不必對香港經濟太悲觀　文：寒柏

美聯儲進入加息期後，香港地產商早前吹噓的「樓市小陽春」、「內地投資者來港置業」或「加息期即將結朿」等說法都沒有兌現，本港樓市已持續下跌多時。

由於「通關」後，內地訪港旅客人數仍未回到疫崩前，其消費模式亦已改變，再加上內地專才來港工作，但卻普遍沒有置業，本港經濟及樓市都沒有好起來。隨着美聯儲繼續維持高息狀態，不少本港物業投資者已開始出現「入不敷支」的情況，發展商亦陸續減價促銷，甚至乎以成本價或蝕本價「推盤」。一般市民亦開始對樓市採取觀望態度，與早前的情況已有所不同。

據美國聯儲局的說法，即使決策官員對是否應該繼續加息的意見有分歧，甚至乎有人擔心持續加息會導至美國經濟「硬着陸」，但絕大部份官員都贊同美國利率應保持在高水平並持續一段時間，以確保通脹可控。

現時，香港物業投資者終於意識到美國利率不會在短時間內大幅下降，再加上環球及內地經濟不景氣，因此對香港樓市的態度漸趨悲觀。

換句話來說，港人對本港樓市的態度，由3年多以來的盲目樂觀，逐漸變為悲觀。港人因03年「沙士」的記憶而誤以為「黑暴」及「新冠肺炎」的影響只屬短暫，因此，這幾年間，一般市民對物業的前景仍是充滿信心，住宅樓價於這幾年間仍沒有顯著下跌，即使物業投資者面對利息高企的壓力仍在苦若支撐。等到本年度「復常」後，樓價仍在「尋底」，大家終於便如洩了氣般，一同悲觀起來。

按現時的市況而言，本港樓市尚有下調空間，暫時仍沒有「見底」跡象。本港發展商及物業投資者在高息環境可能持續下去的情況下，只能盡快「出貨」及「止蝕」。

但本港各大發展商直至近3個月左右才開始願意減價促銷，某些資深物業投資者則仍然「死撐」下去而不願「割愛」拋售手上物業。「蝕讓」個案，仍是以小投資者為主。一般而言，至少要等到有大型發展商及物業投資者要「投降」及被迫大幅度「蝕讓」，中短期的樓市「底部」才算是初步形成。

儘管如此，我們仍不必對本港住宅樓市的市道太悲觀。由於在「用家市場」而言，借貸成數可控，很多小市民的樓按已供完或剩下的貸款不多，住宅樓市下跌對經濟所造成的負面影響應該不會比98年更嚴重。

此外，影響環球經濟的俄烏戰爭至今已持續兩年，現正處「膠着狀態」。烏克蘭傾國之力，損兵折將仍沒有取得真正有意義的戰果。歐洲的態度明顯有所「軟化」，俄羅斯與歐洲理應有「議和」的空間，不可能長期被美國挑撥。只要俄烏戰事暫緩，便可讓一團糟的歐洲經濟有喘息空間。

至於內地經濟方面，雖然內房危機未解，但中央政府高度重視及介入下，樓市雖然失卻上升動力，但依然可控。而且，內地產業升級繼續，近年於汽車業及手機業都取得發展的成果。新經濟產業的發展在美國施壓下仍能有所突破，情況比西方媒體所預期的為佳。近日，內地PMI數據已重上50以上的水平，足見內地製造業仍在擴張。疫情消退後，內地消費市場正有序復甦。隨經濟民生發展起來，「暴發戶」式消費減少，取而代之的是中產及小資為主的消費群眾，其消費模式亦比較理性及健康。

另外，美聯儲是否會繼續加息呢？美國民眾及投資者自身仍會受高息環境所影響，利息不可能一直攀升下去。據市場預期，美國利率向上調的空間亦不過是0.25至0.5厘左右，且越來越多投資者擔心美國經濟將會「硬着陸」。