承接上文，我們可以進一步強化房地產貸款相關的「審慎措施指引」，並堵塞一直存在的漏洞，重點如下：
1. 參考內地對房地產商作出規範的「3條紅線」措施，制定適合本港情況的「財務指標」，直接限制銀行對負債較重、槓桿比率過高及現金流不足的房地產企業批出過多的貸款。
2. 規定房地產商在取得貸款後，需要定立若干比重的「利息掉期合約」，以對沖貸款期間的利息風險。
3. 現時房地產商的「物業抵押貸款」以3至5年為主，期間只償還少部份的本金，以還利息為主，一般等到「到期日」後便會以「再融資」或「借新還舊」的方式展期。簡單來說，物業乃長線投資，但房地商卻取得相對較短年期的貸款，然後再不斷展期。按此，我們可以考慮硬性現定「物業抵押貸款」的年期，例如至少為期10年；期間，我們還可以考慮發出指引，列明還款金額需要有相當比重的本金。
在現時相對較寬鬆的監管下，我們只杜絕了擾亂市場秩序、實力較弱的「炒家」，但本港銀行貸款卻高度集中在一眾實力較強的本港地產商之上。另一邊廂，這班本來較實力雄厚的地產商，變相把本來屬於「炒家」的貸款也搶到手，如今個個變得債台高築。其貸款以中短期為主，多半沒有做「利息對沖」，現正飽受高息環境所拖累。換句話來說，我們推行了「審慎措施指引」多年，卻最終只把「房地產泡沫」這個「計時炸彈」高度集中在一小撮本港地產大財團手裡。
雖然這幾十個大財團的實力較強，「韌力」十足，但若高息環境持續下去，資金流走的情況又沒有改善的話，後果將會非常嚴重。
因此，以上的3項建議，都可以堵塞「指引」的漏洞，加強對相關風險的監管。但我們不妨先想清楚，為何當初金管局沒有作出這種程度的規限呢？
● 早年，金管局推出「審慎措施指引」，重點是配合港府，以調控過熱的房地產板塊為重，並盡量阻止泡沫再被吹大。因此，金管局規範的主要目標為「置業貸款」。只有貸款目的為「置業」，都會被直接納入監管。
● 其次，金管局重點監管「物業抵押貸款」，主要規範對象是實力稍弱的「炒家」及「一般市民」。反而，一、二線發展商及較資深的物業投資者可向銀行以「一般營運資金」為名，輕鬆取得貸款而完全不受限制。換句話來說，「指引」並沒有企圖規管實力雄厚的本港地產商，只力阻那班「炒家」參與投機，亦盡量避免銀行向它們提供貸款，此舉算是一定程度上保障了銀行貸款資產的質素。
● 現時，監管機構沒有規定地產商需要購買「利息掉期合約」，亦沒有硬性規定地產客戶要配置中長年期的貸款，主要都是「商業考慮」。客人不做「利息對沖」，便可以節省資金成本。只要利息沒有大幅上升，便可以「盡賺」。另外，客戶借「短錢」的利息成本較低，用來購買長線資產最為划算，只要確保銀行願意作「再融資」便行。
簡單來說，設立類近「3條紅線」的措施並以合適的財務指標限制所有地產商、規定地產商需要購買「利息掉期合約」及配置「中長年期貸款」等措施，將會大幅提高本港房地產商的融資成本及舉債能力，亦會改變行業生態，始終需要三思而後行。
現時本港正處於經濟下行區間，亦不是加強規管及撥亂反正的好時機。但無論如何，我們應該在這期間搜集更多行業資訊及反覆作出研究，為將來優化「審慎措施指引」做好準備。
儘管全面優化「審慎措施指引」還需要靜候時機，但現時各銀行對地產商所作出的的「現金流分析預算」及「壓力測試」卻有不少地方值得立刻作出改進：
● 多年來，不少商業銀行只以非常傳統的「會計方式」為企業客人進行「預算」，甚至乎內部信審部門會硬性規定前線員工提交客戶的「損益表」、「資產負債表」及「現金流表」之「預估」。此外，有些銀行審批部門還需要以「預算」出來的結果跟「財務指標」作比較。這要求活像是要前線員工提交「會計功課作業」，這看似「天下無敵」的要求，其實細節太繁瑣，亦不設實際。除非客戶把內部帳的細節也和盤托出 (這並非慣例，亦不可行)，否則銀行前線員工不可能為企業作出如此精細的預估，最終只能胡亂杜撰。
● 這種「窮其枝葉」的「會計功課作業」模式，讓銀行審批人員及管理層都「被細節埋末」，反過來「忽略重點」。在美聯儲大幅加息前，不少商業銀行甚至乎沒有硬性規定「壓力測試」的利息要調高2至3厘。說穿了，整份「會計功課作業」變得「為做而做」。
● 比較合理的做法是，只專注地產商的「現金流預算」。例如其「淨利息收入」能否夠支撐「利息成本」及「其他主要開銷」呢？若地產商在加息後「入不敷出」，企業出售手上的地產項目，又能否足以償還債務？這才是銀行需要知道的「重點」，其他會計數據都不過是枝葉。
● 由於絕大部份本港銀行對地產商的「現金流預算」及「壓力測試」都是「為做而做」及「本末倒置」的「花拳繡腿」。美聯儲在加息後，本港地產商及銀行都顯得「後知後覺」。
在利息成本大幅提高後，銀行的分析或許會開始務實起來，但當瞭解到地產商「入不敷出」後，銀行的分析仍非常草率地「自圓其說」起來，只簡單的認為地產商只要出售手上的物業 (例如7至8折出售) 便能抵債。
過去3年以來，絕大部份銀行信審人員都相對「離地」，僅以20多年來的市場概況，一直誤以為企業只需以7至8折出售物業便能成功渡過難關。其實，大家在做這份「會計功課作業」時，壓根兒沒有想過，到底何人會以7至8折「接貨」呢？
舉例說，現時物業的「淨租金回報」僅2厘以下，而且租金有下調壓力，空置率還有可能上升。另一邊廂，定期存款仍可高達4厘，10年期美國國庫債券亦高達4.5厘。在這情況下，物業的售價至少要下跌50%，「淨回報」才會顯得較合理；大幅劈價後買家才會考慮。若賣家需要「急售套現」，打5折後，恐怕要再打7折，才有望成交。
當初，企業銀行內部的「現金流分析預算」及「壓力測試」，只窮其枝葉而列舉地產商的各項收益及開銷細節，大玩「會計功課作業」，並沒有真正判斷出企業在什麼利息水平下會「入不敷出」，亦沒有預估出在什麼利息水平下將會「資不抵債」。最終，各銀行都完全沒有在加息的首一、兩年之際便有所行動，錯失了「自救」的良機。
● 即使企業銀行依據監管機構的指引，在壓力測試中把利息調高2至3厘，這亦不過是風險監管的其中一途。另一邊廂，只要準確拿捏到企業現金流的重點 (其一、「淨租金」與「利息及營運開銷」的關係。其二、「資產價格」與「利息」之關係)，銀行更可以為所有地產商進行breakeven analysis (平衡點分析)。簡單來說，即每個地產商分別可以承受之利息率有多高？例如，若利息回落至3厘，我們便會粗略知道有多少地產商可以「轉危為安」。反過來說，若利息持續高企在4厘達1年，甚至乎調頭再升，又有多少地產商會陷入財困呢？
經歷過這3年的高息環境，銀行內部的分析仍有待改進。以上的建議，不僅適用於吸納新客戶，亦可增加銀行對現有客戶的瞭解。即使很多地產商都陷入財困，但程度始終有所不同，我們值得為其細分。至於銀行怎樣處理相關債務或壞賬，則是另外一個課題。
除了銀行的內部分析之外，獨立估價行所提供的「物業估值」，亦有值得我們關注的地方。
(待續)
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
