上周港息繼續抽升，一個月HIBOR曾高見5.22厘，至上周五仍維持在5.19厘的水平。本港物業投資者的利息成本持續高企，應該怎樣做才對？
根據現時的狀況，由於本港樓價被炒得太高，即使近來有所回落，但一般「工商物業」的租金回報亦不超過2厘。如銀行同業拆息保持在4至5厘，絕大部份的香港物業投資者的利息成本將至少在6至7厘的水平。如投資者的借貸比率超過樓價的3成 (即loan-to-value ratio > 30%)，租金收入便不夠付利息，等同表示投資者在利息高企的情況下要不斷消耗掉手上的現金，形勢非常險峻。詳細可參閱上文：《本港物業投資者的借貸比率安全系數是多少？》
除非美國通脹真正受控，並在2厘左右橫行，否則美聯儲就算停止加息亦不一定會立刻掉頭減息。換句話來說，本港物業投資者仍要面對高息環境一段比預期長的時間。
在這情況下，本港物業投資者應該怎樣做呢？如果其借貸比率控制在3成以下，其租金收入勉強夠付利息，現金流尚算穩健，則尚可把逐少把某些「非核心物業」出售，以減輕債務及增加現金流。在這期間實不宜多作投資，即使看到超值的物業也要「忍手」，亦應該盡可能減少集團旗下的翻新工程。此外，過往某些借貸水平偏低的物業投資者都不急於把手上物業租出，但現正在經濟低迷及市場資金流動性不足的情況下，投資者應該盡可能先把物業租出去，用盡所有辦法增加現金流。
如物業投資者的借貸比率超過3成，但已算是響起警號。現時，高息環境已歷時超過1年，期間利息成本至少增加了20倍。但比較幸運的是，2022年3月至9月及11月至3月的港息亦不算太高，去年港息抽高的時候就只有2個月左右，已教不少物業投資者叫苦連天了。如今，港息於本年度4月份左右再攀升，暫時短期來說不似會再回落，對借貸比率超過3成的物業投資者來說，本年至明年中都是「非常時期」。在這形勢下，這些「債重息高」的物業投資者，應該盡可能「賣樓減債」，並以「現金為王」。
由於過去20年來，本港物業都在「長期大升浪」。港人有了03年「沙士」及08年「金融海嘯」的經驗，根深蒂固的認為，只要捱過「經濟寒冬」，樓市便能復甦。
因此，絕大部份的物業投資者至今仍十分「惜售」。大家手持的物業在疫情前一直都是「價值連城」，在情感上又怎會願意「割愛」呢？莫說是「打折出售」，就算按估值出售，絕大部份投資者都是老大不願意。此外，本港的著名物業投資者亦有一個難處。他們多年來都是只買不賣，如今若忽然開始沽售物業，亦會擔心會有人認為他們財政出現問題而「趁火打劫」。
可是，現在的情況與多年前不同，本港物業價格已炒至「天價」多年，租金回報率太低。「自由行」的故事其實早在2015年時已完結，環球經濟不明朗而走下坡，中國經濟亦過了高速增長的時期，再加上中美格局之改變，香港的定位亦要再調整。重點是，今次的本港經濟寒冬還會持續多久呢？
「新冠肺炎」 持續了3年，而不是當年「沙土」的3個月。中美貿易戰及科技戰等更由2018年至今沒有停過。以2019年暴動至今，本港物業投資者已「死守」了4年，十之八九的物業投資者之手上現金亦已消耗掉了一大半。除非大家肯定美息於明年將會大幅回落，否則物業投資者就只有沽售物業及減債，才有「一線生機」。
至於某些著名物業投資者擔心萬一沽貨時會有人「趁火打劫」之想法，其實亦是沒有法子。人家會否「打劫」是一回事，但現在閣下確實有「火燒後欄」之勢。「救火」才是「重點」，難道我們會因擔心有人「打劫」而不去「救火」嗎？
本港物業投資者，理應盡快沽售物業及減債。即使有人「趁火打劫」，亦應該繼續「救火」。舉例說，如物業投資者手上有物業估價100億港元，負債40億港元。即使買家開價40億港元，物業持有人亦應該認真考慮。
為什麼呢？由於現時的估值太高，租金回報只有不足2厘。換句話來說，該100億港平的物業之租金回報就只有不足2億港元。但其每年負債的利息 (例如以HIBOR+1.5%來說)卻至少要2.7億港元 (40億x 6.69%)。即物業持有人每年要「倒蝕」7,000萬港元才可以撐得過去。
如此一來，投資者手上的物業再也不能算是「資產」，而是會每年「燒錢」的「負債」。除非該物業投資者手上還有好幾個億港元的現金，否則便要認真考慮「割愛」。
至於物業投資者應該沽售什麼物業？筆者發現，現時比較活躍的「工商物業」買賣，都是集中在1億港元以下的「民生店舖」(租金回報或有3厘)，反而價值好幾個億或上10億港元的「遊客店舖」仍是鮮有成交。此外，5億港元以下的獨立洋房或全幢「工商大廈」仍有成交，但上10億港元的物業則無人問津。
對某些買家來說，就算他們可以輕鬆拿出上10億港元作交易，亦希望可以「執平貨」。10億港元以上的洋房是「奢侈品」，上10億港元的「遊客店舖」及「工商物業」則租金回報率太低；對他們來說，這些物業暫時來說都沒有投資價值。但另一方面，對賣家來說「全幢工商物業」及「遊客店舖」等等，傳統以來都是「珍品」，大家至今仍不願「割愛」，更不想「打折出售」。
因此，某些負債較重、明明已入不敷支的本港物業投資者，至今仍只沽售手上的「民生店舖」，大家都不肯「割愛」並把比較核心的「全幢工商大廈」及「遊客店舖」等等出售。他們沽出價值不高的「民生店舖」，其實對整盤生意的現金流之幫助並不大。
值得留意的是，某些發展商正積極「推盤」，並以「二手樓」價格吸引買家，即等同開始「劈價促銷」。「一手住宅樓盤」仍算是有「剛需」，「去貨」速度減慢了但仍有進展，其情況比一般只手持「工商物業」的投資者為佳。此外，發展商的利息成本以HIBOR計算，反而一般散戶買家的按揭則有「最優惠利率」(prime) 作為保護。換句話來說，一般散戶買家的利息付擔及現金流情況，反而比大發展商更安全及健康。
最後，本港物業投資者太「惜售」，又不願「打折割愛」，就只有繼續「捱貴息」。當大家都死抱住全幢「工商物業」及「遊客店舖」時，便要想清楚兩件事：
1. 你們肯定美聯儲於明年將會減息？你肯定高利息不會持續下去？你相信明年中的美息會跌穿2厘？或港結餘明明已下跌了很多，但你反而肯定未來一年裡，美息與港息的息差會反過來擴濶，即港息將會比美息低很多？
2. 當大家死抱住「遊客店舖」時，即表示你相信自由行的規模，最終會回到2015年之前的水平？為何內地旅客會再蜂湧來港？當大家死抱住全幢「工商大廈」不放時，即難道你肯來home office不是大潮流？多年來，租金被炒至天價，絕大部份高薪「打工仔」也在坐「豬肉檯」了，各大機構所需要的辦公室空間被大量壓縮。如你們繼續看好全幢「工商大廈」的前景，即表示各大機構會忽然反過來擴充辦公室？各大機構會多聘人手？還是會重新讓高薪「打工仔」可以有獨立辦公室房間？
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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