本年初以來，港人憧憬「復常」後內地旅客、專才及投資者將蜂湧而至。港商不僅希望遊客到名店及藥房「掃貨」，還預期內地專才及投資者會來香港購買物業，並繼續以天價「接貨」。
過去兩個月以來，香港商界的期盼全數落空。為何當初港人會有如此天真及樂觀呢？想深一層，港人為何還會認為內地人會來香港做「冤大頭」為我們「托市」？
其一、香港商界及建制派於過去3年以來，把自身所有的問題都完全歸究於疫情及防疫措施。他們在直覺思維下，便認為只要「復常」便可以回到2019年前的境況了。
其二、內地網絡上興起「潤學」的說法，近來還不斷在香港商界裡發酵。不少港人認為，內地經歷了3年的疫情後，都想「潤出去」。內地人被內地防疫措施嚇怕，心裡就只有一個「逃」字。香港商界進一步「腦補」，並認為內地資金將蜂湧來港，並投資物業。內地流行起的所謂「潤學」，是否代表了14億內地同胞的想法，這一點絕對值得商榷。此外，就算內地投資者真的打算「潤出去」，為何港人會天真地認為他們會來香港投資？還會專注買樓？
其三、自03年內地開放自遊行以來，港商一直把內地當為「冤大頭」。每當香港經濟出現問題及走下坡，大家便會期望「阿爺派糖」。過去20多年來，內地經濟高速起飛，內地房價上漲亦形成了以「房地產金融」所帶動的「財富效應」。港人一直就是靠內地人來港「豪買」奢侈品、投資產品及物業渡日。內地人「不講價」的形象，早已深入港人心目中。
但所謂的「復常」後，以上的情況會否繼續發生？港人有沒有先瞭解清楚內地人最新的想法？為何內地人還要來港巨額消費？為什麼內地專才和投資者一定要來港買樓？
首先，某些港人認為內地人經歷3年的疫控，都想「潤出去」。這說法絕對是以偏蓋全的。如果有留心內地的輿論，其實首2年的疫控取得普遍內地人的支持，內地整體經濟及出口亦因抗疫有功而在國際舞台上一枝獨秀。直至疫情爆發後的第3年，很多內地人才開始對疫控有意見。
第3年起，由於國家因應整體形勢而逐步放寬「外防輸入」的措施，關口隔離檢疫安排由21天減至7天，還提供了不少入境配額。「動態清零」的措施才受到嚴峻的挑戰。
內地關口防寬了「外防輸入」的措施，無可避免要面對內地的零星疫情爆發。為了嚴防大規模感染，內地各區不斷要進行小規模的封區，才導至內地經濟出問題。此外，內地經濟不景氣，亦非全因為疫控措施。內地整頓房地產及新經濟產業，亦無可避免地影響短期經濟表現。簡單來說，普遍內地人從來不介意國家把防疫措施不同步的香港「隔離」，最大問題是就是第3年以來內地各區都不斷被封，這才是核心問題所在。
但值得一提的是，香港爆發第5波疫情後，早段時間波及上海，絕大部份內地人對病毒都是表現得害怕的。香港防疫措施錯漏甚多，在第5波疫情以來，僅740萬人口便死了1.3萬人。如果內地如香港及新加波早早「躺平」，後果比去年底才放寬肯定更嚴重。如此一來，即使是第3年的疫情，亦至少有一半時間取得整體國民支持。直至2022年俄烏戰爭對環球經濟及西方消費市場的影響逐步浮現，至年底亞洲區出口表現疲弱，再加上內地防疫措施在實踐上亦有不少弊端，普遍內地人才開始質疑國家應否放寬防疫措施。
我們搞清楚普遍內地人對防疫的態度後，便不會輕易受所謂的「潤出去」之說法所影響。一直以來，總有內地投資者想分散投資並把資產配置到海外，也有不少內地人想移民海外。內地亦肯定會有人才及資金外流的情況。但同時間，內地仍不斷有外資湧入，也有不少海外華僑回流。因此，人才及資金的流動，從來是雙向而非一面倒。
環球大變局下，中美競爭漸趨激烈，即使有內地富豪打算把資產轉移到海外，亦要想清楚可能受西方制裁的風險。俄烏戰爭下，美國擺明車馬制裁俄國私人企業，亦表示西方絕對會因政治考慮而處置世界各國的私人資產。內地投資者到底是把資金留在內地較安全，還是「潤出去」較穩妥呢？這都是他們要想清楚的。
即使我們只看「潤出去」的部份，內地投資者亦不一定要來港投資。為何不乾脆去新加坡？或直接投資歐美？
據筆者訪問某些內地國企及民企，現時美息高企，內地企業都會考慮先把海外的借貸還掉，來港籌集資金的意欲暫時不算很強。此外，由於美息高企，最終港息亦要跟隨，內地企業暫時皆不傾向在香港作長線投資。房地產的投資周期太長，不宜作「短炒」。內地企業現時卻首要「靈活」，暫時只會作「短炒」或「中短線投資」。
即使有內地資本打算投資香港房地產，亦不急於一時。內地政府整頓各行各業多時，內地企業的投資模式亦越來越成熟。從前，內房商看好房地產板塊，不介意在港「買貴貨」，但如今內房商皆出現經營困難。內地投資者就算想來港購置房地產，亦會討價還價，或只針對價錢低廉的「銀主盤」。在美息高企及「零息」不再的情況下，內地投資者亦會看重「租金回報」。現時，香港物業的「租金回報」只有2厘或以下，美元利息卻有5厘，就算內地投資者認為美息將跌，也不會急不及待地投資香港房地產市場。
還有，某些投資者在內地「損手爛腳」，甚至乎打算把港樓賣出套利，以充實現金流。無論如何，內地投資者一面倒「豪買」的情況，不見得會在短時間之內發生。
至於內地專才來港，確實有「住屋需求」，但卻不一定有「投資港樓的需求」。內地專才亦不一定會在香港「落地生根」，投資物業則要看樓價上升潛力及租金回報，與一般投資者的考慮無異。此外，筆者曾與好幾名內地專才閒談過，他們指出現屆政府雖然免去他們大部份印花稅，但總得要7年後，拿到身份證之時才能兌現。萬一下屆政府再改變政策呢？這都是他們所擔憂的。
我們對於香港物業市場的前景不必太悲觀，但美息高企與環球經濟不穩，再加上內地投資者及消費者的取態有所改變。港人實不宜單純地認為「復常」後，香港經濟將會逐步回到2019年前的境況，暫時來說，預計香港樓市將會大升則未免太樂觀。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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