《2024年建築物管理(修訂)條例》　文：林博、丁煌

在理想社會中，完美的管理與維護好多層樓宇生活環境取決於鄰里之間的相互信任與通力合作，居住在同一屋簷下的每家每戶都希望有舒適的周邊生活環境，理應與鄰里保持和諧的關係。良好的大廈管理也能提升整個社區的福祉。事實上，鄰里之間的互信非常脆弱，需要長年累月才能建立，一但發生樓宇管理問題時就會瞬間即逝。但是，有此屋苑不時出現業主抱怨「業主立案委員會(法團)」（「業委會」）運作缺乏透明度與問責機制，這無疑破壞了業主之間的互信。更糟糕的是，不時發生的樓宇維修工程貪污圍標與「業委會」欺詐性採購合約或周年報告對許多業主心情造成極大的負面影響。

2024年8月，廉署與競委會再次展開聯合行動，打擊樓宇維修工程貪污圍標(註1)。涉案公司及被捕人士涉嫌行賄受賄以及從事反競爭行為，藉此操控樓宇維修工程的招標程序，將工程標價誇大，協助與集團有關的承辦商取得工程合約。事實上，本港的建築管理層面一直不時出現「業委會」欺詐性採購合約與小型圍標的污染醜聞。隨著本港的樓宇建築年期超過30年，各「業委會」近年巳陸續與承辦商簽約，開始大型樓宇翻新工程。

在此背景下，本港政府未雨綢繆，最近推出《2024年建築物管理(修訂)條例》(《修訂條例》)(註2)修訂《建築物管理條例》( 《BMO 》)，該條例將於2025年7月13日起生效。由於篇幅限制，本文將著重於介紹「業委會」進行的相關採購簽約事宜。《中國夢智庫》( 《夢智庫》)將比較詳細地介紹修訂後的新附表 6A、6B與6C。其他有關提高「業委會」運作透明度與問責性的修訂，將隨後處理。

《修訂條例》的要點主要涉及豪宅及相關大規模建築物維護工程。《BMO》原條文中的「採購」(Procurement)定義將被修訂為第一類與第二類「高價值採購」(High-value Procurement)。除此之外，《修訂條例》還引入條例規管新類別，規管大型維修採購項目價值超過或相當可能超過大廈內每單位港幣30,000元(註3)。

首先，必須迎頭痛擊的是招標「亂咁嚟」的個別「業委會」。根據《修訂條例》，所有第一類與第二類「高價值採購」除須以招標方式進行，亦須符合新的計算方法。根據現行條例第20A(2)(b)及(2B)條，如供應品、貨品或服務的價值超過或可能超過法團每年預算的20%，該等貨品或服務應由法團招標採購。投標是否獲接納，須由「業委會」大會以過半數票通過決議決定。換言之，法團可密切監察採購活動。

某些「業委會」在准備「年度預算」財務上「亂咁嚟」的日子也將不復存在。

為防止「業委會」成員可能的蓄意提高與操縱「年度預算」規避《BMO 》法定義務，《修訂條例》將計算方法門檻從「年度預算」修改為「過去三個財政年度的平均年度支出」。舉例說明，第二類「高價值採購」指採購價值超過或可能超過過去三個財政年度平均年度支出20%的任何供應品、商品或服務。招標公司必須符合新附表6A所載的投標規定。

其次，《修訂條例》引入嚴格規則規管「高價值採購」。「業委會」在進行招標時，必須特別注意新附表6A、6B及6C。根據附表6A，所有大規模採購的標書必須發給至少三個供應商報價。附表6B還對包括有「業委會」參與者與業管經理在內的金錢或個人利益與聯繫的申報提出了詳細規定。根據實況，可能會禁止利害關係人參加相關會議。

此外，接受「高價值採購」公司報價前開會時必須遵守附表6C規定的程式要求。舉例說明，有關會議通告必須列明每幢大廈管理基金為每名業主的採購與分擔而作出的估計收費金額。所有關於「高價值採購」的決議均受現場投票門檻的約束，即: 5%的業主現場投票或100名業主(較小者為准)。這項要求很重要，因為可防止極少數非常積極的業主主導採購活動，另一個原因是防止早年遺留下的書面授權(Proxy System)問題。

第三，「業委會」應注意遵守與採購事宜相關廣泛而嚴格的法定要求。《修訂條例》現規定，不遵守基本要求可能會使相關採購合約負責業委承擔個人責任(即刑事化)(第29A條載有法定辯護理由)。根據第29A條，「業委會」委員在兩個情況下，如真誠地及以合理方式行事，則無須為法團或「業委會」的任何人；與授予「業委會」委員的保障，不影響法團須為有關作為或錯失而承擔的法律責任(註4)。

最後，法庭擁有廣泛權力規管由可疑的採購活動引起的違規行為，這一點是本港眾所周知的慣例。除了有權裁定任何主要採購合約「可使無效voidable」或「無效void」外，法官在考慮案件的所有情況後，可就合約各方的任何權利與義務作出法庭認為適當的任何命令與指示。

**今天是年初二，《夢智庫》祝各位「竪料網」鐵粉，新年進步，身體健康，萬事如意，最緊要事業有成！**

註 1: 新聞公佈《聯合新聞稿: 廉署與競委會再度展開聯合行動打擊樓宇維修工程貪污圍標》廉政公署 26.08.2024 詳見: https://www.icac.org.hk/tc/p/press/index_id_1933.html

註 2: 立法會《2023年建築物管理(修訂)條例草案》委員會會議 29.02.2024 詳見: https://www.legco.gov.hk/yr2023/chinese/bc/bc56/agenda/bc5620240229.htm

註 3: Legislative Council 《Building Management (Amendment) Ordinance 2024》HKSAR available at: https://www.legco.gov.hk/yr2024/english/ord/2024ord020-e.pdf

註 4: 《香港法例》《建築物管理條例》第344章，第29A條詳見: https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap344!zh-Hant-HK