「寸金尺土」是住房大問題　文：余世龍、丁煌

高樓價一直影響本港居民的生活。雖然近期經濟呈下滑趨勢，但許多居民仍蝸居在狹窄的劏房。自2010年以來，香港特區的房價高企不下，在全球大都會房屋市場中位列前茅。因此，香港特區政府一直把改善房屋政策作為首要任務，而重中之重則是保障公屋供需平衡。

在第二份施政報告中(*)，行政長官李家超先生為大家未來的五年房屋建設規劃出藍圖，承諾大幅增加供應，大家對增加公屋(PRH)數量，懷著積極的信心。再來，在釋放土地潛力政策與簡化監管相關程序所做的努力，也將有助於增加土地供應、進一步降低買樓成本。此外，政府將採取更積極態度，解決劏房問題(SDU)。

行政長官表示，未來十年內香港特區將興建創紀錄的41萬套新公屋(包括資助房屋)。這個建房目標比預計的 308,000 套住房需求多了三分之一，是自2014年，政府開始披露年度數據以來的最高水準。新房供應增加將縮短公屋單位的輪候上樓時間。話雖如此，不少公屋富戶在購置私樓之後，沒有主動放棄公屋單位，這是公屋單位供應政策一直面對的嚴峻現實。

根據「房屋委員會」估算，在1990年代初期，約13% 的公屋租戶(即約74,000 個家庭)擁有私樓(註1)。有些租戶甚至在內地擁有房產。對此，自2023年10月起，政府規定公屋租戶須每兩年作出一次聲明，申報是否在香港特區擁有私樓、是否持續居住於所佔有公屋與遵守租賃協議中有關佔用狀況的條款 (註2)。

行政長官的另一個關切點是改善公屋管理，提升公屋管理質素。此項施政不愧為提升住戶幸福感的其中一項積極舉措。政府將於2024年完成製定「幸福感」設計指引，並於2027年分階段檢討與在五個屋邨推行具主題性的改善工程。

王於漸教授與張炳良教授認為，房價上漲在某種程度上反映了香港特區針對房屋開發所施加的複雜規劃與監管限制，對土地用途轉換所帶來的影響(註3)。再者，環保人士與自然資源保護團體的破壞性活動(例如司法覆核「JR」)，同樣在一定程度上左右住房開發進度，使房屋供應目標進一步陷入監管不確定性的惡性循環。

啟德機場舊址重建困境，就是一個活生生的建設監管限制例子，監管機制不但過時，而且浪費公帑。大家都知道，多年來，啟德機場舊址一直是一片空蕩蕩的平地，週邊更長起了綠油油的小草地。延誤就是增加成本，這是不爭辯的事實(註4)。有聲音建議「城市規劃委員會」應編制更靈活的混合土地用途分區圖則。

針對上述「慢半拍」的土地發展監管障礙，特區政府將根據《2023發展計畫(城市規劃、土地及工程)(雜項修訂) 》精簡法定程序，縮減「生地」變成可建屋「熟地」的時間，惠及不同的發展項目，其中包括「北部都會區」與「交椅洲人工島」(註5)。行政長官表示，政府將在未來5年(2023-24至2028-29)通過出售土地或鐵路上蓋房地產開發，提供土地建造約80,000個住房單位。

另一項提高上樓壓力測試能力的支援措施是放寬資助出售房屋的抵押貸款違約擔保安排。二手市場買樓擔保期限，由30年延長至50年，讓低收入上樓家庭獲得更長期限的彈性房貸貸款。從「外溢效應」(註6)(Spillover Effect)來看，放鬆買樓擔保期限有利於二手資助單位的流通。更多公營租戶將踏上新置業途徑，更容易向上流動，投入私樓巿場。

近年來，解決日益惡化的劏房問題也成為最吸睛的頭條新聞。自2021年底通過《業主與租客(綜合)條例》以來，政府一直強調，治理特區事務呈現迫切需求，要為劏房戶提供保護。行政長官在第二份施政報告中宣布計劃，成立工作小組，在未來10個月內確定劏房問題與提供相關劏房標準建議，其中包括：建築、消防安全、衛生條件和最小居住空間尺寸。

毫無疑問，咱們的長遠房屋目標是興建足夠公屋單位，取代所有劏房。但筆者感到非常遺憾，具誤導性「劏房」一詞，早就赤裸裸地顯示「香港人」已經接受「居於有損尊嚴住房環境的窮人」標籤。北京主管香港特區事務領導人，夏寶龍主任早就字正腔圓地提醒大夥們，香港特區應在2049年之前，對劏房與籠屋說「Bye Bye」(註7)。短期內，筆者堅決支持行政長官政府採取的良政善治舉措，更深層次展開調研，探索一切可行方案，改善劏房居住條件與管控限制數量增長。

儘管「中國夢智庫」不確定上述新房屋舉措是否會為生活在水深火熱的物質窮人們帶來更好的將來，但筆者確信：李家超先生，勇於改革，敢於求變的承諾，贏得了大家的尊敬與全民支持

事實與資料來源已核查

* 行政長官2023年施政報告「拼經濟發展惠民生添幸福」」25.10.2023 available at: https://www.policyaddress.gov.hk/2023/public/pdf/policy/policy-full_tc.pdf

註 1: Richard Wong「Hong Kong Land for Hong Kong People」HKU Press 2015 at p 44

註2: Housing Department「Enhanced 『Well-off Tenants Policies』Frequently Asked Questions」 A2 available at:https://www.housingauthority.gov.hk/en/common/pdf/public-housing/tenancy-matters/income-and-asset-declaration/QA%20(E).pdf

註3: Richard Wong「Fixing Inequality in Hong Kong」(《面對不均再創奇蹟》 )HKU Press 2017 at p 189; HKUST「Policy Dialogue Series ‘Housing Affordability: A land, planning or political question?’” 19.02’」 .2022 available at: https://ppol.hkust.edu.hk/event/housing-affordability-land-planning-or-political-question

註 4: 同上，註 1

註5:註5: 政府新聞公報「《2023年發展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例》生效」01.09.2023 available at: https://www.info.gov.hk/gia/general/202309/01/P2023083100649.htm

註 6: Wikipedia「Spillover (economics)」available at: https://en.m.wikipedia.org/wiki/Spillover_(economics)

註7: 星島日報「陳茂波響應夏寶龍『2049年前告別劏房』」26.07.2021 available at:https://tinyurl.com/39n37wv3