有評論認為，利息走勢與樓市升跌沒有必然關係。持相同近意見的有本港著名估價行權威、樓市專家及資深經濟評論員；他們的論點都絕對值得我們參考。
一般媒體把利息漲跌說成是樓市走勢的唯一因素，但相關權威卻告訴我們，利息走勢只是其中一個參考指標，我們還需要兼顧其他經濟因素。例如，現時環球經濟不明朗，特朗普上任後，或會牽起另一場貿易戰及金融戰，地緣政治不穩，本港中產出現移民潮，股市波動，再加上本港失業率或可能會再上升。大型發展商虧本，承建商開始現倒閉潮，政府財赤嚴重，本港中高端職位或將大規模消失，本地消費不振。受以上種種因素所影響，本港樓市出現反覆下跌的趨勢。
綜合來說，雖然美聯儲於本年9月份起開始減息，這最多只是減輕了少部份人的供樓成本，但由於香港受各種不利因素所影響，因此樓市不會因減息便掉頭回升。
十多年前，有本地經濟學者參考本港幾十年來的數據，最終以統計方式「證明」本港樓市與利息升跌完全無關。加息時，本港樓價仍可以上漲、持平或下跌；減息時亦會有不同的走勢。似乎樓市居然與利息走勢的關係不大。
最低限度來說，這講法避免投資者在減息時便立刻蜂擁入市，加息時便認輸離場。無論是以數據統計，還是查看歷史及當前經濟情況，確實有很多因素都能左右樓市走勢。可是，如果我們簡單的得出結論，甚至乎以非常粗疏的所謂「統計學」便認定樓市升跌與利息走勢無關的話，其實亦是「由一個極端，走到另外一個極端」，始終掌握不到事實之本質：
1. 我們不能否認，樓市走勢確實受各種經濟因素所影響。除了以上所講的因素之外，土地及樓宇供應都是其中一個重要的指標。因此，美聯儲的利息走勢影響環球資金流向及供應，但各地樓市都有不同之反應。在美聯儲宣布加息之初期 (首年)，部份地區樓市還繼續上升。及後，美聯儲在短時間內把利息由0.25厘抽高至5.25厘，如今只減約1厘左右便開始言明要減慢減息步伐。在這情況下，各地的樓市普遍疲弱，但跌勢卻不盡相同。無論如何，各地樓市的走勢不同，這至少印證了美聯儲的利息走勢並非決定樓市走勢的唯一因素。
2. 但我們不妨想深一層，美聯儲持續維持高息政策，最終仍使環球資產價格出現不同程度的下跌。另外，為何高息環境下，本地發展商、物業投資者及各行各業，都不約而同的陷入財困？為何港府會連續幾年出現過1000億港元的財赤？為什麼本地消費不振？為何大家會認為裁員潮將會再出現？一切「緣起」，始終是美聯儲加息所致！
3. 如果美聯儲只從0.25厘加息3厘左右，本港經濟未必會出現大問題。一來，這是金管局要求各大小銀行在吸納物業貸款時需要為客人做壓力測試的指標之一。二來，在跌市之前，本港物業之平均租金回報大約為2厘左右。即使美聯儲把資金成本長時間地定在3厘左右，整體本港樓市只要回調3成左右，租金回報便可以回升至3厘。簡單來說，若美聯儲的加息幅度有限，本港樓市還不致出現「斷崖式下跌」，即使從高位回落，一切仍在可控範疇之內。
4. 如今，美聯儲在極短時間內把利息提高20倍至5.25厘，其加息幅度是40年來之所無，殺本地商界一個措手不及。即使美聯儲在9月份宣布減息，但美息不過是回調1厘左右，美聯儲還言明市場預期太樂觀，這促使財金界預計明年再減息1厘的期望落空。近日，港息 (一個月hibor；12月30日) 還重上4.59厘。粗略來說，港樓 (特別是以投資價值所主導的工商物業及超豪宅) 之租金回報至少要達至4厘或以上 (10年期美國國庫債券收益率：約4.606厘)，才可能吸引到投資者入市。換句話來說，港樓還要從最高位計，下跌50%或以上 (工商物業或需要更深的調整)，樓市交投才會有可能回覆至正常水平。
5. 由於美聯儲加息，港樓的「投資價值」大減，物業投資者更是「入不敷出」。以10年期美國國庫債券回報率(約4.606厘)及1年期港息 (4.2厘)作為参考，港樓的租金回報率絕不吸引，明顯還有大規模的下跌空間。
總括而言，美聯儲大幅加息後只略為減息，高息環境將持續下去，港樓的租金回報率不足，投資價值大減，只能大幅「劈價」才能售出。本港發展商及物業投資者都出現「入不敷出」之情況，只是程度不同而已。部份現金流不足的投資者要被迫「劈價賣樓」，卻要面對「資不抵債」之局面。
本港上層商界社會受美國高息環境所拖累，發展商連年虧本，只得縮減規模，很自然便會影響到發展商所聘用的員工。此外，與樓市相關的財金界、銀行界、會計界、地產經紀界、法律界及建築界等都會同時受到打擊，大家「飯碗不保」，並出現潛在的「裁員潮」，便將會進一步動搖本港經濟的發展。
另一邊廂，為何港府財赤嚴重？主要原因是港府極度倚賴賣地收入。近年，發展商無意投地，港府賣地收入不理想，便立刻出現財赤。想深一層，發展商無意投地，亦是因為受到高息環境所影響。地價估值偏高，發展土地時又要考慮到高息環境下的融資成本，即使財政健全的發展商，亦不可能有興趣以港府的「估價」購入土地發展。
當年，那本地經濟學者做了大量的所謂「統計」，只單純的以樓價及利息相比，卻完全不懂得行業運作之基本原理，把各種重要因素都完全忽略，當然不可能獲得有意義的結論。
例如，當利息上升時，若企業營收、租金及薪金都同步上升的話，樓價便未必會下跌。反過來說，即使在減息期，但減息力度不夠，最終租金回報不夠支付利息成本，本港商界虧本並牽起裁員潮，在這情況下樓價又怎會上升呢？
這幾個月以來，本港樓市並無因減息而轉旺，主要是因為「減息不夠」，而並非「減息無效」。本港經濟產業結構偏重房地產及金融業，在聯繫匯率下無法自主貨幣供應及利息走勢，本港經濟又豈會不受美息所影響？
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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