財政預算案前夕，在財政司司長陳茂波發聲指預期今年將繼續錄得過千億財赤時，一時間要尋求新收入來源有難度，節流固然是政府必須面對的議題。將政府的重點開支，特別是基建項目排先後次序，是可以理解的事情。不少建制派人士均有參與相關討論，眼下現時狀況，不少聲音都指交椅洲人工島計劃應繼續進行前期工作，但把工程拖慢下來，待財政轉好再度動工。
筆者反對將兩個項目置於對立面上，但如果要排先後次序的話，反而傾向應先發展交椅洲人工島計劃。不論是交椅洲人工島抑或北部都會區，大規模造地計劃的目的，是讓香港政府在房屋供應上有一個主導權，有主導權不代表政府要主動走出來一下子推倒樓市，但卻給予政府新的調控空間。除此以外，大規模造地的第二個重點，固然是為政府提供收入，始終香港政府一直以來都高度依賴賣地收入，若未來發展新產業帶動稅項或沒有新增稅項的計劃，兩條腿走路下，繼續為兩項造地計劃做準備及規劃，包括基建設置等等亦無可厚非。
現時不論是政府抑或建制派，均將北部都會區發展置於交椅洲人工島計劃之前，事實上是可以理解，始終北部都會區沒有建造人工島的成本。但若果將這個建造順序重點放於北部都會區的賣地收入，筆者就不敢苟同。對於北部都會區的片區發展，提供不同產業發展機會，這點是大力認同的，香港缺乏土地發展產業經濟，特別是近年政府大力推動創科發展，如何使本港創科企業發揮更大集聚經濟效益，北部都會區在此必然可以發揮巨大的作用。
問題反而是賣地收入，整個北部都會區可容納人口可達250萬人，佔香港現時人口約30%，但北部都會區是否可以提供可觀的賣地收入，是筆者所有憂慮的。回看現時洪水橋、屯門、天水圍的一手樓價，大約為10000元呎。香港每呎的建築成本雖各有計算方法，但大概走不開6000至8000元一呎，即使以上述數字的下限6000元一呎建築成本來計算，現時一手樓價的呎價再扣減發展商的利潤，留給政府的賣地收入可不多，甚或不足3000元一呎。
至此，這也是為什麼筆者對北部都會區可為政府帶來的實際賣地收入有保留，因除非香港樓市出現大幅轉向，即使天水圍等地樓價都回升至超過15000元呎或以上，否則可以想像，實際給香港政府預留的賣地收入實在不多。當然，樓價轉而向上是可以發生的，因為各片區中均有一定的產業發展區，若產業發展區成功發展起高收入產業，附近有大量高收入人士居住，在基建配合良好的情況下也是可以理解。
所以如果將基建排次序的考慮因素是為政府帶來賣地收入的話，那麼理論上接近香港島、毗鄰青衣的交椅洲人工島計劃明顯是可以帶來更高的賣地收入。但同時要承認的是，若以為香港新產業提供土地空間的話，反而北部都會區帶來的彈性便會大很多。
文：劉 信
媒體工作者，學研社成員
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