劃」尤為突出，截至2025年5月，共收到13宗申請，涉及7600多個住宅單位，當中不乏樓齡超過60年的老舊樓宇。這反映出業主對樓宇保養及財政儲備的重視逐漸提升。此外，市建局以「煥然懿居第三座」為試點，應用結構強化技術，僅以200萬元的額外成本（佔總建築成本不足1%），成功將樓宇壽命從50年延長至75年。這一案例不僅證明了技術上的可行性，更為未來大規模推廣提供了寶貴經驗。

然而，現有措施仍存在明顯局限。復修計劃多以「推廣」與「鼓勵」為主，缺乏強制力，導致部分業主因資金或協調問題而未有行動。許多老舊樓宇的業主立案法團組織鬆散，決策效率低，難以達成維修共識。此外，維修基金短缺是另一大障礙，特別對於中小型物業的業主而言，高昂的維修費用往往令他們望而卻步。技術應用方面，儘管「煥然懿居」的成功令人振奮，但類似技術尚未廣泛推廣至中小型私人樓宇，覆蓋範圍有限。這些問題凸顯了現行措施的不足，為「樓宇復修新策略2.0」的推出提供了必要性與迫切性。

「樓宇復修新策略2.0」旨在針對現有措施的局限，提出更系統化、強制性的解決方案，展現出巨大的潛力。政策層面，市建局計劃檢視是否立法要求業主制定周期性樓宇保養計劃，並為維修基金設立法定供款安排。此舉可確保資金長期穩定，解決中小業主資金短缺的問題。借鑒「樓宇更新大行動2.0」於2024年引入的「預審名單」制度，新策略將進一步篩選具資格及無違規紀錄的工程顧問與承建商，提升維修工程的質素與透明度，增強業主信心。

技術創新是新策略的另一亮點。市建局計劃推廣「煥然懿居第三座」的結構強化技術，通過低成本手段延長樓宇壽命。同時，引入智能監測系統，利用物聯網技術實時檢測樓宇結構狀況，預防潛在安全事故。這些技術不僅提升復修效率，還可降低長期維護成本。新策略將探索應用創新科技，如無人機檢測外牆及人工智能分析建築數據，進一步優化維修流程。

新策略的社會效益同樣值得期待。延長樓宇壽命可顯著減輕重建需求，緩解公營房屋供應的壓力。根據2024年施政報告，未來五年（2025-26至2029-30）香港將提供189,000伙公營房屋，顯示政府在住房政策上的積極布局。樓宇復修與公屋供應相輔相成，可共同應對住房短缺問題。復修計劃將改善舊區環境，提升低收入家庭的居住質素，促進社會公平。此外，2025年財政預算案提出的差餉減免及薪俸稅優惠，間接減輕業主財政壓力，有助提高維修計劃的參與度。

儘管「樓宇復修新策略2.0」前景光明，但實施過程中仍面臨多重挑戰。資金壓力是主要障礙。對於中小業主而言，即使有資助，維修費用仍可能構成負擔，而強制性供款安排可能引發部分業主反彈。業主立案法團的協調問題不容忽視。老舊樓宇的法團往往缺乏專業管理，業主意見分歧導致維修計劃難以推進。此外，強制性立法可能引發公眾爭議，如何平衡業主權益與公共安全是一大難題。

為應對這些挑戰，筆者建議市建局及政府可優化資助計劃，擴大「預防性維修資助計劃」的覆蓋面，針對低收入業主提供額外補貼，減輕其經濟壓力。建議加強公眾教育，通過宣傳活動及成功案例（如「煥然懿居」）提升業主對樓宇保養的意識，鼓勵主動參與。此外，立法可採取分階段實施策略，優先針對高風險樓宇（如樓齡超50年或結構問題嚴重的物業），逐步推廣至全市，降低公眾阻力。為解決法團協調問題，市建局可提供免費顧問服務，協助法團制定維修計劃並簡化決策流程。

政府的角色至關重要。發展局應與市建局緊密協作，確保政策資源到位，並參考內地教育數字化政策的成功經驗，引入數據平台管理樓宇維修進度，提高透明度與效率。同時，政府可考慮設立專項基金，為復修計劃提供長期財政支持，確保新策略的可持續性。

「樓宇復修新策略2.0」是香港應對樓宇老化問題的關鍵一步，其立法、技術與政策創新將為城市帶來深遠影響。市建局過去的成功經驗，如協助74萬戶完成維修及「煥然懿居」的技術突破，為新策略奠定了堅實基礎。展望未來，新策略有望覆蓋更多老舊樓宇，延長全市樓宇平均壽命，減輕重建壓力，同時提升舊區環境質素，改善居民生活條件。結合智能科技與可持續發展理念，香港有機會成為全球樓宇復修的典範，實現2030+規劃中宜居城市的目標。

新策略的成功離不開政府、業主及社會各界的共同努力。政府應加大政策支持與資源投入，業主需積極參與維修計劃，社會各界則應通過公眾教育與宣傳提升保養意識。市建局作為計劃的核心推動者，需繼續以創新與務實的態度，帶領香港邁向更安全、宜居的未來。

「樓宇復修新策略2.0」不僅是技術與政策的革新，更是對香港城市精神的承諾——在快速發展的同時，守護每一個家庭的安居之所。