香港樓市調整的基本因素已齊備　文：寒柏

本港樓價持續上升，根據差餉物業估價署公布，6月私人住宅售價指數升至389.4點，較5月升1.64%，已是連續第27個月上升，更繼續創新高。上半年，私樓指數已累升10.4%，亦較去年同期的升幅9.3%為多。此外，租金指數亦持續上升，租賣暢旺。

坊間鮮有評論認為樓市會下挫。早兩年前，無論是傳統理論上，認為利率上升及資金流走會爆煲，或「納米樓」耗盡購買力，與及財務機構的二、三按水平上升或引發爆煲等論調，皆站不住腳，樓市始終欣欣向榮。縱然近來有大行報告對本港樓市表示擔憂，但最保守及悲觀的估計，也是本年年底或明年年初才會開始下調，但跌幅只會在10%左右。

觀乎過去本港樓市的表現，若每次下調幅度不超過20%，則回穩後仍會創新高。如此一說，則坊間評論以至大行報告，皆不認為本港樓市會真正轉勢，最保守的估計仍只是輕微調整，過後還有機會回穩，甚至創新高。

「娥六招」暫時無效

自上屆政府起，本港以「辣招」在短期內增加交易成本及盡量阻止商業炒作。現屆政府蕭規曹隨，並沒有急於「撤辣」。此外，自七月份起，特首林鄭月娥女士宣布「娥六招」，主要是「徵收一手樓空置稅」、「居屋售價與市價脫勾」和「調撥私樓土地發展公屋」等一籃子措施，雖似「加辣」，但效果卻受質疑。

有評論認為，把發展私樓土地轉換成發展公屋，則私樓面積便會進一步減少，反而會使私樓樓價上升。另外，政府終於肯實行居屋售價與市價脫勾，雖是德政，但數量有限，受惠者少。至於「一手樓空置稅」方面，純以發展商囤積的數量來說，並不算嚴重。且一切也是商業行為，若徵稅不重而發展商看好後市的話，甚至乎會願意繳稅囤積。

簡單來說，以上種種對「娥六招」的質疑，都是因為這六招完全沒有提及如何增加土地供應。在本港土地供應不足的情況下，樓價始終易升難跌。此外，「土地大辯論」把「開發郊野公園」及「填海造地」兩大項，都列為十年開外的「中長遠發展」。以報告的思維來說，香港政府在短期內，就只能與本港發展商合作開發其手上的農地，即發展商對「覓地」有很強的話語權。在此大前提下，本港樓價又怎會下跌呢？

政府忽然重提「填海造地」

從戰術層面看，只有政府下定決心，並盡快填海造地，大幅度增加土地供應，發展商才不敢繼續囤積農地，善價而沽。筆者估計，甚至乎一些受本地財閥資助的「環保團體」，如大局已定，既然無法阻止填海，屆時可能連發展郊野公園也不一定會太反對。當然，這可能涉及更高層次的經貿統戰，在此不贅。

林鄭與中央官員會面後，即宣布將會在十月發表的施政報告加入填海討論，打亂了早前以「土地大辯論」拖延的計劃。與此同時，團結基金於近期更發表報告，建議於大嶼山東部水域大幅度填海2,200公頃，興建人工島。預計可興建250,000至400,000個住宅單位，可容納近百萬人居住。團結基金報告建議，其中七成的住宅單位作為公營房屋，並最快於2029年完成首階段工程。

此外，建制派議員葉劉淑儀甚至乎建議，如果由香港政府負責填海，流程太繁複、太多阻滯、所需時間太長或成本不低的話，不妨參考澳門的做法，最好直接向中央申請，於大嶼山以西、香港水域以外的地方填海。由中央政府填海後，再把土地列為香港範圍。即如果由本港政府發起填海出師不利，或有拖延的話，則可考慮請中央政府幫忙。換句話來說，填海造地的計劃，不容有失，勢在必行。