解決土地房屋問題 需要明確正確的改革方向 文:紫荊黨

10 月 6 日特首林鄭月娥將發表其任內最後一份《施政報告》,社會普遍預期土地房屋問題將成為此份《施政報告》關注的一個最重要議題。隨著發表時間的臨近,《施政報告》中可能提及的多項解決土地房屋問題的舉措被消息人士劇透,包括:
 擬修改《新界條例》,將新界「祖堂地」的轉售門檻由集齊 100%業權降低
至 80%,以釋放 2,400 公頃「祖堂地」的發展潛力;
 擬釋放毗鄰新界北河套區的部分濕地及濕地緩衝區,並提高部分濕地緩衝
區的地積比率,以發展更多私人及公營房屋單位;
 擬落實龍鼓灘填海計劃,並將葵涌貨櫃碼頭搬往上述的新填海區,以利用
騰出的近 300 公頃市區臨海土地建屋;
 擬加快改劃綠化地帶,並發展多塊位處市區邊緣的綠化地帶,以用作興建
私樓及公營房屋;
 擬修訂《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,將樓齡 50 年或以上舊樓
強拍門檻由集齊八成業權降至七成半或七成,以加快市區重建步伐。

雖然上述說法還需等到 10 月 6 日才能最終證實,但特區政府多管齊下、加大土地供應的計劃值得肯定,畢竟在很多人士眼中,香港土地房屋最大的問題就是土地供應不足,突破了土地瓶頸,香港的房屋問題就會迎刃而解。但事實果真如此嗎?釋放了祖堂地、部分濕地、部分綠化地帶,降低了舊樓強拍門檻,香港的房屋供應量就一定會大幅度提升嗎?香港的低收入階層就可以不再擠在劏房或寮屋了嗎?香港的中產階級就可以買得起住得有尊嚴的單位而不是蝸居了嗎?恐怕答案沒有很多人以為得那麼樂觀。

譬如說,政府通過修訂相關條例,降低祖堂地轉售或舊樓強拍的門檻,客觀上確實加大和加快了土地供應,但另一方面也不可否認,有關舉措為像恆地(目前擁有最多的舊樓重建項目和最大的新界農地)這樣的地產商清除了土地收購的障礙,並為地產商建樓創造了便利條件。而地產商作為以盈利為目的的企業,在拿到土地後,在何時建樓、如何建樓、以什麼價格和什麼進度賣樓等決策上最終會以盈利為考量,憑什麼要求他們以解決香港土地房屋問題為己任?如果政府使用公權力的最終結果是將大量土地送進地產商的手中,並寄希望於他們解決香港的土地房屋問題,那恐怕是太簡單,太天真,只怕會激起更大的民憤。

在我們看來,香港的土地房屋問題,表面上是個供應問題,但根本上是個制度問題。香港現行的土地房屋制度,太重視土地房屋的私人貨品屬性而對土地房屋的公共貨品屬性視而不見,太迷信自由市場的資源配置效率而對自由市場在稀缺資源配置上的失效視而不見,太在意有產者的權利與利益而對社會的整體利益與發展視而不見,太依賴地產商在土地房屋市場的主導作用而對政府應該扮演的主導角色視而不見。正是因為這樣的制度,在香港,財大勢大的地產商可以毫無成本地囤地囤屋,搖搖欲墜的舊樓業主可以喊出周邊頂級豪宅的收購價格,花錢大手大腳的政府可以心安理得地揮霍高額的賣地收入。正是對這一制度缺陷的忽視,現在還有很多人認為地產商在建屋上肯定比政府更有效率,並鼓吹以公私合作的模式開發新界農地,由政府投入巨資興建基礎設施,以方便地產商起樓。

因此,真正解決香港的土地房屋問題,還是要從改革制度入手,而不能簡單地頭痛醫頭、腳痛醫腳,通過修訂條例加大土地供應就萬事大吉。特區政府應該展現“功成不必在我”的政治擔當,對香港現行的土地房屋制度進行根本性的改革,以土地房屋的公共貨品屬性作為制度重建的出發點,以大部分工薪階層買得起、住得好為制度重建的終極目標。具體而言,我們建議:

第一、新設發展司,將現有的運輸及房屋局、發展局和環境局納入其中,並重組為土地局、房屋局、環境局、交通及運輸局與建築及工程局,由發展司司
長統一領導與協調。
第二、以 新 加 坡 的 HDB ( House & Development Board ) 和 URA ( Urban Redevelopment Authority)為標桿,重組香港的房屋委員會和市區重建局,以推動大規模公屋改建、居屋擴建以及市區重建工作。
第三、原則上大片土地由政府統一規劃與配套以建設居屋,小片土地交由地產商建設私屋,大幅增加居屋的佔比,大幅降低公屋的佔比,最終達致居屋、
私屋、公屋 4 : 4 : 2 的分配,實現居者有其屋的目標。
第四、放棄“明日大嶼”計畫,以分佈於新界、以集體官契形式存在的 8,600 公頃農地、魚塘、棕地和丁屋用地作為解決香港土地供應問題的關鍵,要從制
度層面找到根本性的解決方案,而不是以零敲碎打的方式推進。
第五、收回土地原則上以市場價值作為收購標準,不再以預期價值為協商基礎。收購決定一旦公告,業主只可就收購價格進行司法上訴,不得以司法覆核
來推翻政府的有關決定。
第六、政府通過拍賣出售予私人開發商而獲取的土地收入多數撥入專門的土地
房屋基金,与目前的基本工程储备基金分离。土地房屋基金的收入主要用
於公營房屋的開發與建設,基本工程所需资金逐步從政府一般性收入列支。
第七、在確保本地建築工人充分就業與合理薪資的前提下,適時適量引入內地的建築公司與建築工人,參與新界地區的基础设施建设以及公營房屋的開發
與建設工作,以加快工程進度及降低工程成本。

紫荊黨提供

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