現時，我們其實已經過了「撤辣」的最佳時機，本港樓市無可避免要陷入漫長的衰退周期。港府在現階段「撤辣」，最多是略為減輕樓市下跌對經濟所帶來的衝擊及連鎖反應，對「穩定樓市」一事上，卻理應沒有多大幫助。
無論如何，港府在「撤辣」一事上，可參考以下的建議：
1. 港府在調控「樓市周期」上，不應該跟隨內地的步伐而是要更「超前」。今日之困局，是由於在內地早前仍在打擊樓市之際，港府不敢冒然反過來「撤辣」。等到內地亦開始「撤辣」及「保交樓」時，港府仍沒有「大動作」。這種經濟上的「路徑依賴」，除了是不經思考之外，亦明顯沒有膽色，完全沒有因時制宜。我們需要注意，兩地的經濟情況不同，在「一國兩制」之下，內地政府亦充份給予港府「自由度」：
● 內地在「貨幣政策」上有自主權，可自由調控利率及貨幣供應。反之，香港在「聯繫匯率」的體制下，只能跟隨美聯儲加息而完全沒有自主權。
● 具體上來說，內地是獨立的經濟體，可以透過增加貨幣供應及減息來支撐經濟及穩定樓市，但香港卻無能為力，因此只能及時以別的法子減低美聯儲加息所帶來的衝擊。
● 內地的經濟體系非常龐大，並有完整的產業鏈。反之，香港經濟規模較少並且只局限在房地產及金融。內地在調控樓市方面可以更徹底。即使內地樓市倒下，尚有其他產業作為支撐，但如本港樓市急跌卻肯定是災難性。港府只能更及時地處理危機，不能只依賴及參考內地的政策風向。
2. 港府在「撤辣」上不宜再作「小修小補」，應該「大刀濶斧」。港府在「上升周期」時「加辣」，可以「一步一步加」，有如美聯儲「加息」一樣，如果加息幅度太大或加息步伐太急，將有可能導至經濟衰退。港府在面對經濟危機時要「減辣」或「撤辣」，卻不能「一步一步撤」。在經濟衰退期間，「小恩小惠」對穩定市場信心的幫助不大，只有「大刀濶斧」的政策才有可能「扭轉乾坤」。
3. 早在兩年前，港府便開始對工商物業市場「減辣」，一來削減「印花稅」的力度不夠，二來最大問題是金管局需要顧及銀行貸款的質素而無法配合。物業投資者即使想「入市」仍無法向銀行取得足夠的貸款。由此可見，港府如果想達至「撤辣」的效果，除了削減「印花稅」之外，還要金管局大幅放寬「按揭成數」、「供款能力估算」及「壓力測試」等要求，否則港府削減「印花稅」的結果，最終只會是「賠了夫人又折兵」。
4. 有趣的是，這幾年間金管局卻配合港府，讓小市民可以「輕鬆上車」，例如是早前坊間所講的「林鄭plan」。於過去幾年以來，樓市停濟不前；於近1年多期間，我們還確定進入「跌市」周期，金管局卻逐步放寬「9成按揭」的門檻，變相誘使小市民「上車」。近日，本港「負資產」創新高，達2.5萬宗。大部份都是近3至5年來才「上車」的業主。客觀現實是，金管局的措施變相在樓市進入「上升周期」時，不讓財力不足的小市民「上車」；等到樓市走入「平台期」及「下跌周期」時才向他們「開綠燈」。當中，我們看到什麼問題呢？
● 港府及金管局的最中心考慮，始終有所不同。港府需要調控樓市，並遏止「炒風」。因此，港府在樓市上升周期對物業投資者徵收更多「印花稅」。金管局在「升市」期間收緊物業貸款成數至4至5成，亦算是有助控制炒風。
● 但金管局的最中心的任務是確保銀行物業貸款質素。在「升市」期間「加辣」，並大幅降低物業貸款成數，變相趕走實力較弱的「炒家」；減低整體物業貸款的成數，亦會使銀行貸款質素更安全。但問題是，對於金管局來說，若在「跌市」期間放寬諸般調控物業貸款的措施，這豈非有可能犧牲了各大小銀行的貸款質素？
● 因此，金管局最終只放寬「用家市場」，對「投資者市場」仍是把關嚴密。銀行給予「上車盤」的業主9成按揭，一來每筆貸款的金額有限，二來即使變為「負資產」，只要小市民仍有工作，一般都會繼續供款。金管局讓小市民「接火棒」，是因為小市民比投資者對「火棒」更有承擔，即放寬對「用家」的按揭成數，銀行貸款質素亦不致會因此而大幅下降。
5. 說穿了，早在兩年前起，港府及金管局不應該因為政治壓力而胡亂對小業主「開綠燈」。反之，在「投資市場」萎縮的情況下，最先應該「撤辣」的並非「用家市場」，反而是「工商物業」及「超豪宅」等兩大板塊。現時，港府除了大幅削減「印花稅」之外，還有什麼方法可以為本港物業市場釋放更多「流動性」呢？
● 金管局應該對各大小銀行的「物業貸款總額度」給予更大的自由度。由於某些本地銀行紮根於香港，物業貸款始終是本業。如果它們因為「物業貸款總額度」爆滿而只能從事某些相對不熟悉的海外貸款市場業務，整體風險其實最終會不減反增。
● 以「物業貸款總額度」來控制每一間銀行，是一種「由上而下」的手段，避免貸款種類太集中。但「分散投資」的一體兩面，卻是「吸納更多另類風險」。在「全球化」及「環球經濟不景氣」的情況下，所謂「一榮皆榮、一損俱損」，銀行吸納「新業務」並不一定會減低「整體風險」，反而有可能因對「新業務」不熟悉而招至更多風險。因此，在非常時期，所謂「做生不如做熟」；金管局應該給予各大小銀行更多空間去考慮「整體貸款組合」。
● 現時，於「工商物業」及「超豪宅」兩大板塊裡，物業投資者按現行的成數規定，最多只能得到5至6成的貸款。根據各國標準，這板塊的物業貸款成數可以達至7成或以上。金管局可考慮盡快放寬相關的物業成數。關於對物業投資者的「還款能力估算」及「壓力測試」上，金管局亦可放寬要求並讓銀行自行斟酌。對於物業投資者來說，只要它們有一定的現金流、貸款額度及資產，理應有辦法可以支付利息，與一般「用家市場」的業主不同。物業投資者還可以打折售出旗下物業以抵債。在現金流估算上，我們可以讓銀行信審自行考慮，不必太拘泥。
● 這並非是放棄監管銀行物業貸款質素，而是讓各大小銀行的信審有更大的靈活度去審核每一筆投資者的物業貸款。金管局的「一刀切」方式當然是「簡單易管」，但在跌市周期，給予銀行更大的靈活度，亦即發揮市場的力量，讓大家盡快找出新的平衡點，避免因為過份嚴苛的規條而加速度市場崩盤；這才是「監管」的精神及關鍵所在。
6. 對於「用家市場」來說，特別是針對打算「上車」的小市民而言，一般市場共識是放寬按揭成數至9成，並不限物業的金額。在明顯的「跌市」期間，本港市民亦不見得會因為銀行放寬樓市按揭而蜂湧入市。但仍有幾點值得我們注意：
● 於「投資市場」不同，「用家市場」以小市民為主，銀行始終要計算清楚小市民的「還款能力」，並因應加息而作出「壓力測試」。小市民與投資者不同，手上並無多少資產，亦沒有舉債能力，萬一「入不敷支」，便會面臨破產。港府及金管局對「非專業」的「小市民」之監管不能廢馳，否則便等同讓他們「接火棒」。因此，在針對小市民的「還款能力」及「壓力測試」上，可放寬的空間不會很大。
● 如何放寬「用家」的按揭成數至9成，又不用計算「壓力測試」呢？其中一法，正是參考外國，物業按揭以不同年期的「固定利率」來供款。現在，香港銀行以「最優惠利率」封頂，但其實這並非真正的「固定利率」；「最優惠利率」仍可以不斷向上調。只要銀行能安排「固定利率」，便不必為用家作「壓力測試」了。舉例說，如果物業貸款為30年期，利率都固定了，便不必再作「壓力測試」，只要計清楚業主的「供款能力」便好。如果利率只固定20年或更短，則按揭成數需要向下調，如此類推。
7. 至於針對物業投資者的「雙重印花稅」來說，港府應該盡快豁免，甚至乎考慮「累退稅」的制度。今時今日，還肯真金白銀購買第2套房的物業投資者，我們應該「夾道歡迎」才對。我們根本應該提供「稅務寬減」，還敢向它們徵收「懲罰性印花稅」？
8. 現時，港府以現行機制對「補地價」及「賣地」作出估算，最終卻是無人問津，到底是什麼一回事呢？說穿了，就是市場上的估價分析正陷入「兩難局面」。
● 當專業估價行 (估價公司) 為物業投資者手上的物業估值，並為它們向銀行取得貸款之際，其估值的cap rate可能只以3厘或以下作出估計。但現時美聯儲的fed rate卻是5厘以上；估價行對本港物業的估值未免太高。
● 核數師可以根據專業估價行的估值以入賬，銀行亦可根據這估值以批出貸款，但問題是，市場上有買家會願意以這個估值購買物業嗎？
● 因此，發展商沽售「一手樓」需要根據估值打折之外，還要提供「高佣金」，甚至乎變相給予買家「回贈」。物業投資者想沽出手上的工商物業，動輒要打3至4成折扣。同理，政府賣地如不肯打折，又怎會有買家？如果仍以估值來「補地價」，又怎會有發展商願意「動工」？
● 暫時。港府變相停止賣地，亦等同減少未來供應而有助穩定樓市。但當港府「撤辣」後，就要考慮怎樣調控樓市的供應了。長遠來說，港府在「賣地」及「補地價」的做法上，應該考慮某些更靈活的方案。
總的來說，香港以房地產金融為主要業務，產業不夠多元化。若樓市倒下，對香港經濟的影響將會是災難性。
另外，在「聯繫匯率」的制度下，港府在「貨幣政策」上沒有自主權，只能靠調節對樓市的印花稅及物業貸款的指引及規模，最終達至收緊及釋放「流動性」的效果。在「跌市周期」裡，港府在「撤辣」上不僅要大刀斧闊，還需要得更金管局的全力配合，才有機會減輕樓市下挫對本港經濟所造成的衝擊。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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